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当然不亏了，上家也赚取了利润，但是利润也不大。从表面收益增长的角度来分析，好像感觉没什么特别。但其实算一算，这笔投资收益已经赚取稳定收益了。这就是杠杆带给你的额外收益。 1.我国的房地产购房，天生就是有杠杆的。否则为什么在做房地产调控时，需要调整首付比例？首付比例就是决定杠杆的基础，假如首付要求只有一成，那杠杆比例就是1:10，甲首付比例是两成，那杠杆比例就是1:5。所以在宏观调控中，首付比例的调整对于购房需求和投资客的心理变化，有着至关重要的影响。 2.在这个案例中，其实我们可以认为，首付100万按揭100万，杠杆比例是1:1。所谓杠杆就是你花一块钱，能影响几块钱的变化？那本题中啊，你花一块钱，就影响了两块钱的变化。如果房价涨，假如不考虑利率的问题，那你就挣到了两块钱。这就是近20年来，为什么房产投资客赚取利润最多的原因？也是房地产开发商，为什么只出了一个拿地成本就可以赚取非常大的利润的原因。 3.具体来分析这个案例，从金融投资学角度，应该是这样考虑投资收益，自己投入了100万，最后拿回了250万，落到口袋里的钱是: 250万-借款100万-借款100万的利息成本 那么借款100万5年期利息成本能有多少呢？其实没有多少，按照等额本息5.38%计算，那么回归回来，年化利率更加低，大约要打个7折，就按照年化4%算吧，那5年，利率支出是20%，总共花费利息20万元。那么题主净利润为: 250万-100万-20万=130万。净利润为30万 4.100万元，5年后净利润为30万，年化收益平均为6%。如果是用复利计算，那么大约是5%以上，这个结论大家理解了吗？ 经过这么一分析，大家就能清楚理解自己做房产投资时，应该怎么样分析自己的投入和产出？尤其是针对等额本息时，更难去还原时间价值以及复利的影响。但仍然还是可以计算出来。 |
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