海通姜超：新一轮股票牛市正在孕育 房价最多跌30%

　　三个星期以前，我们在北美路演时写了一篇报告《投资中国的历史性机会》。三周过去了，这一次中国的资本市场表现的很争气，不仅债券牛市继续大涨，股市也出现了难得的吃饭行情。

　　现在回想起来，幸亏我们写的早，如果再晚写两周，就是遵守职业规范，弘扬（feng）正（zhi）能（kan）量（duo）了。毕竟目前公布的10月份经济金融数据依旧不佳，如果只是靠喊话声音大，并不能打消大家心中的疑虑。

　　为何我们只是出去走了一圈，就对中国经济充满了信心？

　　海外华人励志启示，没有中等收入陷阱！

　　在加拿大和美国，因为是移民国家，所以可以接触到各种各样的人。

　　比如说目前美墨边境的“大篷车移民”闹得沸沸扬扬，一群又一群来自中美洲的移民大军，坐着大篷车千里迢迢来到美墨边境，试图移民美国。而特朗普则是派出了几千名士兵严阵以待，防止非法移民偷渡入境。

　　众所周知，美国是个移民国家，为什么特朗普对于这些移民如此紧张？

　　其实加拿大也是一个移民国家，而且在历史上对难民极其友好，在二战结束之后，加拿大接收了19万欧洲难民，在越战结束后加拿大接收了5万多越南难民，而由于叙利亚战争，最近几年加拿大接收了大量叙利亚难民。过去的难民都很好地融入了加拿大社会，但这一次的叙利亚难民过去以后，却引发了巨大的社会动荡。

　　一方面，是对难民的百般刁难，另一方面则是对技术移民、投资移民大开其门，这说明这些发达国家并不是不欢迎移民，而是移民的大门并不是对所有人打开，而主要是对有钱人、高科技人才开放。

　　这其实也告诉我们一件事，虽然人生而平等，但人和人是不一样的。

　　如果我们再来看下海外华人的处境，虽然在移民海外的过程中曾经遭遇过不公平对待，例如美国和加拿大都出台过臭名昭著的《排华法案》，但是华人依旧是在当地生根发芽，经过几代人的打拼之后，在当地的生活水平基本上都在中上层。

　　比如说在美国，根据皮尤研究中心的调查，2016年美国的四大族群当中，亚裔家庭收入的中位数是8.1万美元，高于白人家庭的6.5万美元，西班牙裔家庭的4.8万美元，以及非洲裔家庭的3.9万美元。而在亚裔当中，华人家庭收入的中位数是7万美元，同样高于白人、西班牙裔和非洲裔家庭。

　　而根据加拿大研究协会（Association for Canadian Studies）的研究，在35-44岁年龄组的加拿大劳动人口当中，第二代中国移民的收入水平最高，年平均收入为6.5万加元。

　　为什么在美国、加拿大，华人能够后来居上，在工作和收入上超过当地人而成为中上层阶层？答案其实非常简单，因为华人吃苦耐劳，勤俭节约，努力工作攒钱，又有重视教育的传统，所以往往一代强过一代，最终日子会越过越好。

　　所以我们可以看到像新加坡这样以华人为主的国家，其经济水平远超周边国家。而即便是在马来西亚、泰国等国家，当地华人即便是在政治上受到歧视，但是靠着勤奋努力，依旧是在经济上占据了主导地位。比如马来西亚十大富豪当中的七位都是华人、泰国十大富豪当中的八位都是华人。马来西亚马哈蒂尔最近就公开表示：马来西亚人在经济竞争中输给华人，是因为马来西亚人的态度恶劣和怠惰的工作文化！

　　大家很多都有海外旅游的经验，也都知道要购物的话尽可能要挑选工作日时间过去，否则到了周末很多商场都关门了，而且不仅是周末，工作日到了下班时间商场就关门了，因为员工需要准时下班休息。而在中国，会发现商场到晚上10点才关门、甚至还有24小时营业的商场，很多公司下班了大家还在主动加班、而且是周末节假日全年无休，中国人的勤劳绝对是首屈一指。

　　根据统计局的数据，我国城镇就业人员每周平均工作46小时，而美国劳工部的数据显示美国人平均每周工作34.5小时，欧盟员工平均每周工作36.4小时，就连一直以勤劳著称的德国员工，平均每周工作时间也只有34.9小时，均远低于中国。而在中国香港，每周平均工作时间达到50小时，香港的财富也与其勤劳有关。

　　现在中国的人均GDP已经接近1万美元，大家都很担心我们陷入中等收入陷阱，担心未来经济有压力。但其实很多陷入中等收入陷阱的东南亚和拉美国家，其实是因为懒惰等原因。而海外华人的励志经历告诉我们，对于华人而言，其实不管在哪，都可以凭借努力奋斗过上好日子，这说明对于中华民族而言，并不存在中等收入陷阱。

　　我们每个人都这么努力，怎么可能没有希望呢？

　　房价下跌不是末日，没有暴跌不是危机！

　　但是有人会说，虽然我们大家都很勤奋努力，但是问题也很严重啊，这几年居民举债买房，产生了严重的地产泡沫，万一房价大幅下跌了怎么办？毕竟房地产是中国经济的支柱，而且大家谁也不知道房价会跌多少，会有多大影响。

　　确实，放任居民举债买房是条不归路，相信如果大家看到了今年消费增速大幅下滑的恶果，肯定会遗憾当初我们为什么会走上这条路。我们在16年写过的报告《居民加杠杆、危险的游戏！》、17年的报告《繁荣的顶点》，包括我们在过去两年一直在怒怼高房价，其实是就是担心举债发展会带来现在的后果。

　　但是经济发展就像人一样，并不是犯了错就没有了机会，而这一次我们去了加拿大，发现他们过去犯了和我们一样的错误，但是只要愿意改正错误，太阳依然会照常升起。

　　在金融危机之后，加拿大全国的房价涨幅高达220%，而在多伦多、温哥华等大城市，房价上涨主要发生在2013年以后，13年至今的房价涨幅超过一倍。房价上涨的原因包括海外买家涌入导致的投机买房等，但核心原因还是在于超低利率环境，刺激居民持续举债买房，目前其居民债务/GDP已经超过了100%，居民债务/居民收入已经超过150%，这比我们中国还要严重得多。

　　而基于对房价上涨过快的担忧，加拿大不少地方政府都在17年实施了各种政策抑制房价，比如说出台了外国人交易税，也就是没有绿卡买房要多交15%的税，在温哥华甚至开始实施1%的房屋空置税，你要敢买房不住就收税收到你痛！在多重政策打压之下，加拿大的房价出现了大幅下跌。

　　虽然房价大幅下跌，但是并没有导致加拿大经济的崩盘，其经济依然保持持续的增长，我们观察到其房价下跌有如下两个重要特点：

　　首先，虽然房价涨幅超过一倍，但是房价并没有因为下跌50%而跌回到原点，即便最先征税的温哥华，其房价跌幅也在30%以内。其次，并不是所有房子的价格都在跌，投机性比较强的别墅房价格大幅下跌，但有刚需支撑的公寓房价格相对比较稳定。

　　加拿大的房价变化其实可以对中国的未来的房价走势给出重要的启示：

　　首先，我们预计这一轮中国房价的跌幅应该也不会超过30%。本轮房价的上涨始于2015年，过去4年当中许多城市的房价上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后有着居民巨额举债的推动，显然不合理。但是另一方面，过去4年中国GDP的名义增速每年都在10%左右，4年下来累计增幅达到40%，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的，所以哪怕房价下跌，应该也不会跌回原点，而我们认为，跌30%左右应该是极致。

　　我们知道在中国购房对首付有着明确的要求，首套房的首付比例在三成以上，二套房的首付比例在五成以上，因此只要房价跌幅不超过30%，就不会出现大量的房屋负资产，对于中国金融体系就不会产生系统性风险的冲击。

　　其次，这一次的房价下跌，对不同区域的影响会有显著差异。对于投机性的购房，尤其是在三线以下城市，由于缺乏人口流入、产业支持，其房价上涨明显是受到棚改货币化的推动，而目前棚改货币化正在陆续退出，所以这些投机性购房的区域房价会面临大幅回调的压力。

　　但是在一二线城市及其周边，人口依然在持续流入，而且拥有产业、教育、医疗等资源支撑，其房价上涨背后有着刚需的支持，加上过去几年为了调控房价而实施的限购政策，其实一旦略有放松就会带来新增需求，所以一二线房价的跌幅应该相对有限。

　　所以，对于未来中国的房价下跌，其实没有必要过于恐慌，首先其跌幅应该有限的，不会普遍击穿30%的首付比例、引发对金融危机的担心；其次在中国经济命脉的广大一二线城市，由于人口流入等刚需的支持，其房价跌幅相对更小。

　　因此，与我们类似的加拿大已经用经验告诉我们，房价下跌并非世界末日，经济离开了房地产照样可以正常运转！

　　教育医疗才真值钱，服务消费就是未来！

　　问题是，中国经济如果离开了房地产，未来还能靠什么？

　　其实在加拿大，我们发现这个问题的背后，有两个重要的答案。

　　第一个答案是服务业。