一套投资房买的时候50万，现在卖掉可以卖82万，这个为什么？-随便找财经网

　　很多人都从未来房价的涨跌来考虑，是否应该把房子卖掉，但我觉得关键要考虑的还是自己的资产构成，如果本身没有什么被动收入，就应该保留房子。

　　以下先来讲一讲怎样计算租金收益率，再从地理位置判断房价未来的走势，最后说一说资产构成为什么是决策的关键？

　　01，租金收益率的正确计算方式

　　有些人从租金收益率来判断，房子是否应该保留持有出租，所以租金收益率的计算就非常重要了。

　　这套房子50万买的，现在每年出租25,000，假如以购买价格计算，收益率达到5%。但是这样计算是错误的，会影响我们的判断。

　　正确的方式，应该以目前的价格82万来计算，这样租金收益率就是3%左右，并没有5%这么高。财说得明白提醒大家，这是很多人会搞错的地方。

　　为什么要这么计算呢？

　　原因很简单。我们要考虑的是持有82万的房子获得的收益高，还是只有82万的现金，做其他投资的收益高。

　　换句话说，目前的租金收益率是3%，如果把房子卖了，就要找到比3%更高的收益率才行。

　　假如算错了，认为现在的租金收益率有5%，那就几乎可以肯定找不到超过5%的稳健收益投资了。

　　既然租金收益率是3%并不算高，那应不应该卖呢？

　　02，地理位置决定未来的价格

　　不管是购买价50万，还是现在的价格82万都可以看出，这套房子应该是在三四线或以下的城市。

　　租金收益率能达到3%，也说明不可能是一二线城市。

　　在这样的中小城市里，如果房子在市中心，未来的价格会相对稳定，甚至有上涨可能。

　　如果房子在郊区小镇，未来的房价可能就不太乐观，除非刚好城市向房子所在地发展。

　　所以要判断这套房子未来价格情况，要看它所处的地理位置。

　　但一定要注意，并不是说这套房子未来上涨空间很小就一定要卖出。判断是否卖出的，关键还是要看自己的资产结构。

　　03，资产结构

　　财说得明白先向大家介绍这里所涉及的两个关键词，我们的资产当中包括增值资产和现金流资产。

　　增值资产主要是获得溢价，讲究的是低价买入，高价卖出。股票属于增值资产。过去的房子也属于增值资产。

　　现金流资产主要不在于价格的上涨，而在于长期带来现金流入或被动收入。银行存款，理财产品，债券，高分红，高股息的股票或基金，租金很好的商铺，写字楼或者住宅，这些都属于现金流资产。

　　假如一个人没有现金流资产或者占比太少，就应该保留这套房子。

　　毕竟在一个三四线城市，每个月固定收租金2000元，对于有工资收入的人来说是一个很不错的补贴，万一没有工资收入，这就更加是雪中送炭了。

　　而且租金相对有刚性，涨了上去不太容易跌下来。以当年日本的情况来看就是这样，房价大跌了，而且一跌就是二三十年，但是这个30年里面租金还是波动的向上涨。

　　例外的情况也要注意，如果是一个资源枯竭型的城市，人口不断的外流，租金同样有可能大幅度下跌。假如有这个预测判断，赶快卖掉房子，就算降价也要快点卖出。

　　关于房产，不管是自己买房还是投资，都有很多技巧，也有很多需要避开的坑，关注“财说得明白”后，在后台菜单点“房产”，可以看到更多这方面的分享。

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