房子还在大量的盖，我就奇怪了，房子严重饱和了还盖？-随便找财经网

城市39平米，农村47.3平米的实得率问题

很多人认为国内房子严重饱和的根据，都是从统计局发布的这份报告中得出的，2018年城镇居民人均住房建筑面积39平方米，农村居民人均住房建筑面积47.3平方米。

虽然报告上人均住宅面积最低也接近40平米，但真正的住房实得率并没有这么高。

城镇人均面积三大问题

1公摊面积

新建城市商品房基本上全部附带公摊面积，100平米的房子通常实得率只有80%-90%，也就是说会有至少10-20平方作为公摊面积，业主是无法独自使用的。

且公摊会随房屋产权性质的类别不同而加大，之前央视就曾报道过一个公寓的公摊面积竟高达50%。

公摊的问题一直被很多购房者诟病，但从实际的建筑情况来看，公摊问题会继续存在于房地产市场中，当然也会拉低人均实际居住面积。

2小产权房

这两年各地对于小产权房的整治力度加大，很多小产权房和违法建筑都会被拆除，这无疑将减少城市中的人均居住面积。

小产权房和违法建筑一样，即不合规也不合法，也许平日凭借侥幸心理，认为小产权房只要没人管就可以放心购买，这种观念从开始就是错的。

小产权房多现于城中村或城镇结合部，大队为本村人口建设房屋后，剩余的房产向社会出售，有些大城市的房价过高，很多外来人口只能将买房计划转向各类小产权房，如果将这些房产刨除，那么人均居住面积还将下降。

3房屋安全使用年限问题

不管产权是40年，50年还是70年，房屋的设计安全使用年限通常都在50年内，且多数老旧小区因物业问题，房产本就得不到有效保养，一般住房在30年左右就开始丧失部分居住功能。

很多建于80，90年代的房屋现在都遇到了房屋老化问题，不管是外墙脱落，还是内部管道堵塞，已逐步丧失正常居住功能。

而有些年代更加久远的小二楼，小三层房屋，电线老化，楼道昏暗，居住安全隐患较大，虽然房屋整体还在安全使用年限内，但实际正常居住功能已大打折扣，甚至有的已经被放弃空置，等待未来拆迁。

这些空置房虽然存在于房本上，但已丧失实际居住功能。

农村居住面积远超

1荒废的村落

年轻人都到城市里去了，村里剩下的都是老人和小孩，等这些小孩长大了，他们也会到城里去的，最后村子里只剩下老人，而这些老人会越来越少---来自一个农村老人的自述。

未来，农村的人均居住面积肯定会越来越高，但基本属于没有任何效果的提升，很多年轻人宁可背井离乡，挤在狭窄的乡镇或城市夹缝里，也不愿回归于村落中。

2农村户籍城市生活是趋势

很多农村人户籍在农村，可是常年在城市中工作生活，其中最常见的就是工地上的农民工群体。从农村人均居住面积上考量，这些人的居住面积显然是饱和的，但从实际角度出发，这些人在城市中的居住面积显然远远低于47.3平米。

还有农村的人均居住面积，是可以通过建设自家宅基地调整的，也许今天的47.3平米，通过新建住房就可以翻倍，但这种情况在未来肯定会越来越少，因为更多的人通过城镇化进入城市，在农村建房就失去了意义。

3针对性的人口流入问题

城镇化初级阶段会推动农村人口无差别进入城市，中级阶段人口会由农村进入县城改为进入城市，而小城市人口进入大城市，目前我们就属于中级阶段的后期，而在高级阶段中，人口会进入经济发展更好，有生活水平提升的都市圈。

未来十年城镇化还要提升10个百分点，约等于一年会有1000万人口进城，其中每年可能会有800万以上人口进入全国二十几个都市圈内，占比很大，而这些都市圈的人口进入流量会明显减少，从全国660多个城市的角度考虑，未来绝大多数的城市都将面临放多人少的局面，而热点城市人多房少，加之减量发展的规划，就有可能形成在冷门城市，整栋大楼无人居住，另一边在热点城市，地下室挤满了租客，导致居住面积高低差继续拉大。

为什么要继续盖房子

1住房自有率

我国住房自有率已近90%，农村住房几乎是百分之百自有，城市住房70%自有，20%-30%租房，10%福利房。

尤其是在北上广深四个一线城市，住房自有率排名最后四位，很多本地居民并没有属于自己的首套房，而是成年后多和父母共同居住，加之外来人口过多，这些地区的房产缺口仍然很大。

2改善需求

现在的中国房市已经告别了居住严重拥挤的时代，现在房市的主要发展方向是，要住好房子，要租好房子。

如果说单位福利分房是为了居者有其屋的话，那么房改就属于面向全社会不同收入人口的整体住房改革，通过差异化的住房分类，实现居者有其“好”屋的深化改革。

且从实际的施政效果来看，这种变化是显著的，房子越住越大，环境越来越好，从居住的体验度来讲，无疑房改是非常成功的。

3带动经济流通货币

经济的发展离不开房地产，虽然过度依赖房地产行业会导致经济发展本末倒置，但短期内房产仍会推动经济上行。

房地产行业本身就为大量进城务工的农村人口提供了很多岗位，其关联着的几十个产业也为社会提供了为数不少的就业岗位。

再者，从货币的实际作用出发，货币只有流动起来才能发挥它真正的效果，通过房地产及上下游产业链，可以带动货币整体在社会中的流通速度，让货币流动起来推动经济发展，除了房地产之外，很难有其他行业，有这种调动大规模资金流通的能力。