楼市两大风险到来,房产灰犀牛要重视!专家:楼市泡沫关键是房产税

　　十月份是传统的楼市成交旺季，房地产中介机构也表示在十一黄金周期间也有不少投资者或者刚需族前来看房，但是如果把今年的情况和前几年相比，那么无疑可以得出这样的结论：楼市的热度下降了。

　　在经济学中，有着“灰犀牛”这一专业词汇，用来指那些经常被提示却没有得到充分重视的大概率风险事件。如今，“灰犀牛”已经被不少业内人士用于形容房地产市场存在的风险。那么，我国房地产市场未来到底有哪些风险呢?管理层又是如何应对和防的呢?今天，小编就来和大家聊聊这些话题。

　　一、灰犀牛惊现，我国楼市风险已经很大

　　为了方便大家理解，小编将我国房地产市场面临的风险分为两个阶段，一阶段是由泡沫导致的风险;二阶段是由杠杆导致的风险。

　　我们先来看房地产泡沫风险。在分析这一风险的时候，我们是有一个比较有参考价值的案例的，那就是香港的楼市。在遇到金融危机之前，香港的楼市也一度处于供不应求的阶段，楼价不断上涨，老百姓的买房热情不断提高，然而在房价超出合理水平的情况下，随着金融危机刺破楼市泡沫，房价也一泻千里了。

　　在房价下跌之后，我们马上就会看到第二个风险：金融杠杆带来的违约风险。我们都知道，目前房地产金融的杠杆较高，统计数据显示， 2017年住房抵押贷款与房地产价值比(LTV)达到59.3%(中国人民银行测算)，如果房价降幅超过50%以回到合理区间，则不少家庭的“贷款价值比”(LTV)将小于1，将面临“弃房弃贷”的断供违约风险。

　　如果阶段二的风险发生，那么无疑将会波及经济发展，产生较大的不利影响。

　　二、房地产税缓和各类矛盾，有助于楼市应对上述风险

　　为了防止上述风险对经济发展产生不利的影响，管理层也在近期加快了房地产税立法速度。那么，小编现在就带大家来分析一下为什么房地产税的出台可以有所帮助

　　专家表示，在一定起征点之上开征房地产税，一方面不会给自住型购房则带来太大的负担，另一方面让投资型购房者承担了更多的持有成本。如果和其他投资项目相比利润率并不高，那么一段时间之后，市场中投资型购房者占有的房屋数量就会减少，房屋的供求关系也将会逐步恢复平衡。

　　简单一点说，就是房地产税的出台能够有效地抑制过度投资甚至投机需求，这样一来就能够从根本上防止房价泡沫的问题，如果能将风险在第一阶段就进行有效干预，那么第二阶段的风险也将得到有效控制了。

　　最后，小编也做个总结。目前，我国房地产市场泡沫较大，如果任其发展还有可能引发金融杠杆风险，在这种情况下，房地产税的出台能有效抑制风险，让房价平稳过渡。