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呼市暴涨的推手：棚改货币化
棚户区改造过程中的“棚改货币化”，是2015年以来，三四线楼市井喷暴涨的最直接催化剂。
2015年上半年，棚改货币化瞄准了三四线城市，这些城市的棚改房占全国棚改比重高达80%。
如今，如火如荼的棚改货币化已经进入尾声，去库存举措可以“功成身退”了。
巧合的是，四年前的2014年，呼和浩特率先喊出了“去库存”的城市，拉开了楼市去库存的帷幕；
四年后的8月24日，又是呼和浩特，率先喊出了“停止房地产去库存调控措施”，遏制房价上涨。
2015年，呼和浩特平均房价定格在5000~5000元元：
2018年，呼市的房价一路长虹，高歌猛进，目前已突破10000元大关，整体涨幅接近翻倍：
实际上，有些位置较好的楼盘已达1.5万元。
棚改推升房价的逻辑
其实棚改货币化的逻辑很简单，就是将原本拆一套补一套的做法，变为拆一套，补偿住户一笔钱，让人家自己去买房。
房子棚改之后不给房，总不能没房子住吧，那拿到钱就只能去买房咯，这就必然增加了购房需求，而且是刚需。
棚改买房的人多了，房价自然会被推升，于是就有拆迁的住户看到机会。
比如棚改拆补给你100万，你可以全款买房，但大家都认为房价还得涨，就会寻思买两套，50万分别做首付，其他走银行贷款。
而且，当时的银行也非常“配合”去库存与棚改措施。
2016年我一个内蒙老家同事回家看房，因为她是首套房，当地银行给出了基准贷款利率“下浮15%”，也就是85折的优惠，力度够大的。
要知道，她2014年回老家看房的时候，很多市中心位置不错的房子都卖不掉，市场价打个8折，卖家才考虑入手。
呼市未来房价怎么走？
判断一个城市房价能否延续上涨，其实很简单，就是看那些支持房价上涨的理由，还存不存在。
呼市已经喊出“停止去库存”的口号了，而且明确表示“将回迁安置比例控制在70%左右”，这个数字，在之前可是95%呢，一下子降了25%。
和最近的长春一样，呼市下一步的棚改，也将由“货币化”转向“实物安置”。
类似的表态还有武汉、厦门、成都、青岛等地。武汉是央行直接喊话：
成都也是一座棚改货币化催生的火热楼市，但目前成都库存已经不到6个月，所以已经被住建局停止了货币化安置。
不给钱，给房子，楼市缺少了货币支撑，价格自然会回归理性。
这是棚改货币化用户购买的住房，占全省所有楼盘面积的比例示意图。
颜色越深，比例越高，意味着这一轮房价上涨，货币化的影响就越大。
也就是说，一旦叫停货币化，这些主要被棚改户推升房价的城市，房价下跌概率和力度就越大。
从图中可以看出，内蒙的比例是接近50%的，所以要警惕了。
不过，按照研究机构给出的各城市去库存周期来看，截止2018年5月，呼和浩特存销比是10.5，较今年5月的15已经跌了不少，所以理论上，还可以稍微让棚改货币化“再飞一会儿~”
所以我们看到，现在呼市的表态是“鼓励选择实物安置”而不是像长春那样直接“叫停”。
不过，呼市对楼市调控向来比较敏感，也比较超前，现在的风向已经出来了，短期可能维持货币化和实物安置，但再过2~3个月，可就不好说了。
毕竟，房价3年翻一倍，这个涨幅已经跻身全国前列了，如果失去了棚改货币化这个房价上涨的推手，未来1~2年即便房价不跌，也很难维持涨势了。
建议由投资性住房的朋友，适当出手，别等着到时候打8折也卖不出去。
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