投资20万租商铺，十年期收益34万元，有什么风险？-随便找财经网

　回答是：这个商铺可以投资，但是需要考察清楚一些事项才行，如下：

　　1、分析一下这个商铺的收益情况

　　此商铺十年期租金是20万，每年的租金为20/10=2万元，价格是不高的。商铺十年期的租金收益是34万，每年收益为：34/10=3.4万元，收益还可以。

　　通过上述计算结果可知，每年的租金是2万元，收益是3.4万元，每年的收益率是3.4/2*100%=170%，属于中等收益情况。

　　这里，为什么计算年收益率，而不是直接按十年来计算，主要是考虑此商铺在十年内收益肯定会有提升的。

　　2、需要分析这个商铺每年3.4万收益的来源

　　自己投资20万租商铺，这种情况一般是“以租代买”形式，购买的是10年的无产权的商铺，通俗一点说就是购买的十年期使用权。而3.4万元每年的收益，极有可能是产权方“售”后返租的。

　　这种情况大多见于写字楼、公寓等性质的商铺，产权方返租后用作酒店或者公司办公室等，投资者只需按期收取约定的收益即可。这种模式叫做售后返租也好，委托管理也好，其实质是一样的：就是产权方利用你的资金补充他们的资金链，然后，再通过商铺出租赚钱后跟你分成。

　　再或者就是自己租赁后，自己做二房东在出租，收益在3.4万元左右。这些都是因为条件不全无法得知，但是，基本上符合上述的模式。

　　3、这种模式是否有风险，需要有专业的眼光

　　首先，要有完善的合同条款，尤其是出租方和管理方是否为同一公司。

　　主要是约定双方的责权利，以后出现问题，可以有依据处理。以前曾有很多真正的售后返租情况，后来把业主都坑死了，都是教训。当时房主买到的还是有产权的房子，房地产公司承诺售后返租，成立了所谓的管理公司，结果没有运营几年就倒闭了，原因是根本租不出去，管理公司也在赔钱。这时业主想找房地产公司也白搭了，因为售后返租合同是跟房地产公司与别人合资成立的新公司签的。所以说本身就是一个套路，那么，签这个合同的时候也要看清楚，对方是否为统一主体才行。

　　其次，收益是否稳定或者有风险，必须要明确。

　　毕竟20万是自己一次性拿出来的，对方用来管理和经营商铺，收益必须要有保证才行。对于含糊不清或者不能保证的，坚决不能投资。

　　还有，必须对于对方的资质也尽可能的调查一下。

　　目前调查公司征信的软件很多，都可以查看一下，比如成立时间，注册资本，法人的征信，以及纠纷情况，都可以查到，如果其征信有问题，也不应该投资。

　　最后，切莫听取对方一面之词。

　　举个例子，有的公寓也是类似操作，并且称自己已经跟某某大型连锁酒店签订了协议，或者跟某某大型餐饮品牌签了合同，这一些都不要轻易相信，一定要等确定了才行。

　　总之，这个商铺从条件看，是具有投资价值的，但是必须做一份详细的调查才行。根据本人的经验来说，基本上属于上述租后代运营的模式，这就更要谨慎才行。

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