新城控股逆势708亿重仓三四线楼市 能否熬过此轮寒冬

　　2018年以来围绕房地产问题，各项政策密集吹风和出台。先是国开行的棚改政策变动引起了市场的广泛关注，同时关于房产税的出台时间和细则问题亦引起市场的广泛讨论。

　　2018年7月31日的中央政治局会议，对楼市的表述为：下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。其中，“坚决遏制房价上涨”这一说法相比于以前有所不同，以前的表述基本上都是“遏制房价过快上涨”。删掉“过快”两个字引发不少联想，更加重了市场对地产的悲观态度。

　　根据新浪财经观察，大批地产股股价距其高点已经腰斩，以万科为例，相较2018年一月底的高点42元，截止8月8日万科收盘价格为21.5元，半年时间里股价已经腰斩。

　　除了市场给房地产企业的未来投出不信任票之外，各大房企亦采取各种方式降低自身面临的风险。恒大早在2017年初就提出了低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”的发展模式，随后卸去了1129亿的永续债，并通过出让36%的权益换取战略投资者向恒大投入约1300亿资本金。碧桂园更是因为过分强调高周转导致质量安全问题频发，风口浪尖之下集团总裁莫斌直播向公众道歉。此外，中海地产继续强调逆周期拿地降低成本，保利地产专注于一二线楼市等规避风险行为，都揭示地产市场未来可能具有较大不确定性。

　　然而本文新浪财经分析的房地产企业新城控股，如今却逆势708亿元重仓三四线城市。或许正如巴菲特所说：只有等潮水退去，我们才知道谁在裸泳。新浪财经将会持续专注于“激进房企”，推出系列报道。

　　以下为我们分析新城控股情况的具体内容。

　　一 新城商业模式简析：复盘无周期下沉三四线拿地助力公司快速发展

　　（1） 商业模式简析：商住双轮驱动高速发展 商业模式较重

　　新城控股公司1993 年创立于常州，集团总部设于上海。2001 年，新城地产于B 股上市，2015 年新城控股收购新城地产，成为我国第一家获准B 转A 的民营房企。公司实际控制人和董事长为王振华先生，通过新城发展间接持有新城控股48.7%的股份。

　　公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司秉持“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式。

　　公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅。同时公司也存在一定比例合作开发项目，截止2017年底公司长期股权投资科目余额134亿人民币，同比增长194.2%，合营企业和联营企业的数量分别为 59 家和25 家，长期股权投资账面价值分别为人民币118.6亿元和 15.2亿元。

　　公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。

　　在公司旗下的多个综合体中，住宅和商业体量占比分别接近 80%和 20%，公司在拿下商业综合体后，周围附带的住宅用地公司先快速建设变现，转变成后续商业地产开发的投入成本，公司已经开业和储备的商业综合体有75个，下半年预计新增17个。

　　不同于目前商业地产龙头万达意识到商业地产黄金时期已过，为规避风险已开始转向轻资产的运营模式，即只输出管理运营和品牌，并不购买土地的模式，新城在商业地产方向属于重资产模式，运营思路与行业龙头基本相反。公司2017年年报显示，公司投资性房地产科目余额高达235亿人民币，同比增长73.95%，这里持有的资产以吾悦广场为主。新城控股于 2017年度确认合并投资性房地产公允价值变动收益人民币 9.09亿元。简而言之，公司商业地产业务模式较重，因此受房价变动影响也更大。

　　复盘公司发展历程：2002年公司才进行异地扩张，2016年才开始全国布局， 但是公司近年来的发展速度惊人。年销售额由2002年近4亿元快增至2017年1265亿元，年复合增速高达47%、VS 同期行业23%，其中2015-17年间销售额3年复合增速更是高达89%、VS 同期行业21%，与此同时，行业排名也从之前默默无闻提升至全国第13 名。

　　2017年公司合同销售额达1264.72亿，同比增长94.39%。销售面积达928.28 万平方米，同比增长 61.44%。2018年上半年公司实现953亿销售金额，同比增长94%。目前公司依旧处于高速增长状态。

　　复盘新城控股近年发展历程，公司近年来之所以发展神速，可能是因为公司的“无周期拿地”和下沉二三四线城市的发展战略刚好乘上房地产去库存政策的东风，致公司销售收入和利润连年快速增长。

　　（2）无周期拿地策略 逆势拿地助力扩张

　　我们首先来看公司的无周期拿地策略：由于房地产市场开发需要一到两年时间，存在滞后效应。因此公司近两年来业绩呈现高速增长态势，与公司2013-2015年间逆市大幅拿地密切相关。无周期拿地策略，就是公司不判断周期、长期保持积极拿地策略。2012-2017年拿地面积增速分别同比高达+60%、+126%、+75%、+210%、+41%、+133%，尤其2014-2015 年行业低迷、土地缩量供应背景下逆势扩张、区别于同行保守拿地策略，公司拿地金额同比增长52%和156%。

　　更具体的，2010 年行业销量同比下行，公司拿地面积同比增长226.9%。在2014 年行业低迷期，公司拿地面积同比增长75%，领先于地产行业龙头，同期万科-73%，保利-33%，招商蛇口40%，华夏幸福-33%，金地集团-56%。2015 年行业周期处于相对低位，公司拿地面积增长210.3%。

　　正是新城控股在同行地产公司普遍面对国家严厉调控政策拿地行为趋于保守之时的积极拿地行为，为公司积攒了丰厚的土地储备，使公司在随后国家去库存政策导致全国房价普涨情况下营收净利大幅增长。

　　（3）下沉三四线城市拿地 公司业绩更具弹性

　　同时新城控股的快速增长也跟公司拿地下沉有关，公司2012年拿地面积中，一半都是一线城市，随后公司迅速进行战略调整，在2014-2015年大量购买二三线城市土地。到2016年，新城控股在一线城市拿地规模基本已经小到可以忽略不计。到2017年，公司拿地建筑面积中，三四线城市占比已经高达60%左右。

　　业内人士称，新城控股三四线城市拿地的受益效应就类似于股市中劣质股往往弹性更大一样的道理。如果整个行情好，往往劣质股会有更大涨幅，因为优质股往往在宏观经济较差时期也会有不错的收益，那么其因为大环境变好而带来的增量业绩相对于原来就较为优秀的业绩来说占比不大，而由于劣质股在宏观经济向好过程中产生的增量业绩相对原来较差业绩占比较大，因为表现出更高的增长一般也会引起股价更高幅度的上涨。楼市某种程度上也是一样，在楼市上行的情况下，由于一二线城市长期保持强需求，因而楼市行情向好增量需求引起的价格变动较小，而三四线因为长期需求较小，故而因增量需求导致的价格变动相对更多。简而言之，在楼市整体行情趋好的状态下，公司下沉拿地的做法反倒更具性价比，带来更多营收利润。