香港楼价明年或下调10% 部分＂纳米楼＂可能变为负资产

　　香港楼市冷风频吹之下，减价成交不断涌现。

　　一直以来，位于港岛鲗鱼涌的大型楼盘太古城被认为是香港楼市的风向标，因受到中产人士的追捧而以抗跌性著称。然而，这个蓝筹楼盘近期楼价也开始顶不住了。

　　“太古城一个实用面积723平方呎的三房单位，业主11月初放盘，当时叫价1600万港元，经两次议价后最终降价约180万港元，以1420万港元将单位售出，折合平均实用呎价19640港元。”中原地产太古城区高级资深区域营业经理张光耀透露。

　　“香港楼市正进入调整期，预期未来12-18个月仍会继续调整。”莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文指出。

　　然而，林浩文认为并不会出现1997年的“悬崖式”下跌，香港龙头开发商的持货能力较强，“因此不会大幅增加供应而导致楼价急速下滑。明年的住宅楼价将会先跌后平稳，整体跌幅约10%。宏观因素如中美贸易摩擦、股市波动，将会影响买家的入市意欲，尤其是豪宅买家，因此成为楼市表现及调整幅度的重要因素。”

　　林浩文指出，楼市出现拐点、加息、空置税等各种因素叠加，“香港开发商在推盘策略上会有所分化。由于港岛区土地供应较少，2018-2022年的供应占整体供应的比例将降至5%，因此开发商在港岛区会更加惜售，而在供应集中的元朗、将军澳等地区则会采取货如轮转的策略。”

　　“由于楼市不明朗因素增加，开发商在投地上取态倾向保守，他们会更选择性及策略性出价且不会过分进取，预计未来12个月地价将会下跌5%-10%。”他表示。

　　近年来由于香港金管局推出数轮逆周期调控措施，收紧按揭贷款并提高首付比例，导致二手楼市成交大幅减少。政府数据显示，自今年6月起，住宅成交量已不断回落，今年9月二手成交同比下跌52%。

　　中原地产研究部高级联席董事黄良升表示，11月份二手私人住宅目前仅录得781宗成交，金额达到70.79亿港元。预计11月整体二手成交仅为约1800宗，金额为160.0亿港元，后者将创32个月新低；此外，曾经一度火爆的新盘市场成交亦不断萎缩，预计11月整体新盘成交约有850宗，成交金额跌至100亿港元，预计环比分别下跌63.6%及53.4%。

　　负资产个案或出现

　　1997年10月，亚洲金融风暴爆发蔓延香港，股市大泻，香港楼价暴跌七成，令逾10万名业主惨变负资产（物业的市价低于原先用来购买物业的按揭贷款）。这一幕是否会重现？

　　“当时楼市大部分人都是炒楼，但目前香港楼市以自住为主，而且金管局的各项措施都在收紧按揭。如果楼价继续下跌的话，一些向开发商进行高成数按揭的面积在200平方呎以下的‘纳米楼’，以及一些新界的小型单位前期价格升幅过高，这些业主的现金流比较紧张，有可能出现负资产案例。”林浩文向21世纪经济报道记者表示。

　　自2015年以后，由开发商提供的“高成数一按”（对于购买新楼的买家，开发商提供高成数的贷款，贷款一般最高可达到九成，首付仅需一成）如雨后春笋般涌现。很多开发商旗下的财务公司趁机推出了“高成数一按”服务，招徕这些买家，为他们提供免压力测试、免入息证明，甚至高达楼价95%按揭。

　　根据经络按揭转介研究部及土地注册处资料，今年5月由开发商提供的期房按揭贷款占比曾升至32.9%，环比激增逾五倍，而第二季度开发商提供的按揭楼贷款比例达到17.4%，同比增加40%并创有纪录以来的新高。

　　林浩文坦言：“2015年香港楼价曾出现约15%的跌幅，但政府并未采取任何措施，因此这轮楼价的调整幅度如果在15%以内，政府只会视为正常调整。如果超出这个跌幅，政府则可能考虑首先调整首付比例及压力测试，其后才会考虑调整税收措施。”

　　香港金管局总裁陈德霖11月5日在立法会财经事务委员会会议上表示，2015年10月楼市在六个月内累跌11%至13%，但其后掉头回升。“目前仅得数星期数据，未能确认楼市已进入下行周期，政府将会继续留意楼价、成交量，以及经济基调变化。”

　　他指出，香港楼价已从今年8月起回落，根据差饷物业估价署的数据，在今年第三季楼价累计下跌1.5%，同期中原城市领先指数亦累跌2.6%，然而， 他暗示，当确认楼市下行周期后，可以适当、陆续放松有关措施。

　　写字楼市场同步降温

　　一直以来，香港写字楼市场与住宅亦步亦趋。“由于股市已反映全球经济的不确定性，企业正在放缓扩充计划，很多企业都不愿意支付高昂的写字楼租金，尤其是中环的租户。“明年港岛区的写字楼租金将下跌1%-4%。”莱坊香港区商业部高级董事刘柏汶坦言。

　　她表示，近年来，港岛区写字楼需求主要来自中资金融机构、及共享办公平台，近期中环租金已经见顶，不少大公司已搬去鲗鱼涌，“目前中环呎租\180港元或以上的写字楼租盘渐见压力。尤其最近中美贸易战影响逐渐浮现，中资企业于香港发展有所放缓，令中环商厦租金更受压。”

　　根据莱坊的数据显示，目前中环写字楼的平均每月租金为146港元/平方呎，然而国际金融中心（IFC）、长江中心这类标志性的写字楼每月租金则达到199港元/平方呎。相比之下，湾仔、铜锣湾、鲗鱼涌的写字楼租金则分别为80港元/平方呎、84港元/平方呎、53港元/平方呎。

　　因此，刘柏汶预测，铜锣湾、湾仔、鲗鱼涌等区因受惠于中环租户搬迁，因此租金趋向平稳。而近年不少中环企业亦转租尖沙咀，预料九龙写字楼租金会因此带动调升。