房地产市场的“好故事”与“坏故事”

　诺贝尔经济学奖获者、耶鲁大学教授罗伯特·席勒讲过一件事。2006年秋天，在一次会议间隙，他问当时房地美（Freddie Mac，联邦住宅贷款抵押公司）的首席经济学家弗朗克·诺沙夫，是否进行过房价下跌的压力测试？弗朗克说做了，“我们甚至已经考虑到了全国房价下跌13%-14%时可能发生的情况。”席勒又问：“下降超过这个幅度时又该怎么办？”

　　回答说，这样的跌幅从来没有出现过，至少1929年大萧条以来没有出现过。然而，一年后，“从来没有出现过”的场景出现了。

　　几年前，罗伯特·席勒访问中国时讲了这个故事，他说房地产迷惑了许多国家，包括中国，他

　　7月初，新城地产创始人的丑闻，让沪港两地上市的公司市值一个月跌去了500亿。危急之际接班的“少帅”率领团队密集接洽各路“接盘侠”，对上百亿资产展开出售，壮士断臂。

　　高负债大型房企实际上早已开始“减负”。王健林的手段堪称决绝，2017年7月19日，万达商业地产将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将13个文旅项目91%的股权以438.44亿元的价格转让给融创，交易总金额637.5亿元，创下中国地产史上单一交易的纪录。

　　“新城事件”后短短一个月时间，包括银行、信托在内的金融体系对房地产的贷款全面收缩，一些在境内拿不到资金的开发企业，为防止资金链断裂，大胆在境外发美元债，利率甚至高达15%。而8月5日，人民币汇率突然开启新一轮向下波动，显然加大了境外发美元债的风险。昨天，一家大型金融机构负责人告诉笔者，美元债一度是一些企业的救命稻草，现在一不小心会成为一根绞索。

　　华尔街有句名言说得好，“小心那个向你投食的手，最终也是拧断你的脖子的手。”

　　这个炎夏，开发企业为筹钱如热锅上的蚂蚁。市场反应也不佳。6月份，我爱我家(4.410, -0.07,-1.56%)的数据显示，北京二手房完成了1.1万套的网签量，和5月份相比下降了14.43%，同比去年同期下降25.58%，并罕见地低于当月新房的成交量。而整个3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套，连续下滑趋势十分明显。在成交量下滑的同时，房价也在下降。据我爱我家研究院统计，2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56，825元人民币/平方米，与2018年的成交均价相差不大，相比2017年上半年的62，835元人民币/平方米，降幅近10%。进入7月份以后，真实的成交价还要再下台阶。“不好的故事”在楼市蔓延。