作为粤港澳大湾区三极城市之一，如何解读珠海楼市现状？珠海是大湾区的房价洼地吗？-随便找财经网

　　珠海目前的新房均价在广东已经排到第三位，即使与全国各大城市对比，也可以坐到第8位的位置上，这虽然也得益于当地较富裕的社会环境，但概念、外力推动再加上珠海本地较宽松的楼市政策也是当地楼市的重要支撑力量，是不是洼地、是否会向广深港澳这些城市的房价看齐，要看调控的力度及在后续发展中这些重要支撑力量是不是一直存在。

　　珠海的房价水平有本地因素的支撑，但外力推动作用也相当明显。

　　▲珠海的房价在国内已经处于较高的水平，本地的条件形成了一定的支撑力量。

　　从中房协监测的全国城市房价4月份的新房数据来看，珠海以2.6万左右的均价位居国内城市第8名的位置，在广东紧随广州和深圳这两座一线城市之后，位居第3位。珠海的这一数据把国内大多数经济实力雄厚的中心城市都比了下去。而且在珠海的横琴和香洲这些区域，房价4-5万已经是比较常见的现象。

　　而对比当地的经济体量，表面上属于普通三线的水平，据当地统计部门的统计数据显示，2019年全年地区生产总值是3435亿，虽然这样的数据一点也不突出，但人均数据却可以迈进发达城市的门槛。

　　截止至2019年末珠海的常住人口是202万多人，计算人均的地区生产总值达17万左右，位居全国第四，折算成外元是2.5万左右，而国际上公认的发达经济体的门槛是人均超过2万外元。同年珠海市全体居民人均可支配收入是5.2万，从这个角度来看，珠海市经济体量虽然不大，但从人均数据上看在国内还是相对较强的。

　　同时，珠海的辖地面积只有1771平方公里，比深圳还小，未来可供开发的土地也将会与深圳一样矛盾越来越突出，从长远的角度来看，假如珠海在大湾区中能有长足的发展，那么日渐稀缺的土地将会成为当地房价的一个重要支撑因素。

　　▲较宽松的条件和外来力量的支撑，是珠海楼市的另一支重要推动力量。

　　在“稳房价”及“房住不炒”的楼市调控下，虽然在购房数量上还会有严格的限制，但在购房资格上已经没有以前那么严，现在外地人无须社保证明也能在珠海的部分区域购买新房，其中港澳同胞可以在珠海购买最多2套房产，对于紧靠澳门这样具有天然地理优势的珠海来说，需求吸引作用无疑是很明显的。

　　同时珠海作为有着“幸福之城”外誉的宜居城市和著名的旅游城市，对国内其他城市的人也具有较强的吸引力，据华南地区知名的房地产机构的统计，在2019年支撑珠海楼市的成交量的需求中，占了近一半的需求是属于外来需求，对于惯于以成交量来支撑楼市的房地产行业来说，市场预期无疑是比较明显的。

　　而据当地的统计数据显示，在2019年只有202万常住人口的珠海市新建住宅网签量是4万多套，对比一下同期广州以1530万的常住人口产出了8万多套新建住宅网签量，及深圳1343万人口产出的3万多套新建住宅的网签量，珠海的网签比例真的比大城市还要高得多，少了外来力量，珠海的楼市将缺乏重要的支撑。

　　即使是价格洼地也需要接受楼市调控的引导，中短期来看是否能保持稳中上行要看概念对外来力量的吸引是否能保持发展的状态。

　　房价上行对于无房的本地居民来说并不是好事，但珠海具有的地理位置优势，以及概念和未来发展前景的推动，长远的走势预期还是较好的，只是中短期还是要看调控的力度和当地概念对外来力量是否能保持持久的吸引力。

　　▲地理位置优势和概念的炒作、较好的城市发展前景都是当地楼市比较有力的支持因素。

　　珠海最大的地理位置优势就是位于珠三角临海区域，与和澳门接近，且已建成及正在规划的连通深港澳三地的交通网络，将大大提升珠海的城市价值，也由于房价远比深港澳三大城市低得多而具有更强的需求吸引力。

　　而粤港澳大湾区这个概念又给珠海画上了较为广阔的城市发展前景，虽然大型海湾城市群的成熟超码还需要10年以上的时间，但作为一个正在飞速发展的国家来说，未来在国内发展出一些类似于外国纽约湾、日本东京湾这样规模的大型发达海湾城市群完全是有可能的。

　　而作为有独特优势的大湾区，大概率是其中一个成功的海湾城市群，身处其中的珠海作为重点城市，会不断在发展中受惠，那么楼市也很自然会受到支撑，只不过这是一个长期的过程，而中短期来说概念有被提前透支的可能，能否持续吸引外来的力量将成为未来中短期走势的重要影响因素。

　　▲“稳房价”的楼市调控会成为当地房价调节的有力工具。

　　无论当地是否具备强势的条件，理论上还是需要接受国内房地产市场调控措施的引导，这是关系到整体市场的大局和影响的问题，珠海当然也离不开这个框架。

　　所以如果要与深圳或者澳门这些天价的城市对比来定位自己的价格洼地并没有意义，珠海与这些地方的房价相比还是差得太远，即使与要追赶深圳比要翻3倍左右的价格，珠海楼市再怎么热也不能离开“房住不炒"和“稳房价”的大原则。

　　而高层已经明确，楼市调控将会完善长效机制，那么对房地产的有力管控就将会一直都存在，这种管控一方面是要降低房地产市场整体风险的累积，保证房地产行业与经济发展协调前进，另一方面这也是一个民生范畴，不能使商品房成为少数人专享的福利，控制住房价的涨幅让更多人有机会通过一定时间的努力来安家。

　　所以至少在中短期内珠海会与“价格洼地”的概念脱钩，长期来说有可能会随着经济发展的步伐协同前进，通过足够长的时间来拉近与其他三大城市的距离。

　　综上内容，珠海目前的房价在国内来说已经算是比较高的水平了，而珠海本身的条件对于需求也具有较强的吸引力，同时大湾区的发展框架又让其有较好的城市发展前景，所以长远来说楼市的预期还是较强的，但中短期一方面受概念透支的影响，另一方面受楼市调控的引导，理论上房价不会有太大的上行幅度，所以所谓的“价格洼地”的概念也并不会特别明显。

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