调整期是你从容入手优质物业的唯一阶段-随便找财经网

　　最近楼市降温明显。

　　楼市全国性的降温，三四线城市的业主维权退房潮来得比想象中要早。就连最近两年楼市虽然处于调整期但价格一直坚挺的深圳，最近楼市也很明显的入秋降温了。

　　深圳近期开盘的新盘，除了价格优势较为明显的华润城3期，其他新盘大部分都卖得不怎么样，尤其是有龙岗新盘推出1000套房源，据说只卖了10套，也算是创下最近7年来深圳楼市开盘最差记录了。

　　当前这一幕跟2011年底的深圳楼市非常相似了。在经历过2009、2010年两年的楼市盛宴之后，2011年深圳楼市也进入到了调整期，楼市明显降温，成交量下滑厉害，价格稳中略有调整。

　　尤其是到2011年底，市场冷到什么程度？2011年底西乡新盘广兴源圣拿威连续三次开盘，只卖了20多套（当年开盘价1.8万左右，现在二手房成交价6-7万）。

　　龙岗新盘开盘只卖了10套，市场是不是已经有了2011年底的感觉？

　　不过我想说，过于看空中国经济、看空中国楼市都会犯战略性、方向性错误。

　　最近两个月来，各种因素的叠加影响，国内楼市加速入秋，不少看空派非常活跃。前不久一篇《房子开始吃人了》的典型看空楼市的文章据说刷下了3500万的阅读量，而当前看空派代表性大V上海老杨，微博上每天都是好几条哪里房子又降价了，哪里房子又卖不动了，哪里业主又维权了之类的消息。

　　前几天有会员问我，海浪老师，你现在是不是也开始看空楼市了？我说，不能简单这样讲，我是说过中国楼市明年会集体进入调整期，但我也说过，调整期不等于下跌，调整期可能整体上平稳，局部有降价，再局部可能还有补涨。确切的说，当前我是整体看平，不是看空一派。尤其不是写《房子开始吃人了》的作者及上海老杨这样的看空派。

　　从以往的历史证明，过于看空中国经济、中国楼市都会犯战略性、方向性错误。从大的方向来说，以往看空中国、看空中国楼市的都输得很惨，20多年前到现在，每过10年左右，兴起一批移民潮，最近据说移民指数也颇高，但从前几次移民潮之后中国的发展来看，看空中国移民的无疑是犯了战略性、方向性错误。这个话题在此就不作深入探讨了，还是说回楼市。

　　中国楼市自2016年3月25日开始，深圳上海等一线城市在楼市调控的镣铐中跳舞已经两年多了，系统性风险早就被提前预防并采取措施消化不少了，当前你说能有多大风险？楼市能看空到哪里去？

　　从2016年10月开始，国内主要二线城市也开始在楼市调控的镣铐中跳舞已经两年了，二线城市南京、苏州、合肥等早已经一年多没怎么涨了，泡沫已经消化不少了。

　　在中美贸易摩擦的大背景下，只要把一些过于严格的、已经不合时宜的调控政策调整一下，楼市又将是另一番景象。2019年毫无疑问是政策正常化回归年，最近广州南沙、增城、花都取消限价，回归单合同即是明显例子及迹象。

　　所以说，不要过于看空中国经济及中国楼市，否则很容易会犯战略性、方向性错误。高层领导也曾说过，宏观调控上我们的工具箱里工具还有很多。

　　当然这个阶段再一味的看多，也是自寻烦忧，调整期高杠杆也会很惨，我在年初就预判，中国楼市今年整体安全，深圳也会稳中略有上升，大涨大跌都不可能。

　　说了这么多，有人会问，那在当前深圳，到底应该观望还是买房？下面来谈一谈这个问题。

　　楼市运行的四个阶段中，调整期是你从容入手优质物业的唯一阶段。

　　前几年我把有中国特色的楼市运行每一轮周期分为四个阶段，启动期、爆发期、赶顶期、调整期。

　　启动期，量升价平，成交量变大，成交活跃，楼市开始升温，如2014年10月至2015年3月。

　　爆发期，量价齐升，成交急剧放大，价格急速上升，楼市开始加速升温、爆发。如2015年4月-2016年2月。

　　赶顶期，量缩价升或价平，爆发后期或因政策打压，或因涨得过快自然进入阶段性顶部，成交量减少，但因为惯性原因，成交价仍往上涨或逐步平稳。如2016年3月至2016年10月。

　　调整期，量缩价平，或量缩价跌。赶顶期的时间一般不会太长，维持一段时间的量缩价升之后，如果成交量起不来，就会步入调整期，量缩价平，或量缩价跌。

　　当然这一轮调整期深圳也有一些新的特点，比如在这两年的调整期中行情有分化，还有局部地区有不错的涨幅。但整体上深圳2014年10月至今，是比较明显的走了上述四个阶段。当前的深圳还处于第四阶段的调整期了，成交量最近两个月无论新房还是二手房，都已经明显下滑了。

　　调整期可以买房吗？我认为当然可以，尤其是在已经调整两年多的深圳，我经常说，市场调整越久越安全。但调整期买房要选择好标的，部分过于高估的产品都不值得买，这个阶段最值得入手的应该是暂时被市场情绪影响销售不好的优质物业。

　　有人说调整期反而是买房的最好时机，这句话当然不对，你了解四个阶段就知道，每一轮你最好买在启动期。

　　但如果你错过了启动期、爆发期，又避开了赶顶期，那么在调整期，尤其是调整期末段，你可以从容选择、好好把握入手优质物业的机会。这样你在下一轮周期中就取得了先发优势。如果你是看空派，你应该不会在调整期入手物业，然后等到下一轮启动之后，在爆发期去追涨买入，这是大多数人的买房操作手法。

　　启动期大部分人把握不住，因为启动之前是上一轮调整期嘛，而爆发期一是时间特别短更好不好把握，二是就算你敢买，爆发期的优质物业一天一个价，要买基本靠“抢”，根本没法从容入手，接下来就是赶顶期，买在赶顶期就是买在阶段性高点了，这也很让人不舒服，必须熬过调整期后才能迎来曙光。所以说，只有在调整期，你才可以从容的去选择优质物业。

　　调整期可以放松，可以休养生息，但不能松懈。

　　市场降温了，关注楼市的人也少了，这是正常现象，80%的人都是这样，但我一直在说，真正的房产投资者，要做那20%的人，淡市不关注市场，牛市来时只能是后知后沉，只有追涨的份。

　　调整期可以放松，少动多看，可以休养生息，但不能松懈。2011-2014年的调整期我在休养生息，但从未离开市场，一直在了解、关注市场变化，所以当市场有变化时，才能精准的给出了2015年是一线城市爆发年，2016年是二线之年，2017年是弱二强三之年，2018年是三四线之年的预判。

　　2014-2016是我这几年集中买入的阶段，准确的说2014年10月-2016年3月这18个月是集中买入阶段，但这18个月的集中买入，离不开2011-2014年长达三年的密切关注市场、作好各项准备工作。今天下午的海浪分享会20期，我将会跟大分享调整期应该做些什么，才会在未来的启动期、爆发期大显身手。

　　当前市场最有性价比的新房今天将公布！

　　这周我去踩了一个新盘，看完之前第一感觉就是，在我看来，这是当前深圳在售的新盘中最有性价比的新房了，没有之一！但很显然，受当前市场降温所影响，销售很一般，今天下午将在海浪分享会20期分享看好这个楼盘的逻辑及原因，已经报名的朋友们，今天下午见！

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