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这个课题其实很大，我们简单聊聊。
首先是，是不是有20%的空置率。
我们计算一下，从1998年房改，到2018年，国内累计销售商品住宅大概是160亿平方米，按照每套住宅平均80平方米来计算，那么大约是2亿套。这两亿套房子，按照每户3口之家，也就是6亿人口。
也就是新建商品住宅，容纳了6亿人口。而目前城市化率是59%，那么按照13.95亿人来计算，就是城市化人口是8.23亿人。
也就是城市人口里面，还有2亿多人，不是住在新建商品房，而是1998年之前建筑，我们可以称之为历史遗留的房子。要知道，住宅寿命大概只有25年-30年时间。那些“历史遗留的房子”，现在差不多都可以列入拆迁计划了，这样算下来，可能住宅空置率没有想象中那么高。
当然，这种算法，是比较简单粗暴。但至少也说明，有可能20%的房子空置，不一定准确。
2019年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数
2019年11月70个大中城市二手住宅销售价格指数
然后我们来看一下，假设20%商品房空置是真是存在的，但房价依旧不下降原因何在。
波士财经认为，主要有这几个方面的原因。
首先是，市场需求旺盛。
在过去40年，中国创造了世界经济发展史上的奇迹，平均年经济增长差不多是9%。
在一个接近14亿人口的大国，经济蓬勃发展的同时，必然导致房价上涨。因为需求太旺盛了，2018年中国销售商品房达到17亿平方米，由此可见市场需求的旺盛。
市场需求是第一要素，决定了房价的坚挺。
其次，货币充足，让房价降无可降。
从2000年，到2016年，中国广义货币发行，都是以两位数的幅度增长，尤其是2009年，中国广义货币发行增幅达到28.43%。在经济增长10%左右时候，货币发行几乎是倍数增幅，这样超发的货币，要找到出路啊，结果绝大部分都进入房地产，这是房价居高不下的核心原因。
2017年，2018年，货币发行开始减量，但也达到8%出头，比经济增速要高接近2%。
第三，投资渠道受限。
老百姓手里钱多了，就要保值增值，要找出路啊，但其他投资渠道是有限的。
先说股市。股市也快30年了，但股市还在3000点上下挣扎。这是因为前期股市制度建设不完善，导致投资者对此失去信心。现在股市制度建设日趋完善，但很多投资者还是不敢轻易进入，因为怕了。
还有最近几年还流行P2P什么的，但结果证实，99%的P2P都是骗子。一个P2P倒闭，都是几十亿、几百亿的损失，谁敢再投！但就是这样的状况，竟然还有不少P2P还活的那么滋润，由此可见投资渠道的匮乏。
存银行还赶不上通货膨胀，所以大家都买房子去了。而购房者投资收益惊人，这样就有了累加效应，越来越多的人有钱就买房子去了，最差手里还有一套房子。不会像股市、P2P等，会导致血本无归。
再次，炒房导致住房不均衡。
在投资楼市会带来超额收益之后，导致的是住宅严重的不均衡。没房者望房兴叹，有房者忙不过来。我们不说炒房者，就有那些纯粹的投资者。
最简单的就是，认识几个朋友，手里都有好几套房子。比如一个以前认识的朋友，至少有7、8套房子。她早期是做服装生意的，赚钱了也不知道怎么投资，就是买房子；赚钱了就买房子，赚钱了就买房子，然后就有了7、8套，要知道这都是全额付款的房子。然后自己住一套，其他的也不卖，全部用于出租。
这样的人，不少见。因为他们赚钱了就懂得买房，也不懂其他投资，持有不少房产。这样房产拥有是非常不均衡的，要买房的人，买不到低价房。有房子的人，也不卖，卖了房子拿钱干什么不知道，又回到第二个原因：投资渠道狭窄或者不懂得投资。
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