容积率对楼面地价有什么影响 容积率和基准地价的关系

容积率(FAR)是指项目规划建设用地规模内，总建筑面积(SC)与规划建筑面积(SL)的比值(FAR=SC/SL)，是一个无量纲的目标，明确且易于控制。 一、不一样用处土地容积率特性概述 因为商业用地容积率的变化，很大程度上体现在楼层，的变化和楼层的商业物业报价差异显著，楼面价差异也显著。 当居住用地容积率在特定规模内时(例如对应多层物业、别墅物业时)，物业类型稀缺性导致的土地价值显著，楼面价差异也很大； 经营性用地容积率上升到一定程度后(对应超高层经营性物业)，鉴于经营性物业的识别特性，单位建筑面积地价超限，楼面地价不降反升； 很多情况下(一般是在外面)，工业用地不受容积率约束，即使有，对地价影响也不大。地价的差异更多是由产业集聚、产业导向、区域配套条件、政策导向等其他因素造成的。此外，根据《国务院对于促进节省集约用地的告诉》(国发[2008]3号)第八条规定，“对现有工业用地，提高土地利用率，增加容积率的，不增加地价；对于新增工业用地，要进一步完善工业用地控制目标。工厂建筑面积高于容积率控制目标的，不提高地价。”容积率不是影响工业用地地价的主要因素。因此，本次研讨会的规模不包括工业容积率的修正。 因此，本文探讨居住、工作、商业用地容积率对楼面地价的影响。 受计划性操纵影响显著：一般情况下，某个区域或某个特定地块存在上层容积率的目标操纵。比如，根据相关规划文件，上海内环以内住宅的上层容积率为

2.

5。 与其他指标相关性强：容积率与建筑密度、建筑层数、总高度、绿地率、建筑覆盖率等指标相关。构成了对地块进行经济和技术控制的健全的目标体系。但一般情况下，相同用途的地块之间建筑覆盖率等其他指标差别不大，因此容积率是报价修正的主要因素。 多方利益博弈：开发商从利润角度出发，倾向于寻求提高容积率；一方面，政府期望适度提高容积率以获得更大的土地收益，提高招商引资的吸引力；另一方面，考虑到城市的可持续发展，也需要考虑规划部分的固定意见，适当降低和控制容积率。 在合理的空间环境下，容积率越大，建设开发强度越大，土地利用率越高，土地报价越高，但这种加法是递减规律。体现在楼面价上，一般情况下，容积率越大，楼面价越小。然而，由于地价构成机制的无序，不同用途的地区之间这一规律也存在着无序的变化。