有人买房得宝马，开发商做好降价准备，房价怎么走？

国庆长假，有人走走走，有人买买买，有人堵堵堵，当然最可怕的还是砸砸砸。

10月6日，江西上饶，业主举着“碧桂园大忽悠”的横幅把碧桂园的售楼处砸了，1万元/平方米的精装修，降到了7000元/平方米的毛坯房，业主还没收房，就来“维权”了。

而经过微博曝光的打砸售楼处的事情不只上饶，上海浦东南郡项目，均价从3.5万降到了2.6万，业主高喊“还我血汗钱”；安徽合肥，豪门金地项目，去年2.4万，现价1.75万，国庆期间二期开盘，即刻维权。

然后是浙江杭州、福建漳州、江西景德镇......

01

房价遭遇天花板？

房子真的不好卖了。

如果给已经黯淡的房地产“金九银十”褪去外层的包金鎏银，恐怕内核里就剩下了“铜九铁十”。市场在起变化，而人们的购房心理更加微妙。

9月18日，西安的三迪·曲江香颂枫丹有两栋楼开始了意向登记，473套房源推出，主力户型为90-100平方米的三室两厅，根据物价局价格公示，本次开盘销售的住房均价14495.52元/㎡。

然而近500套的房源，在意向登记阶段，登记者就寥寥无几，而据报道，经过现场核验通过的家庭数为零。而在9月初的时候，保利中央公园以15301元/平方米的价格开盘，意向登记比例还达到了115.81%。

1.5万买买买，而1.4万无人问津，这个落差对于作为房价“后起之秀”的西安来讲还是不小的。

西安阳光售房网的统计数据显示，9月的最后一周，西安市商品房共成交29.09万平，环比下跌24%，其中普通住宅成交19.4万平，环比下跌22%。而根据中指院的市场交易数据，9月份全国监测的主要城市成交面积环比下降7.29%，超六成城市环比下降，同比下降0.52%。

不好卖，但是也得卖，房地产商们也是开始出奇招，打折。

其实在今年开始，房地产行业的折扣也是有的，只不过很低，上半年行业整体折扣在9.5折左右，而这个折扣也基本上是针对全款的客户或者高首付的客户，整体并没有很高的打折意愿。

但是在即将进入九月份之际，打折就成为了一种风潮。

●8月27日，中海地产南宁多盘联动，推出了8折优惠；

●8月30日，恒大就针对旗下280个城市的646个楼盘，推出了8.9折的特惠活动；

●中粮在9月末在全国范围内启动购房节，涉及16个城市66个项目的上万套房源；

●碧桂园南京仙林东四盘联动，首付1成。

●此外，首开、龙湖、富力等著名房企也有不同程度的优惠。

而普遍来讲，这些折扣均低于上半年的平均折扣。而现在已经进入到了2018年的最后一个季度，房企也要冲刺全年的销售额了，那么在“不好卖”的情形之下，“打折”恐怕还是一个刺激需求的有力手段。

而在一线城市，花样更多，“打折”进行的更加隐蔽一点。

以上海雍和府项目为例，自今年3月取得预售证以来，去化不理想。据报道称，共350套房源，至今仍有334套可售，于是采取了网红式的促销手段——买房送宝马。

据雍和府销售人员介绍：“买房送宝马这个活动涵盖了所有的房型，赠送的车型为宝马3系、X1以及1系，具体车型视户型、楼层等略有差异，而如果不选择送车，也可以折价抵扣到房款中，抵扣金额为20余万元。”

而在另一方面，不好卖就不建。

有媒体报道，9月底，碧桂园运营中心召开了视频会议，会上传达了董事局主席杨国强的要求，为了加强有效供贷，考虑把销售率不佳及正负零为负的项目(即还未进行地面工程者)停工。

02

房地产商的心态变了

市场在变，而房企的心态也在变化，其实在各个上市房企在发布中报时，也能看出一些端倪来。

在未来的市场展望上，房企对于后市的展望，总基调是顺应时代发展，但是也对未来市场的下滑做出了预判。

而这种预判来自于房企们的财务管理，在“靓丽”的财报中不少房企在上半年计提了存货跌价减值准备。

数据显示，在前20标杆房企中，存货跌价准备最高的是绿地，上半年期末存货跌价准备约26.26亿元，期初约19.79亿元。

而龙头房企万科在2018年中报计提存货跌价准备为15.37亿元，万科共计提12个项目，分别位于乌鲁木齐、大连、宁波、烟台、南充、镇江、抚顺、营口、温州、南通、唐山等地，中西部区域和北方区域较为突出。

万科在此前的中期业绩投资者会议上表示，未来还将审慎计提，尤其对一些受调控影响的项目进行减值计提。

而除了绿地、万科，保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾、阳光城等房企也做了期末存货跌价准备，其数额均已过亿。

在做好了存货跌价减值准备的同时，房企在拿地策略上面，也有了分化。

部分房企选择积极拿地，但是猫哥也注意到了，这些房企的拿地重点转向了并购上，多渠道拿地成为一种重要的策略。而相当一部分的房企在拿地方面，选择了审慎的态度，万科、碧桂园、融创等房企都是很“小心”。

03

三四线城市离降价还有多远？

当然，可能“不好卖”的情况在三四线城市，并没有得到太多的体现，每当新项目开盘，人头攒动的售楼处就是很好的证明。

而原因嘛，也很简单，棚改带来的红利虽然有些许降温，但是红利期未过，仍会对房地产市场产生推动作用，我们也看到了，这两年三四线城市的房价飙涨起来连自己都怕。怕现在不买就买不起了，也怕赶不上这一轮的飙涨，少赚一笔。

三四线城市房地产市场热度依旧保持,部分三线城市如绍兴、烟台、泰州、张家港、柳州、廊 坊、洛阳等由于政策面的宽松而房价上涨迅速。

但老话讲，成也萧何败也萧何。

政策宽松意味着政策调控的空间很大，在“遏制房价上涨”的大趋势下，三四线城市很难独善其身，未来新的调控政策出台，一些没有经过限购限贷的三四线城市真的准备好了吗？这样的政策将遏制一部分投机性需求，那么房价凉凉也在所难免。

而在另一方面，从房企大佬们的布局也能嗅到三四线城市危险的味道。

在三四线城市一波大涨之后，不少房企看到了三四线城市的机会，纷纷布局，抢滩登陆。但时隔一年多，态度就有些变化了。

“看好一二线城市”依然是一个共识，而对于三四线城市的长远压力的认识也逐渐清晰，一些房地产公司在三四线城市加快了周转速度来防控风险；而在拿地上，无论是乐观企业还是悲观企业，拿地的主要方向基本上以一二线城市为核心，看好一些重点三线城市，而弱三线和四线则基本上是计提存货减值的范围内。

大佬们的投资方向，对于购房者和投资者都是一个很好的参考依据。尤其是对于投资者而言，非刚需自住，更要看好投资的风险。

三四线城市的房地产市场相比较而言，并不是很成熟，一盆冷水很容易就浇灭市场的热情，市场萎缩的状态下，大幅的降价打折也就不远了。