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租金回报率只是衡量商铺的其中一个指标，商铺是否值得购买需要考虑多方面的因素。
1.租金回报率。年租金4万出头，总价90万，租金回报率大概在4,44%左右。这个回报率是属于合理回报率范畴，价不高，也不低。这样的租金回报率只要不是所谓的包租模式，是自己出租的话，这个指标来看是可以考虑的。当然了每年能够在合同上一个固定加成，比如5%，那么就更好了。
2.商铺成长性。商铺的成长性是非常重要的，有时候重要性甚至高于租金回报率。对于一个商铺成长性比较好的商铺，哪怕开始的租金比较低，都是可以接受的。那么商铺的成长性从哪些维度考量呢？人流量、配套设施、区域地块都是比较核心的指标。买商铺前可以考虑先查看一下城市规划，未来是否有增值空间。
3.城市吸引力。归根结底，一个城市的商业地产项目是否赚钱，还是要看城市的发展，北京、上海是中国几个城市中商业地产发展比较好的城市。这两个城市最大的特点在于人多，两千多万人口，那么消费的人相对于来说也会更多。对于那些人口流入特别多的城市，商业地产项目是可以尝试投资的。
综上所述，金回报率只是衡量商铺的其中一个指标，商铺是否值得购买需要考虑多方面的因素。仅从租金回报率的角度，是可以的，其他方面的因素也是综合考虑的。
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