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疫情以来，中国经济遭遇急刹车，除零售、电商、医疗等少数几个行业外，各行业市场与投资均遭受断崖式下滑，预估中国一季度GDP增幅大概率为负数。房地产行业1、2月份销售同比下滑36%，部分区域投资增长为负数。
国际疫情爆发以后，海外金融市场波澜壮阔，全球经济衰退风险加剧，国际贸易进一步遭受重创。西方股市遭遇百年未有支暴跌。
2020年，这样的经济环境前所未有，对中国金融风险、泡沫最大的房地产行业来讲会有什么影响呢？今年中国的房地产价格会如何变化？
国际环境
开启无限制量化宽松，世界各国除中国等少数几个国家外基本均进入零利率时代。
股市在连续11年增长之后，2020年受新肺疫情、经济信心影响，连续遭遇4次熔断。
国际环境对今年中国房地产市场的直接影响主要有两个：
1、国际融资环境与利率
中国房地产企业境外融资的主要方式有海外上市（包括上市）、海外发债、海外地产基金合作。
2019年中国房地产企业海外融资额达到752亿美元，短期来看，受国际经济、股市影响，美元回流救市是必然趋势，则国内房企的海外融资短期影响较大。中长期看，随着中国经济复苏，中国利率与经济基本面的优势将会更好展现，房企海外融资的规模将进一步增加，利率将进一步下滑。
如果短期之内国际疫情得不到有效控制，国外热钱资本有很大几率进一步流向国内市场，主要集中在股市、楼市，将进一步短期内推高国内资产市场价格。
2、国际贸易对中国经济的整体影响
2019年国际外贸占GDP比重约为30%，其中欧盟为第一大贸易伙伴，主要出口商品为电机类商品、劳动密集型商品，其中电机类商品占比60%；进口类主要为原材料商品，石油、天然气、大豆等。
整体来看，2020年出口贸易的下行基本可以判定，比降进一步对国内经济产生不小的压力。预判国内电子、汽车、手机、家电价格有进一步下跌的空间。从进口结构看，中国粮食安全基本可以保证，受石油暴跌的影响会进一步降低国内经济通胀的风险，肉类产品价格有上涨的可能。
电机类企业、对外贸易类企业的劳动力失业风险较大。
国内地产调控政策与市场变化
一、房地产调控
1、继续坚持房住不炒基本原则
2、不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
3、各地政策密集出台维“稳”政策，涉及土地、建设、并购、预售等方面，稳土地、稳价格、稳预期。加速房地产企业产品上市速度，缓解企业资金压力。
4、中央下放土地审批权，推动特大城市、超大城市、城市群建设。
从政策的力度与方向看，政策的核心还是以稳为主，更多的是针对降低企业短期资金风险、保障项目顺利推进的阶段性政策，不涉及限购、金融、限价等影响地产行业走势的重大调控。
政策的目的在于保证已开工项目的顺利推进；继续支持刚需购房、有条件支持改善购房；保证土地出让的规模、价格；推动市场的有序、稳定、长期发展。
国内金融环境
1、推行LPR市场化利率改革，推动住房利率与社会利率水平的协调、统一。
2、进一步加强小微企业、中小企业金融扶持深度、广度，进一步降低企业融资利率。
3、针对房地产企业融资政策没有变，标准没有变，各地区因城施策。
4、从去杠杆到稳杆杠，做好稳增长和防风险的动态平衡。
金融对地产的意义不言而喻，中央对房地产的总体控制是可行的、适度的、动态的，不排除局部城市、某一阶段政策进一步变化的可能性。金融政策的变化必然与中央三稳的要求密切相关。
再次政策下，地产行业的基本面相比2019年不会有太大的变化。行业整合、并购的格局不会变。
短期来看，销售、投资必然会有一定程度的下滑，但是这种下滑是市场主动调节的结果，是可控的、有限度的。
城市化进程
城市化进程：
中国的城镇化率据官方统计为60.6%，低于发达国家80%的标准，所以中国房地产行业的长期需求在15年之内还是基本稳定的。
实际情况中，40%以上的城市居民均有不少于一套的住房，从这个角度看，自有住房率远远没有达到官方数据的标准。
还有一种实际情况大家需要关注，15年以上的住房现在的居住环境、功能设施已经远远不能满足现代人群的居住需求，这些房子现在是有价无市，基本处于空置状态，这也是很多2、3线城市二手房交易惨淡的原因。
新的90后、00后的消费观念发生了很大变化，社会观、家庭观、婚姻观，这些新需求、新变化必然加速房产产品的升级、迭代。新的产品带来新的需求，需求一直在变化，房地产的开发也必然会从增量投资转变到增量、存量并行的时代。
中国的城市化进程出现新的趋势，中央转变规划思路。推动超大城市、特大城市、城市群的建设发展，顺应人口流动趋势。将进一步改变现有城市格局，强者恒强。未来的城市化区域差异将会进一步拉大，1、2线城市重新成为投资热点，中小城市房地产下行风险越来越大。
居民消费意愿与购买力
现阶段中国房地产消费的主体现在还是70、80后，这部分人群的消费、投资取向还是比较偏重房地产。同时他们也是收入水平较高的群体。
随着整体经济的下行、失业率的增加，以及新经济对传统行业的冲击，群众的收入水平预计有一个不小的下行风险。在一定时期内，必然会遏制房地产消费的增长。家庭资产配置结构有可能发生根本性改变，更加追求多元化、便利化、流通化。
疫情后，大健康、教育消费增长的同时也会一定程度上改变大众消费支出结构。
中国家庭债务水平已经高达50%，地产发展的增量红利基本了解，将进入一个长期、稳定的平稳期。
房地产行业景气度反应的是一个城市、一个国家的基本经济面，中国整体向好的基本经济面没有发生改变，中国房地产的市场基本需求还是有的。
对中国房地产市场的长期发展个人比较看好，但是过程也是有很多风险和曲折的。
供给与需求，价格与购买力、消费预期动态平衡是行业长期、稳定发展的基础。
就2020年而言，我对整体市场的价格是看跌的，中期随着行业的调整与供给的减少、国际资本的影响会有一个反弹的阶段，长期来看整个行业、市场、价格还是稳定的。
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