广汇物流之忧：披着物流外衣做房地产 土储仅余7万方

　　广汇物流应该是物流上市企业中，最会做房地产的。

　　在日前披露的公司2019年中报里，来自房地产业务收入达4.39亿元，占比公司收入57.09%。

　　真正的“主业”物流园区投资、经营和配套以及冷链物流，最近几年止步不前，公司“阶段性”开展的房地产业务，反而成为业绩支撑。

　　2016年，公司通过与*ST兴业置换资产上市，3年业绩承诺能顺利完成，房地产板块立下汗马功劳。

　　随着公司手中土地储备陆续消耗和销售结转，来自房地产板块的收入将会逐步减少。今年底投入运营的冷链物流项目，为公司持续贡献收入还需要时间。

　　房地产救“命”

　　如果说，房地产业务救了广汇物流（600603.SH）的“命”，一点都不夸张。

　　2016年12月底，*ST兴业资产和负债作价4000万元，与广汇集团、西安龙达和广汇化建持有的亚中物流100%的股权进行置换，差额部分由上市公司以非公开发行股票方式购买，合计发行3.29亿股，同时非公开募集配套资金。

　　自此，公司主业从有色金属+影视文化变更为以物流园区投资、经营和配套服务以及冷链物流项目建设。

　　广汇集团和广汇化建等做出业绩承诺：2016年至2018年，公司实现扣非净利润分别不低于2.4亿元、3.4亿元和5亿元。

　　数据显示，2016年至2018年，公司实现扣非净利润2.79亿元、3.99亿元和5.91亿元。

　　斑马消费梳理发现，业绩承诺能顺利完成，主要是公司新增房地产项目助力。

　　2016年至2018年，公司来自房地产板块的收入分别为1.87亿元、5.97亿元和14.13亿元，分别占比各期总收入的28.95%、54.27%、67.93%。

　　同一时期，公司的物流园经营业务收入分别为4.24亿元、4.41亿元和4.55亿元，收入占比一路下滑，分别为67.18%、40.09%和21.88%。

　　2019年中报显示，房地产业务实现收入4.39亿元，占比公司收入的57.09%。当期，公司另外两大业务，物流园经营业务收入2.11亿元，保理业务收入0.48亿元。

　　公司旗下的房地产项目主要位于三座城市：成都、眉山和乌鲁木齐。2019年上半年，位于成都的广汇御园、CBD及美术馆项目新签约5.56亿元；乌鲁木齐的颐景庭院别墅项目新签约金额2222.92万元；四川眉山的汇茗城项目新签约1.57亿元。

　　土地储备仅余7万方

　　披着物流企业的外衣做房地产，广汇物流恐难持续。

　　2019年中报显示，公司仅持有位于乌鲁木齐市天山区一处待开发土地，土地面积7.35万平方米，规划计容建筑面积25.05万平方米，公司持有该土地项目70%权益。

　　公司此前的3个地产项目，均已处于去化阶段。截止2018年末，成都广汇御院、CBD及美术馆项目可供出售40.47万平方米，预售14.74万平方米，已预售面积占比36.42%。位于乌鲁木齐的颐景庭院别墅项目可供出售8.05万平方米，预售6.85万平方米，预售占比85.09%；四川眉山市的汇茗城尚期末可售面积7.53万平方米。

　　今年上半年，以上3个项目均对外推盘，可售地产存货已所剩不多。

　　房地产行业结转周期一般2-3年，随着上述房地产项目陆续实现结转，公司来自房地产板块的收入将会逐渐减少。

　　截止目前，公司旗下4家房地产公司，今年上半年仅有两家盈利：四川蜀信实现营收4.18亿元，净利润1.14亿元；一龙歌林实现营收1295.08万元，净利润126.08万元；眉山广汇、御景中天均处于亏损状态。

　　房地产业务长期僭越物流主业地位，并非公司初衷，在2018年报里，公司对主业有清晰的定位：以物流园区投资、经营和配套服务以及冷链物流项目建设为主业，大力拓展商业保理、供应链管理和商业管理服务业务，并在此基础上继续阶段性开展住宅、商业地产的开发和销售业务。

　　公司投资的冷链物流项目主体已经封顶，预计2019年底投入运营，虽然项目位于 “一带一路”节点城市乌鲁木齐，但要为公司持续贡献收入尚需要时间。