我的建议是有名额并且有首付能力，买比租房好。

原因1:未来房价不会暴涨，但是会平稳上涨，北上广深相比于其他城市上涨的幅度更大，北上广深的房价在我国除了香港之外是最坚挺的，北上广深的房子贵，绝对收益大，小幅上涨可以带来比其他类型城市更多的收益。

原因2:虽然北上广深的租房收益率在全国是比较低的，但是单套总价贵，房租高，租房的成本高，北上广深租房收益率相比于发达国家有很大提升空间，未来房租上涨的速度有可能加快，租房支付的成本更高。即使买房不自住，“以租还贷”是一种较为稳妥的理财方式 。

全国房价平稳上涨，北上广深房价上涨空间幅度更大

未来全国的房价看，不会发生暴涨，但是会继续上涨，房价继续上涨有5个原因：原因1：我国处于城镇化进程中，城镇化率相比于发达国家还有不少差距，未来大量的进城人员会产生大量的购房需求，2018年我国城镇化率为59.58%，而发达国家的城镇化率在80%左右，参考发达国家的数据，我国还有20%城镇化率的空间，预计未来有2.8亿人口变成城市人口，这么庞大的人口带来巨大的购房需求，为房价继续上涨提供源动力。原因2：城市居民改换住房需求存在，增加房子的购买力；原因3：我国的经济发展，会主推房价上升，虽然GDP从高速增长下滑到只有6%左右的增速，而且经济下行压力大，但是经济转型初见成效，未来经济还是会继续稳步发展，居民的收入会继续上涨，居民的收入上涨是房价上涨的基础。原因4：房子虽然不是避险资产，但是在我国已经被居民认为是避险并且是增值保值的资产 ；原因5：我国的居民的购房情怀 原因6：房地产供给端短缺继续存在。

房价的上涨的基本逻辑是由供需关系决定，需求主要由人口决定，2018年中国人口仅增加530万，人口总量将在2024-2031年见顶，各地区已逐渐进入人口争夺的存量博弈时代，产业决定城市兴衰，产业兴则城市兴，产业聚则人口聚，区位决定产业布局，规模经济和交通成本决定区位，区位优势大，人口吸附能力强。

北上广深人口基数大，潜在购买需求大；另外北上广深收入和储蓄高，北上广深绝对购买力较强；北上广深供给端紧张，供需矛盾更紧张，北上广深的教育、医疗和经济实力，人口吸附能力强。房价相比于其他城市更坚挺，投资安全性相对更高。

• 北上广深人口基数大，深圳和广州人口出现大幅增长

从人口基数看，2018年末北上广深总常住人口为7371万人，总面积为3.21万平方公里，北上广深以0.33%的土地，居住着全国5.26%的总人口，这还在北京和上海控制人口的前提下数据。

从增量看，由于北京上海控制人口，人口增增长缓慢，北京出现了负增长，而深圳和广州人口出现大幅增长，总体看，北上广深人口是净流入。

从户籍看，户籍情况看，北上广深人口本地化空间很大，随着户籍制度改革深化推进有望释放部分住房需求。当前常住人口与户籍人口之差大于500万人的有上海、北京、深圳、东莞、广州、天津6座城市。

• 人口潜力：人随产业走，北上广深产业基础、潜力和创新能力强

（1）从经济-人口占比看，2018年北上广深的GDP总额为11万亿，2018年全国GDP为90.03万亿，北上广州以5.26%的人口，创造12.22%的GDP，经济-人口比重为2.32，高于2线城市（经济-人口比重1.7）、3线城市（经济-人口比重1.0）。

（2）从反映龙头企业的A+H股上市公司数来看，北京占全国的比重达10.7%，京沪深合计占比高达27.5%。

（3）从发明专利授权量来看，北京由于占尽产学研资源优势而独占全国的14.4%，京沪深合计占26.8%。

（4）从科技创新指标-研究与试验发展（R&D）看，（R&D）费用衡量一座城市的创新指数，以及该城市对技术产业的投入情况，投入越高，说明这座城市在新经济领域表现更加抢眼，放在企业中也是一样的道理，能够从默默企业成长为世界知名的500强企业，核心竞争力是研发投入比竞争对手高，2017年北京R&D费用为1579.70亿元，2017年上海R&D费用为1205.20亿元，2017年深圳R&D费用为976.93亿元，2017年广州R&D费用为254.85亿元，2017年北上广深R&D费用为4016.68亿元，2017年全国R&D费用1.20万亿元，北上广深R&D费用占全国的33.47%。

综上所述：北上广深的产业基础雄厚、潜力突出和创新能力强。

• 购买能力：北上广深购买能力较强

反映居民购买力有两个常用指标，一个指标是居民可支配收入，另一个指标是居民储蓄。2018年北上广深居民总储蓄为84955.78亿元，人均储蓄为11.52万元。2018年北上广深居民总可支配收入为45426.30亿元，人均储蓄为6.15万元。 北上广深的人均可支配收入和人均储蓄远高于2线城市、3线城市。

• 公共资源方面，北上广深优质教育、医疗资源密集，城市轨道交通发达

从教育资源看，北上广深共有985高校14所，占据全国985高校总数的36%。

从医疗资源看，北京、上海、广州、深圳的三甲医院数量和实力全国排名前列。

轨道交通看，北京、上海、广州轨道交通运营里程全国排名前三。

• 北上广深供需矛盾更突出

2004年是我国房地产市场和土地市场的转折点。这一年，我国土地出让全面实行了“招拍挂”制度（招标、拍卖、挂牌），这使得土地供应增速大幅减慢。在2005年之前的8年，我国土地出让总面积的年平均增速为28%。而在从2005至2017年这13年中，土地出让年平均增速仅为-4%，比前些年下了个大台阶。城镇住宅完工面积增长也走出了类似轨迹，平均增速从2005年前的17%下降到之后的4%，随着土地和房屋供给增速的大幅下滑，房价增长明显加快。因此可以说，土地和房屋的供给不力是过去十多年来我国城市房价持续上涨的根本原因，地方政府因土地审批的垄断权总是倾向于减少土地供应、推动价格以获得更高的收益，这些是经济规律使然，而且土地的资源是有限的，未来房地产的供给端短板会继续存在。

下图是2002年到2017年北上广深历年的竣工面积，以深圳为例，2002年竣工面积为892.2万平方米，到2018年深圳竣工面积只有285.05万平方米，北上广深供给端短板更突出，供需关系更紧张。

北上广深租房成本

北上广深租金收益率有上升空间，未来的租房成本有上升空间，租房成本更高

易观房地产研究院发布的报告显示，2019年第二季度，50个典型城市租金收益率位2.3%，其中4个一线城市平均租金收益率在1.7%，31个二线城市平均租金收益率为2.5%，15个三线城市租金收益率为2.5%。而、英国、日本依旧是能让投资者获得不错收益的区域，租金回报率5%以上的城市，这三个国家的城市就占了一大半。相比于发达国家，我国的租金收益率还有很大的上升空间，我国这么低的租金收益率还能够有如此庞大的房地产交易量，主要原因是房价在上涨。未来的租房成本有较大上升空间和可能，租房成本更高。

综上所述：北上广深未来的房价上涨可能性大，买房可以获得更多房价上涨溢价收益，即使不自住，出租也能获得收益，另外如果在北上广深租房，房租未来上涨的空间和可能性较大，一增一减，买房比租房划算。