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前些年，有点买地的资金就可以玩地产项目了，地买下来就抵押融资，让施工方垫资进场施工，达到25%就办预售证销售回款，然后再跑马圈地，实现高周转。 疫情不断发酵，房企面临压力越来越大。3月22日晚间，中国恒大公告，根据管理层目前所得的资料，预计集团2019年核心业务净利润和净利润均有较大幅度下降。3月23日中国恒大出现较大幅度下跌，截至收盘下跌16.89%，报收9.94港元。 摊子铺大后，开支就很大，资金一环扣一环！销售是地产主要的收入来源，一旦遭遇困境，无法回笼资金，在手资金又无法缓解现金流压力和覆盖到期债务，短期内就存在资金风险。 要是国家融资政策再收紧的话，房企无法获得借贷资金补充，极易出现资金链断裂风险，资金链无以为继，房企破产概率大增。 从拍地，办土地手续，做规划设计，再到开工，达到预售条件，一般周期都在1年左右。业界比较快的碧桂园，周期也在6-8个月，几乎是地产界的极限水平了。 如果是实力偏弱的中小房企，项目资金跟不上，或者哪个环节办手续卡壳，开发周期将会被拉长，进也不能，退又不划算，资金耗尽后，破产就是其中的一个选项。 “活人不会被尿憋死！” 一般来说，房企也不会被房子销售问题憋死，特别是房子已经建盖成型，具备交付条件的，基本上很难会因为房子卖不出去而发生破产。 哪些会因为房子卖不出去而破产呢？ 劣质的半成品房子！没钱继续盖了，要交付使用还得继续投一大笔钱，谁看了都不敢买，又欠一屁股债，天天有人闹，无法正常销售。 项目本身的区位差，定位不准，品质不行，刚需看不上，改善看不上，投资也看不上，没人愿意买这里的房子，房子卖不出去，也没办法交付，十有八九得破产。 房产走过高速发展时期后，利润开始变薄，门槛开始变高，竞争会加剧，行业就会出现“弱肉强食”的分化局面，洗牌在所难免。 因此，房企破产更多还是房企自身存在的一些问题，而不是市场购买力下降导致的。倾倒牛奶的生产商更多是由于市场环境恶化导致的，两者有很大的差异。 降价往往是个别房企在遭遇特殊情况后，不得不做出的个案选择，而对多数房企而言，降价往往是下下策，一般都不会采纳。 首先，销售价格是受到监管的，有备案价管着。开发商可以在合理范围内给一定的折扣优惠，但也不是自己想怎么卖就怎么卖，不然，价格市场就要乱套了。 其次，作为单个房企而言，可能会降价甩卖。然后，自己填补备案价缺口，但这样“自杀式”的甩卖房子，不会成为多数房企的选择，也就不会造成整个市场的价格混乱。 最后，房企遭遇资金困境，比较理智的选择往往不是降价甩卖房子。资金无以为继，即将断裂，房企一般会选择引进合作伙伴联合开发，引入投资人继续开发，将项目转让回收资金等自救措施，这些措施取得的实效往往比降价甩卖房子更好。 所以，我们经常听说，一个项目烂尾了好几年，中间已经被转手了7、8次，但仍然还能继续建盖下去，并成功交房入住就是这个道理。 综合本节分析，房企破产更多还是自身资金链出问题了，而不是由于市场购买力下降导致的库存积压问题。因此，降价自救不是房企对症下药的“良方”。 |
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