600个项目均被调控 万科为活下去或掀全国性大降价

　　郁亮强调：如果6300亿回款目标未达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去

　　结束了资本博弈兵戎相见的万科A(22.050, -2.25, -9.26%)（000002.SZ），对调控持续升级下的中国房地产拐点带来的巨大冲击，心知肚明。

　　8月份，销售金额和销售面积在基数并不高的情况下，创下今年除2月以来最低；去化率仅为47%，大幅低于上半年55%~65%的去化率。背后，是万科在一二线城市600多个项目都面临着较大的调控压力。

　　而向长租公寓、物流地产、商业地产等方面的多元化转型，也面临着极大的考验。以至于万科董事局主席郁亮也不得不冲口而出：以“活下去”为最终目标。

　　前路漫漫，胜算几何？9月26日，《投资者报》记者多次拨打郁亮与万科总裁祝九胜的电话，并以短信询问，但截至发稿前均未得到相关回复。

　　去化率的威胁

　　600多个项目都面临着较大压力

　　8月份，万科实现合同销售金额383.4亿元，同比增长3.5%，环比下降15.1%，合同销售面积257.4万方，同比下降6.0%，环比下降16.1%。销售金额和销售面积在基数并不高的情况下，创下今年除2月以来最低（2月受春节影响，销售金额为356亿元）。

　　西南证券(3.470, -0.10, -2.80%)房地产行业首席分析师胡华如在报告中直言，万科的推盘力度略低于预期。

　　万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露，7月份万科的去化率为51%，而8月份仅为47%。与上半年55%~65%的去化率水平相比，这样的销售情况无疑下滑严重。

　　赵旭翔称，低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

　　赵旭翔详细解释，万科8月份平均认购时间是半个月，如果半个月不能卖到30%就已经是较差了。同时个人按揭贷款的上升幅度在缩小，8月份销售中29%以上是一次性付款，按揭平均首付成数为4.6成。客户自有资金比例较高，获得信贷资金比例较小是去化率走低的核心原因。而按揭贷款额度问题在于很多城市贷款限制条件较多，执行较为严格，这与整体银行监管态度有关。

　　万科的最大风险

　　“活下去”成第一目标

　　市场环境逆势之下，万科“船大不好掉头”的紧迫感与焦虑感已经非常明显。

　　万科董事会主席郁亮近日在南方区域9月月度例会上说道，房地产行业转折点实实在在的到来了。集团要做的第一件事情，就是进行战略检讨，落实到事业部是三年事业计划书的检讨，落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。

　　郁亮强调：我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。因此回款目标的达成变得非常重要，6300亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿元回款目标没达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。