房子的材料成本是不是很贵？为何很多城市房价动不动就好几万？-随便找财经网

　　房子的材料价格虽然也在连年上升，但这些成本相对于商品房的房价来说，占比非常小，对房价的影响非常在限，即使是包含了材料和人工、户外铺装等等费用在内的建安造价，在国内的房价比例中占比也并不算太高，越是房价高的城市，类似的成本对房价高低的影响作用就小，相对来说，土地成本、城市价值对房价高低所起的决定作用更大，那些房价几万的城市，虽然有炒作的成分，但里面大多都具有相对较高的城市价值。

　　一、即使是材料只占了其中一部分的建安工程造价，对房价的影响也不会太大。

　　商品房并不同于自建房，对于商品房的建设来说，材料只是属于建安工程造价的一小部分，而建安成本既包含建筑成本，又包括房子和小区配套设施的完善和安装成本，两者都包含人工和材料费用。

　　因为国内的建安总成本占房价的比例也不算太大，所以我们可以借助商品房的建安造价这个概念，来佐证材料成本对商品房的房价是起不到太大的影响作用的。

　　1、全国整体建安成本在房价的占比中并不大。

　　相对于国内整体房价来说，同样用整体的建安成本来做对比，会发现占比并不算太大。

　　国家统计局每年都会统计当年新建商品房的销售面积和销售金额，其中就有新建住宅的成交总金额和总面积，所以整体的新建住宅均价是很透明的。按统计局的数据，2019年全国新建住宅的销售总额是13.944万亿，对应的住宅总面积是15亿平方米，则整体均价就是9200多元。

　　而据住建部标准定研所的造价标准数据，截止到2019年上半年全国住宅建安成本的整体水平分为高层每平方米2194元、小高层每平米1948元、多层1712元，这是整合了全国不同城市的造价后的结果。

　　因此用整体建安水平对比整体均价，以高层为例，占比只是23.8%，其他两类的小区楼栋类型就更低了，而且在房价越高的城市，占比就越小。

　　2、建安造价会因城市不同而出现差异，占房价的比例会出现大小不一的现象。

　　材料的市场价格虽然也会受到一定的地域影响，但影响一般会比较小，而人工和其他建安费用却会受到较大的城市差异影响，大城市的建造要求和标准会比小城市的更高，费用也会更高，但相对于当地的高房价，占比反而会更小。

　　我们以住建部标准定价研究所的数据来参考，国内不同的省会大城市各自的造价会出现不小的差距，比如按2019年末的标准造价数据，上海市的高层住宅建安造价是每平方米3022元，而江西南昌是每平方米1437元，两者因城市标准和人工水平的不同使造价也出现了很大的落差。

　　而按中房协的数据，同期上海市的整体均价是5.7万左右，算下来建安造价不到房价的6%，而南昌的整体均价是1.3万左右，建安造价占了其中的11%左右，比上海要高。当然这只是一个整体水平，在不同的小区兴建不同质量的房子会有价格差异，但在比例上不会有过大的出入。

　　所以从建安造价的角度来看占房价的比例都不算太大，而如果把只占建安造价中一部分的材料单独剥离出来比较，对房价的影响就更小了。

　　二、房价高低会受其他开发成本的影响，同时与城市价值关系密切。

　　1、新建商品房的成本项目较多，综合成本是新房价格的重要影响因素。

　　如果说材料成本所占的房价比例不大，那么什么因素会对房价的高低构成影响呢？房地产开发的综合成本是其中一个非常重要的因素。

　　房地产开发的综合成本包括了建安、地价、税金、财务和管理运营等等项目，这些成本加上房企的利润，就基本构成了房价。而这些构成因素当中，地价和税金的比例并不小。

　　据财政部门的数据，2018年全国土地出让金的收入是6.5万亿，而按中指研究院对国内主要的300座城市的监测，这300城2018年土地收入是4.1万亿，其中住宅类用地占了81%的比例，如果全国也按8成比例来计算，住宅类土地收入大概是5.2万亿左右。

　　而2018年的新建商品房中的住宅销售总额是12.6万亿，按同年比例来算，房企买入土地的钱超过当年销售额的40%。而同年的土地增值税是5642亿，城镇土地使税是2388亿。

　　当然了，无论是卖地收入还是税金，都是国家建设和城市建设款项的重要来源，这些钱都会回馈到社会中。

　　除此以外，大家所熟知的房企都是处于高负债经营的状态，他们的钱大部分都是非自有资金，而融资就需要资金成本，同时加上自身的运营成本、利润这些具有弹性的部分，大致的房价结构就出来的。所以房价的高低，需要看综合成本的影响，仅材料的成本在其中还排不上重要的位置。

　　2、城市价值与房价关系密切。

　　城市价值可以说是大部分城市房价的主要影响因素之一。在国内甚至全球大部分地区，房价高的城市大部分都是城市价值较高的地方。它们或者是经济实力相对雄厚、产业前景广阔、配套设施齐全，或者是在重要的城市群中处于优势的位置。

　　比如国内的四大一线城市、各大省会城市、其他经济发达地区的二三线城市，他们的房价会明显要比其他经济稍弱的城市更高，部分不具备太大城市价值的地方出现高房价，泡沫的成分就比较大，可持续性并不强。

　　那些经济发达地区的城市用地会更紧张，造价和地价也会更高，同时由于产业对人口的吸引，保证了当地的购房需求，从供求关系上对价格的水平提供了对应的保障，再加上资本和炒作人群青睐这些城市，在他们的推波助澜下，房价在楼市过热时会比较容易水涨船高。

　　最突出的例子就是四大一线城市之一的深圳市，其经济实力和城市价值是有目共睹的，同时因为土地面积少、地价高、人口流入多、投资客多，造成了目前房价居高不下的现象。20年前建的房子，材料成本够低了吧？在深圳福田还不是要卖5、6万以上？材料成本在城市价值面前不值一提。

　　三、小结。

　　总的来说，即使建筑材料的价格在上涨，但材料成本在目前国内的商品房市场中的作用也并不大，它与商品房的其他综合成本对比，只是位于一个非常次要的位置。而房价的高低主要受城市价值的影响，除了长沙等少部分对楼市管得很严的城市以外，对于大部分城市来说，城市价值决定了造价、地价、供求和资本投入、炒作程度，成为房价的主要影响因素。

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