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洛阳的房价从去年到现在，特别是二手房房价，基本每月都在稳步提升，个人对于洛阳未来的房价较为看好，短期内依然会保持这种稳步上升态势。 研判一座城市未来房价有没有上涨空间，须要综合考虑三点：第一人口；第二城市化进程；第三房价收入比。 人口 一个地区的人口越多，对住房需求也越高，所以未来洛阳人口增长是影响洛阳房价的主要因素之一。根据河南省统计局的数据公布，2018年洛阳常住人口688.8万人，较2017年682.3万人增加了6.5万人。这其中一部分是自然增长人口，另一部分为外来人口。 洛阳2018年的出生人口为9.17万人，死亡人口4.18万人，也就是说自然增长人口是4.99万人。再结合常住人口增加了6.5万人的数据来看，外来人口全年流入6.5—4.99=1.51万人。我们以家庭为单位，按照中国普遍的四口之家来算，洛阳2018年外来入住家庭约有3700多户，这3700多户家庭成为常住人口必然要解决住房问题，所以光外来人口就要购置至少3700套房产。而只要有刚需，洛阳房价就会有升值空间。 城市化进程 一个城市的城市化进程也是影响这个城市的主要因素之一，我国“北上广深”城市化进程可以达到90%以上，对当地经济增长带来不小提升，在城市化进程过程中，农村人口转化为城镇人口，这部分人口在城市也要解决住房问题，增加购房刚需也会太高房价。根据2018年河南省辖市城镇人口情况表数据来看，洛阳市城镇人口397万人，城镇化率较2017年提高了1.55%，全年城镇人口增加6.15万人，同样以四口家庭计算，有15375户家庭有落户城区的住房需求，至少有15000+套的房产购置刚需，这足以影响市场供需关系，推动房价上涨。 房价收入比 房价收入比是判断房价上涨空间的重要依据，数值越低，则意味着房价上涨空间越高。洛阳2018年全市居民人均可支配收入24882元，洛阳购房者绝大部分占比是以城镇居民为主，其中城镇居民可支配收入35935元。目前洛阳房价均价在8700/平左右，按照购买当地一套80平二室户型房产计算。房产总价约为70万，房价收入比为70万/35935=19.4，而上海和北京的房价收入比要达到30，也就是说在上海和北京居民购房后，把一年所有收入都贡献给房子，须要30年以上时间才买得起房。从洛阳房价收入比不到20的数值来看，具备一定升值空间。 综上，洛阳人口稳步上升，城市化进程推进稳健，房价收入比提升空间较大，未来房价具备一定上涨潜力。 |
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