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200万能在天津买个不大不小的房子，能买个改变居住环境的三房，或交通，配套便利，还有可能带二线学区的老破小。
自住，投资两相宜
1自住房的话，唯有向外看了
如果是自住改善型买房，那与市内六区基本250-300万起跳的新房就无缘了，中心城区500万起跳的新房更是想都不要想，唯有往外环线方向考虑，西青，东丽，津南与外环交界方向，200万倒是可以买一套不错的新房。
如果再往外走一些，比如西青津涞道沿线，津南天津大道沿线，东丽空港附近甚至可以买一套三室两厅的房子，但在这些地区买房有个问题，就是孩子上学通常都会是普通校。
如果没有考虑市内或周边地区的话，可以考虑武清区和蓟州区。
武清得益于方便的交通枢纽，这几年人文建设的成果，加之毗邻北京的优势，吸引了不少北漂的进入，从新房开工建设量来看，武清区也是遥遥领先于其他各区的。
而在蓟州区方面有天然的景区，水库，山林，很适宜养老，物价水平也相对于市内方向低一些，且逢年过节，初一，十五等有相应的集市，到市内也比较方便。
武清和蓟州的问题同样也是学区，且因和天津话，普通话稍有差异的方言，可能会影响孩子的学习效果。
2投资性买房
如果单纯是以投资目的买房的话，那么只能向市内六区看齐了，毕竟市内六区的地段效应还是非常强的，不过即使是老破小的话，和平区也可能很难买到心仪的房子，只能从河西，南开入手。
在河西区中环线沿线200万可以买到一个不错的两室（楼层可能高，产权也可能是公产或企业产），而在南开区从八里台到海光寺，鼓楼都有200万左右的两室“老破小”出售，虽然买房容易但想沾到学区的话，就很难了。
“真正的学区房”和平区老破小，基本都是6-7万/平米，即使一个小独单最少也要200多万，可以说基本没有什么居住环境，除了学区和在繁华的地段外，没有任何可取之处，但也正因如此，更凸显了学区对于房价的拉升效果，和平房价才会一直居高不下，虽然有六年一个学位的限制，也一点没有阻挡和平学区房的投资热情。
投资买房千万不要贪图房子的大小，一定要看房子的地理位置，以及附属功能是否稀缺。
3既想自住，又想有投资价值呢
甘蔗没有两头甜，可如果想在未来变现能力足够，现在又能住的环境好一点的话，200万也是可以完成的，只要把自住和投资的标准相应的降低就可以了。
将自住的标准降低，适合居住的两房，将投资的标准降低，取二等的重点学区房，结合起来看的话，在河西区买学区房会是较为优质的首选目标。
闽侯路，二附小的学区房都是符合自住投资两方面的需求，上海道学区可能会略贵一些，但如果考虑一室的话200万也是可以拿下的。
为什么选择河西，而不是南开呢，从交通上讲，南开的路比河西会更堵，而房价也较河西会高一点，河西是天津发展的新方向，南开更老派一些，再者从现今的拆迁情况来看，南开区未来的拆迁动力不足，而河西一些边际地区有很多老式平房或小二楼，都可以作为未来拆迁，划归商业或商品房用地的目标。
当然自住和投资双标准属性是建立在楼层偏高，楼龄较长，朝向设施相对老旧的基础上，毕竟没有真正的甘蔗能做到两头甜，只是减少糖分罢了。
综合以上观点来看，如果买房自住的话，外环与市内交界，有地铁加持的新房是最佳选择，如偏向投资，那么和平的老破小无疑最抢手。
在天津买房更多的问题可能在于贬值
现在的天津房地产市场和疫情之前没有太多的变化，既没有发生大规模的价格回调（疫情期间各大开发商打折促销，纷纷推出优惠价格卖房），更没有房价要上涨的迹象，不温不火是这几年天津房地产行业的整体走向，在未来的一段时间内（几年），很大几率都会是这种走势。
而且从这点上看，在天津买房后的短期内，可能还要承受房价会有小幅下降的情况发生，且这种下降越往外走可能越大，所以如果在天津买房首选想到的是亏损，而不是投资后房价上涨带来收益。
再者从出租房产的角度来看的话，购置200万的房子，出租费用通常在3000-4000，这样计算的话，也即是年化率0.025左右，相比于银行的长期存单还是有点差距的，并且房产的固定性很强，不如存款灵活性高。
所以如果以投资的心态去买天津的房子的话，就要做好短线陪，中期平，长线搏一搏的心态，指望着短期收割赚钱的话还是不要买天津的房子了。
在天津买房可以按“一轴两带三区”划分
一轴是从武清（也有说宝坻新城）到城区后，右转再到滨海新区的竖横走线，两带是宁河汉沽到滨海新区直至大港，另一路是蓟县宝坻到城区转至静海，三区是蓟县山地生态环境保护区、七里海大黄堡洼湿地生态保护区、团泊洼北大港水库保护区。
从规划建设上看，武清，中心城区，滨海新区，蓟县（蓟州）是买房的首选位置，如果想靠近城区则是武清-北辰-城区，如果想在塘沽，那么则是滨海新区。
小结
在天津买房应以自主为主体，投资为辅或根本不考虑投资问题，天津主城区的老破小房源很多，未来都有可能拆迁，但要有足够的耐心等，个人建议还是考虑两个目标最佳，一个是城内的老破小带二线学区，二是外环线交界地区的新房改善居住环境最佳。
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