碧桂园风险事件不断 1.5万亿“森林城市”项目要黄？

摘要：碧桂园在马来西亚1.5万亿的森林城市项目今天早上传来不好消息，马来西亚新总理表示碧桂园森林城市项目不得向外国人销售，政府不会向外国人发放签证以令其可在森林城市居住，这让本来就倍受质疑的碧桂园面临内忧外患的境地。

前天，8月26日，在广东佛山的朝安碧桂园一处在建工地起火，现场浓烟滚滚，黑烟直蹿。售楼处一工作人员告诉记者，系工地围墙旁垃圾堆起火，消防正排查安全隐患，无人员伤亡。

而在今年的新闻里，相对于其他房地产商，碧桂园的负面新闻显得异常多。6月24日，上海奉贤区海湾镇碧桂园在建小区工地发生模架坍塌事故，致1人死亡9人受伤，一位51岁的工人被混凝土压死。7月12日，在192公里外的杭州萧山，碧桂园项目又发生坑基直接坍塌事件。还好，这次事故发在早上，没有工人在下面，无人受伤！基坑的裂痕延伸到了旁边居民楼的地基上，十几户人家已被疏散到宾馆里。

这些都是内忧，而今天面临的问题更严重，那就是碧桂园能力不能控制的外患。马来西亚，作为中国一带一路重要的节点国家，承担了中国这一千年大计的关键角色。马六甲海峡遏制住中国的能源咽喉，而按计划，马来西亚会被作为一个缓解中国能源供应压力的目的国，但是原来亲.中的政.府下台，新上台的马哈蒂尔反对中国在马来西亚的项目，包括几个重大的基建项目，比如中国资助的200亿美元东部沿海铁路及沙巴和马六甲天然气管道项目。

上面被暂停的项目其实是国与国之间的合作项目，按理来说，碧桂园属于私企，应该不会被以国家的名义制止企业的发展。但是，目前来看，马来西亚最高层发话禁止森林城市项目对外国人销售和发放签证，碧桂园的森林城市项目危机重重。

首先来说说森林城市项目，2013年8月，碧桂园联合柔佛人民基建集团拿下森林城市项目所在的地块，占地面积13.86平方公里，接近澳门面积的一半，由四座填海岛屿组成，预计总开发周期为20年。双方合资公司拥有未来填海项目获得土地的永久产权。

森林城市被寄予厚望，是杨国强境外拓展战略的试金石。根据碧桂园前CFO吴建斌在他写的书中记录，从2012年项目获取前，至项目开盘前的一年（2015年），杨国强将自己三分之一的精力投入到森林城市。

不仅如此，森林城市项目的进展，让杨国强看到了海外扩张的远景。2015年初，碧桂园尝试指定未来发展规划。吴建斌在其书中写道，董事长杨国强曾在内部表示，一旦“森林城市”成功，就会把这个模式复制到全世界每个国家，先从东南亚国家开始，期待有一天，国外带来的收入和国内带来的收入达到一比一。

森林城市获取成功后，碧桂园试图在东南亚每个国家布局，2016年10月，印度尼西亚首都雅加达附近的“森林城市”项目、巴厘岛项目进入到实质性的开启阶段。

按照规划，森林城市的总投资额为1000亿美元（约合人民币6812亿元），总销售收入可达到1.5万亿元，而2013年拿下该项目时，碧桂园的销售额刚刚突破千亿大关。公开信息显示，森林城市预计开发周期长达20-30年，综合容积率为4，可开发建筑面积8000万平方米，按2万元/平方米的单价，项目总收入可实现1.5万亿元。

而碧桂园这个海外重大标本项目的客户源主要来自国内，国内的高净值人士面临高昂的房价以及高污染的环境，他们对性价比高、环境质量好的房产有巨大的需求，而森林城市长期对中国客户最大的卖点也在于其可以获得当地永居权从而享受响应的教育和医疗资源。根据澎湃新闻8月27日获得的一份马来西亚森林城市项目公司回应显示，森林城市项目销售至今从未向购房者发放任何永久居住证件，而另一方面，森林城市的官方网站仍然将代办“移居身份”作为重要宣传语。

其中最关键的是移民身份问题，笔者曾经在海外从事过房产生意，在海外的房产投资最大的风险就是来自身份问题，在国内购房不存在这样致命的问题，因为都是中国人，而在海外购置房产如果客户都没身份去居住，买下来的房子很多就没有意义。

现在马来西亚新总理说禁止碧桂园森林城市项目向外国人销售，政府不会向外国人发放签证以令其可在森林城市居住，这样一来，碧桂园不仅难以再向国内客户卖出房子，就算已经卖出的房子也会面临业主的退房等问题，而马来西亚本土的市场不足以支撑森林城市这么大的项目，如果接下来这个事情没有好转，碧桂园面临的危机将是巨大的。

今天在利空消息的打压下，碧桂园的股价也是大跌3.29%，收于11.74港元。