海南取消商品房预售制度，未来房价会怎样发展？-随便找财经网

　　商品房预售制度来自于，称之为买楼花，国内称之为买期房，但被国内房地产开发商发扬壮大，成为一个令人诟病的商品房销售制度，这一制度最大问题就是把风险也就是烂尾楼风险留给市场，收益全部被地产开发商拿走。

　　海南惊天地出台现房销售制度。

　　3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，强调了要对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，也就是取消了商品房预售。

　　取消期房销售制度市场一直都有声音在呼吁，但因为遭遇部分地产开发商的阻挠，部分地方政府的抵制，取消期房实行现房销售一直没有成功改革，执行现房销售好处不少，我是拍手称快，海南保证房住不炒走出关键一步。

　　首先就是烂尾楼风险不会让购房者全部背负，购买期房，一旦地产开发商出现资金链断裂，留下一个烂尾楼，开发商是可以置身度外了，可是买房者付了钱住房确是遥遥无期，找谁谁都不愿意承揽这烫手的山芋，只能是干着急。

　　其次是避免购房资金被挪用，尽管购房资金是专款专用，但是监管难免挂一漏万，总是会有开发商瞒天过海挪用购房资金，导致楼盘建设滞后或者是成为烂尾。

　　三是可以一定程度的遏制房价上涨，土地价格是房价上涨的一个因素，土地价格来自于土拍市场的溢价，也来自于囤地待涨，开发商之所以敢于囤地待涨在于期房销售减轻资金压力，如果全部需要借贷融资一个是资金成本另一个是借贷资金难以支撑企业运转。另外期房销售有利于资金回笼，开发商敢于捂盘待涨，造成房价涨不停，如果没有期房销售，开发商敢于捂盘吗？资金紧张就会让开发商赶紧卖房。

　　四是。可以遏制炒楼花，也就是炒期房，净化房地产市场。

　　五是，开放商在期房销售中，为了赶进度或者是节约成本，偷工减料问题频发，施工安全问题屡现，如果是现房销售，购房者大可以大大方方的去查看房子的质量，而期房期房销售一旦有质量问题，交了钱，找人退钱也就难了，即使开发商前来修修补补，购房者心里能够称心吗。

　　六是开发商坑蒙拐骗更加不容易。买房的时候，售楼小姐把楼盘吹的天花乱坠，可是收房的时候，楼盘的绿地缩水了，配套的基础设施没有了，说好的学校更是没有踪影了，购房者与开发商闹得不可开交的案例也是存在的，现房销售，一切都是一眼可以看到，不良开发商利用图纸欺骗购房者的伎俩也就不灵了。

　　在全国不断传出放松调控政策之际，海南大胆开创房地产调控新思路，不仅仅限购，还实施现房销售，在一城一政下，进一步收紧地产调控政策，需要巨大的魄力。

　　现房销售对开发商资金链影响巨大

　　受到疫情影响，有关方面禁止新楼盘发售，2月份房地产销售大幅下滑，克而瑞研究中心于29日傍晚发布的统计数据显示，2月，百强房企全口径销售额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。

　　销售下滑，房地产开发商现金流进大幅萎缩，地产开放商的“高资本、高负债、高杠杆”模式遭遇挑战，目前开放商负债率很高，市场一直担忧金融风险暴露，一旦釜底抽薪，实施现房销售，高负债经营模式风险就会马上显现，地产开发商就需要面对是存活还是捂盘待涨的抉择，恒大已经在全国75折促销，其他地产商还能扛得住吗？

　　最近新华联控股昨日发布公告称，其2015年度第一期中期票据“15新华联控MTN001”截至3月6日到期兑付日，公司未能按照约定筹措足额兑付资金，不能按期足额兑付本息，已构成实质性违约。

　　遏制地产价格上涨，就是要对地产开发商去杠杆，地产开发商的加杠杆资金来自于借贷和购房者的购房资金，现在开发商开发楼盘是拿到一块地，如果不需要捂盘待涨，就马上进入开发模式，加快前期投资施工，收取所谓的诚意金，接着取得预售资格，获得购房者的首付款，然后就是推动按揭贷款落实，购房者交完购房款到拿到住房，一般需要2-3年甚至更长时间，等于是购房者全部垫款给开发商建房，虽然购房款专款专用，但是开发商总是可以变着法儿的挪用购房款，进入下一个拿地模式。

　　进入现房销售以后，开发商资金链中购房资金就会中断，整个地产行业资金链就会绷紧，开发商拿地的节奏就会改变，另外对于未来房地产走势会更加的悲观，可以有效的压低土地价格，土地价格低了，房价也就会跟着调整。同时很多开发商囤积了大量的土地，一直没有开发，一旦取消期房销售，开发商资金链绷紧，没有钱拿地，就会盘活大量土地，增加市场供给，房价不调整都难。

　　海南现房销售推广难度颇大。

　　住建部曾经建议过现房销售，但不知道因何种原因无果而终，可能是地方阻力太大，在于房地产价格事关地方利益太多，部分地方财政对土地收益超过50%,一旦地产价格下滑，财政紧张马上显现，另外地产开发商杠杆率过高，有的地产商负债率达到100%,担忧现房销售导致地产开发商资金链断裂，出现局部金融风险。

　　但是不给地产开发商施加压力，地产开发商就会仰仗地产是经济支柱，继续肆无忌惮的加杠杆，而不会在意杠杆高低，应该给出一个现房销售的期限，让地产开发商提前做准备，降低杠杆。

　　海南房价走势。

　　海南房价历史上出现过一次崩盘，19年是横盘探底回升的走势，下图是来自于楼盘网的海南房价走势图，1月份开始房价明显上涨。海南2月新房均价17672元/㎡，环比上月上涨6.32%。海南在三月份出台新的调控政策，与海南房价上涨是巧合还是早有政策安排我们不得而知。

　　海南绝对房价看起来并不很高，但海南人均可支配收入也不是很高，上半年只有18224元，按此收入乘以二计算全年收入也只有36448元，以海南2月新房均价17672元/㎡计算可以购买2.06平米房子，海南房价相对于收入而言，是很高的，本地人购房压力是很大的。

　　海南房价之所以很高，与海南温暖的环境有关，吸引了大量北方人前往购房，在冬天作为避寒的胜地。

　　本次海南地产调控政策，限购是一方面，本地户籍居民限购第三套房，另外就是发展安居型商品住房，这是利民政策，解决当地居民的住房问题，三是现房销售政策，我想三个政策叠加还是针对海南房价过高问题。因此我个人认为未来海南的房子会有一个调整，至于调整空间有多大，要看央行货币政策和海南有关城市的细则跟进。

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