稳地价、稳房价、稳预期，而且现在的房子还能买吗？-随便找财经网

　　在“稳地价、稳房价、稳预期”的楼市调控背景下，从投资的角度来看，现在购房的风险还是比较大的，而如果买房是源于自住或其他难以调和的需求，可以结合自身的情况和当地的楼市在调控压力下的表现来衡量应该怎样买房。

　　一、目前并非投资房产的好时机。

　　投资房产，本质是希望通过购入房产来实现保值和升值赚钱的目的，但现在大环境已经出现了改变，从目前楼市的表现来看，再出现以前那样快速升值的可能性已经比较小，房产的投机或投资的作用正在减弱。

　　1、楼市整体平稳，风向将会持续较长的时间。

　　这轮以“稳”为主调的楼市调控，目的就是化解楼市过热的现象。楼市过热会让房价上涨过快，从而加剧房产与金融之间存在的问题，同时影响人民的幸福指数。所以这两年相关部门密集出台了很多楼市调控措施，把楼市引导向健康的道路发展。而从过去这两年楼市的整体表现来看，房价还是相对平稳的。

　　从国家统计局对全国70个大中城市基于网签成交价的房价监测数据看来，房价的变动并不大，大部分城市每个月的房价变化都在1%以内，变化大的也极少会超过2%，这是对网签成交价的整体监测，显然那些传闻中的降价并没有对大局造成影响。从中指研究院编制的百城房价走势来看，北上广深四大一线城市在过去这两年的房价甚至表现出横盘的水平状态，变化不大。

　　当然，无论70城房价监测还是百城房价指数中四大一线城市的表现，都只能代表一个大体的情况，局部地区根据当地的楼市情况出现调整也是正常的，但在“稳”的大方针下，暂时应该不会有太大的变化反映到成交上，否则相应的微调措施就会跟上。

　　这种状态是体现调控的方向的，而且高层一再强调“房住不炒”和“稳房价”，明确表示将不会把房地产作为刺激经济的短期措施，并将建立长效机制来对房地产的健康发展进行引导，那表明从这个层面来说，楼市已经失去了暴涨的支撑，再加上需要关注房地产的人民币贷款余额的高占比、房企和购房者杠杆率不断攀升等现象带来的影响，“平稳”将会是未来比较长一段时间的主调。

　　2、如果投资的房产不增值、或者增值比较少，等于变相在亏钱。

　　在以上这样的背景下，房价表现会相对平稳，某些压力较大的城市，还有可能出现微调。而如果房价长时间不涨，那投资房产就有可能会面临较大的压力，甚至亏钱。我们可以通过测算数据来了解一下。假设投资一套100万的新房，面积为100平米，以5年为期，分为全款和按揭两种情况来分别测算一下。

　　全款：投入100万现金购房，大的成本支出为契税1.5万，忽略其他费用，虽然5年后能卖出102万似乎就保本了，但我们与银行存款比较一下，会发现即使把这100万以大型银行的4.18%进行5年期的定存，也能获取利息收益24万左右，这种收益是确定的，那如果5年后房产出售的总额小于125.5万（100+1.5+24=125.5)，这笔投资都可以理解为亏损了。而要达到这个价钱，需要房产在这5年内升值25.5%，如果横盘状态，房价表现持续稳定，那投资收益的效果就比较差。

　　按揭：以首付3成来看，房贷是70万，我们以利率上浮10%且等额本息、30年期限来看，这5年需要支出房贷利息27万左右，另外我们30万首付的潜在定存收益是6.3万，每月还款额5782元连续存5年的累积潜在收益有3万左右，这部分不同的人使用不同的理财方式，收益会有差异。这样算下来，投资房产的收益如果少于37.8万（27+6.3+3+契税1.5），那这笔投资都可以说是亏本的，这时候对应的房产升值就应该要达到37.8%。如果房价不涨，很难有这样的升值。

　　而关于出租收益对投资的影响，要看具体的租金情况，还有是否需要装修和购置家电，可以具体地对出租的成本和收益进行计算，即使月租3000，一年租金收入3.6万，租足5年收益18万，不算出租成本也不足以覆盖上面计算到的升值幅度。这是5年的情况，如果更长期一些，没有房产升值因素的支持，已经很难靠投资房产获得好的收益，如果这种现象持续，那房产投资的风险就会比较大。

　　3、未来的影响因素。

　　投资房产需要考虑未来的影响因素，而楼市未来的影响因素有很多，我们谈一下其中的人口、税费和金融方面的影响。

　　人口结构变化。据国家统计局今年一月发布的数据显示，到2018年末，中国60周岁及以上人口逾2.49亿，占总人口的17.9%。而从全国老龄工作委员会办公室、中国老龄协会编印的《奋进中的中国老龄事业》所公布的数据显示，中国老年人口呈迅猛增长态势，60岁及以上人口占总人口数的比例从1999年末的1/10上升到2018年底的超过1/6，并预测2035年前后，中国老年人口占总人口的比例将超过1/4，2050年前后将超过1/3。而另一方面，统计部门的数据显示，2018年的人口然增长率是3.81，是近20年以来的新低。

　　税费的影响。房产税的风已经吹了很多年了，如果未来出台的房产税比较严厉，那无疑会进一步的影响楼市，另外的空置税也是一个重要的影响因素，对于投资持有多套房产的人来说，会加重房产的持有成本。

　　金融杠杆的控制。房地产对金融的依赖严重，无论是购房者还是房企的杠杆率都呈现上升的态势，据克而瑞研究报道，其对174家房企的研究表明，房企的负债率普遍处于比较高的水平，很多房企的净负债率都超过85%，而据国泰君安的研究报告显示，2018年我国住户部门的杠杆率是52.6%，而这个数据在2015年的时候还只是39%，增速比较危险，潜在的风险比大。另一方面据央行的数据，截止到2019年第一季度，房地产类的人民币贷款余额是40.52万亿，其中房贷的余额是26.87万亿，而同期总的人民币贷款余额是142.11万亿，房地产挤占人民币的份额是很庞大的。这个产业的健康稳定发展就显得很重要。

　　以上这些因素也许不会在短期内对楼市造成影响，但长远来看，对楼市的可持续发展是可以形成压力的，这些都会为投资带来不确定因素。

　　二、自住或难以调和的需求，可以结合自身和当地楼市的情况来考虑。

　　自住或难以调和的需求，就是我们常说的“刚需”，比如结婚、落户、上学、改善住房等等，如果不买房，轻侧会打乱原定的计划，重则失去重要的机会，其迫切程度只有当事人才清楚。我们可以从自身的情况和当地楼市的现状来衡量一下。

　　1、自身情况。

　　同样是“刚需”的人，其迫切程度也会因人而异，有的情况可以等，但有的情况却不能拖延。如果确实不可调和，比如没房就结不了婚、没房就上不了想上的学校、没房就落不了户等等，在经济能力许可的情况下可以选择一些抗跌较强的房产，如果对涨跌不太关注，那就按自己的需求选择合适的房产，它的价值体现在满足自己的刚需上。如果可以等，那也可以结合当地的楼市发展情况来考虑。

　　2、当地楼市的情况。

　　在楼市调控的压力下面，不少地方的房企会面临比较大的资金压力，如果当地房价严重脱离经济发展和居民收入情况，经济发展前景也一般，同时市场也出现成交量大幅度减少并呈现胶着的现象，那可以再耐心观察一下，以目前的情况来看，局部地区出现分化调整的可能还是存在的，如果可以等，那可以密切关注楼市的动向再行决定。

　　总结。

　　综上所述，在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控背景和楼市现状下，市场的整体表现是相对平稳的，在这种前提下，如果是出于投资需求而考虑买房就需要谨慎一些，如果是出于“刚需”的考虑，则结合自身的情况和当地的楼市现状来考虑会更好一些。

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