多重抵押贷款绑架加拿大楼市？-随便找财经网

　　记得当年买房贷款时，银行贷款经纪郑重其事地告诉笔者：我们会给你一个Line of credit（信贷额度），简而言之就是你还了多少钱，就可以再借多少钱，利率还是一样的。钱当然越多越好，但一旦有了成本，假如不是急需或有大幅超过贷款利率的投资收益，那多借的钱就成为负担了。所以笔者最后还是选择了老老实实按时还款。

　　我想，对于那些财务状况不是很健康的人士而言，Line of credit鼓励多借钱并不是很好的选择。一方面这两年利率上升，钱借得越多还款压力就越大；另一方面大多独立屋市场有过较大幅度的调整，屋主假如急需用钱选择在低点变现，那么他得到的正现金流会少于他使用Line of credit前的资金总量，而他又要为自己多借的钱支付额外成本，财务上面临的压力就更加突出了。

　　加拿大房屋贷款市场政策非常灵活，业内人士称，关于信贷额度，最常见的信贷形式是房屋净值信贷(Home Equity Lines of Credit)，借款人可以用自己的家庭资产，也就是借款人真正拥有的房屋的价值作为抵押来借款。这类贷款非常受到欢迎，因为房屋净值信贷允许借款人借出相对于信用卡或是无抵押贷款更大数额、更低利率的钱。

　　换言之，若干年前你买房时向银行贷款50万加元，而5年后这套房产升值到150万加元，那么这个增值的100万加元部分，你还可以向银行再次抵押贷款。

　　这样的多重抵押贷款，很显然使借款人面临更大的风险敞口，楼市一旦大跌，他们面临的财务压力可想而知。

　　本地媒体最新新闻称，加拿大住房和抵押贷款公司（CMHC）日前发布数据称，截至2017年12月，加拿大超过10%的债务人持有的是多重抵押贷款。简单的说就是10%以上的加拿大房奴把自己的不动产重复多次进行抵押，已经把房屋估值能带来的贷款额度吃干榨净。

　　这样做的后果就是房地产价格绝对不能跌，只要房价出现明显下跌，房屋抵押价值立即缩水，多重抵押贷款的债务人将很快陷入财务僵局。无论这部分债务人把房屋交给银行法拍还是自己主动断臂求生，都将在房地产市场和金融市场引起恐怖的连锁反应。

　　仔细研究CMHC的数据还能发现，持有多重抵押贷款的人超过半数集中在温哥华、多伦多、蒙特利尔三个城市。

　　这意味着这三个城市的金融风险远远超过加拿大平均值，多米诺骨牌如果倒下，一定从这三个城市开始，或者说将从多伦多或者温哥华开始。

　　CMHC特别解释说，多重抵押贷款的统计标准是：

　　1、房屋被抵押两次以上。

　　2、房屋抵押贷款总额占房屋总估值的90%以上。

　　这意味着有多重抵押贷款行为，但总贷款额度占房屋估值比例不高的债务人并没有被统计到数据里。这个解释使得多重抵押贷款数据背后潜藏的风险比想象的还要大。因为这部分债务人几乎没有任何财务回旋余地。

　　CMHC还指出，多重抵押贷款在2017年新增145013套房产，占全国房屋总数的15.12%，比2016年同期增长4.16%，。这组数据说明，有大量债务人多重抵押了不只一套房屋，善用杠杆的人已经被金融杠杆用到极致。

　　新闻中透露的信息意味深长。像笔者这样的普通人，即使以三点几的低利率借给我钱，我也会连连摆手说不用，因为我一则没有透支消费的恶习，二则没有一年稳赚5%以上的投资途径。