那些小县城的房子会变成负资产吗？-随便找财经网

　　根据负资产的定义，再结合国内的楼市现状和经济发展环境分析，在包括大部分小县城在内的国内大部分地区，房子变成负资产的概率还是比较小的，当然不排除小部分房价泡沫过大的县城在特殊情况下会出现这种现象，但对于整体情况来说，目前房产发展成为负资产的可能性并不大。

　　一、对于房产来说，“负资产”应该怎样定义？

　　对于房产来说，负资产的指向是有特定含义的，一般是指房价下跌后房产的价值低于房贷的余额，即使卖了房子也填补不了尚未还完的房贷，造成资不抵债的现象。

　　假设一套房子当初买进的时候总价是100万，其中房贷是70万，在若干年后由于市场发生急剧变化，房价产生了很大的跌幅，使房子的价值只剩下40万，而经过这段时间的还款后，房贷余额却还有50万，这时候剩余的房贷比房子的价值还要高，卖了也填不了这笔负债，这时候房子就成了负资产。

　　从上面的例子可以看出，负资产不仅仅是亏钱那么简单，当房子成为负资产时，不仅原先的首付款已经亏掉了，同时这段时间已经还进去的房贷也亏了，更要命的是造成了资不抵债的现象。

　　如果自己住还好，但如果要转手的话还要继续向银行补足资不抵债所造成的空缺，甚至在极端情况下即使不卖房银行也有权要求业主用新的抵押物或者现金来补足资不抵债所造成的差价。

　　二、房子变成负资产需要怎样的市场条件？现在的市场是否具有这样的条件？

　　房子要发展成负资产需要相应的市场条件，而目前国内包括大部分县城在内的整体市场条件比较稳健，或者是即使有压力，但潜在的消化能力还是相对较强，所以房子发展成负资产的可能性还是比较小的。

　　1、市场价格急剧下跌是“负资产”的形成条件之一，而国内的房价表现大体稳定。

　　房产要变成负资产，价格下跌是主要的形成原因之一，因为只有价格大幅下跌，才有可能造成房产资不抵债的现象，同时因为每个月都在向银行归还房贷，所以房价的下跌速度需要超过还款的速度，才有可能形成负资产。

　　因此短时间内价格急剧大幅度的下跌是最容易出现“负资产”这种现象的，而造成这种情况，一方面楼市泡沫需要处于比较严重的阶段，另一方面是经济环境的正在急剧恶化而引发泡沫的破灭。

　　像1998年出现亚洲金融危机时期，房价泡沫较大由于经济环境出现变化，导致房价也出现了自由落体式的下跌，让很多人的房子在短时间内就变成了负资产。

　　但就国内发展现状来说，由于有非常稳健的经济发展基础作为后盾，同时国际资本在我国并不可以随意进出，因而国内有良好的国际金融堡垒，所以国内的经济和金融环境是很稳健的。

　　再加上积极的楼市调控引导，保证了楼市向稳健的方向发展，持续降低和化解在发展过程中所出现的风险，把不稳定的因素提前消化，所以楼市出现大幅动荡的可能性比较小，国内房价表现大体稳定，房子成为“负资产”的可能性就比较小了。

　　2、首付少、房贷高是另一个形成“负资产”的影响因素，但国内银行对房贷的风险控制比较合理。

　　首付款的比例小、房贷的比例较高是出现”负资产“的另一个促成因素。当银行要求的首付比例比较小时，对应的房贷比例就会更高，比如零首付、一成首付等等，对应的房贷比例都在90%或以上，只要房价跌幅稍大一些，那么房子就可能会发展成为“负资产”。

　　而国内的房贷比例一直比较合理，目前大部分银行都要求首套房的首付比例达到3成以上、二套房四成或更高，这在一定程度上就降低了变成负资产的可能。

　　比如县城一套100平的三房，房价4500，总价45万，按首付三成比例计算，首付款就是13.5万，房贷31.5万。房子要变成负资产，那么房子的价值需要在31.5万以下，即房价短期内降到3150左右，而随着还款时间的增加，房价的下跌需要达到30%以上。

　　这里的“30%以上”就是成为“负资产”的缓冲空间，以目前国内的楼市运行的基础来看，大幅下跌30%以上不太可能会成为一个普遍的现象，况且对于房价较低的县城来说受成本影响的因素也较大，如果房价跌得太多，引发开发企业的供应调整，同时借助通胀经过一定的时间来恢复价格的可能也是较大的。

　　除非当地的泡沫非常大，人口和经济情况也很一般，否则在调控的引导下通过时间与经济发展也可以消化目前所形成的压力，变成负资产的可能性就比较小了。

　　三、变成“负资产”的概率小并不代表不会亏钱，在市场分化的环境下需要更关注当地的市场运行状况，以尽量避免风险。

　　1、房子即使成为“负资产”的概率较小，也并不代表不会亏钱。

　　负资产是形容资不抵债的情形，但由于通过房贷购房的人还需要付出首付款和每月还款，当房子的整体价值下跌时，即使还没有跌到“负资产”的地步，也是有可能会亏钱的，只是两者的亏损程度不同，“负资产”亏得更多。

　　比如上面例子中总价45万的房子，房子下跌到40万，这时候并未比31.5万的房贷更低，还说不上是负资产，但这时候的房子对自己来说已经亏了不少钱，除了价值上的5万以外，还有各项交易成本和房贷利息成本的损失，这是房价下跌容易引起的现象。

　　2、市场发展分化，关注当地运行状况规避风险。

　　在新的发展形势下，经济实力和人口状况对楼市的支撑作用会越来越明显，而各地的经济发展实力和人口数量、流动状况都不太一样，那么房价的走势也会出现分化的现象。

　　在经济实力和产业发展较好的城市，人的收入水平也高，同时对人口的吸引能力也较强，不管是购买能力还是潜在购房需求都可以在这些地区得到较好的保障，因此它们的房价支撑优势会更强，即使短期内有压力，但对比其他地方来说其消化压力的能力也会相对较强一些。

　　而在经济发展相对较差的地区，人们的购买力会更弱，同时人口外流的风险也更大，潜在的购买力和购买需求也会相对较弱，但同时也要结合当地的房地产开发情况和人口数量来分析。在房地产开发过度、人口不多和房价泡沫过大的地区就要小心房价的压力了。

　　在分化向下的地区，房价下行的压力就较大，亏损的可能性会更大，极端情况下甚至会变成负资产，反之在分化向上或较为稳健的地区成为“负资产”的风险就很小了。

　　四、结语。

　　综上所述，由于“负资产”主要指房产的价值处于“资不抵债”的状态，结合目前的稳健的经济运行环境和楼市运行现状来看，国内包括很多县城在内的房子发展成为“负资产”的可能性是比较小的，但这也并不代表不会产生亏损，最好能关注新形势下楼市分化的走势，结合当地的楼市运行情况来尽量规避损失的风险。

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