特大城市不是批准的，而是人口规模决定的。

沈阳是城市化率较高的城市，又是老牌是是大城市之一，成为特大城市很正常，但跟房产本身没有半点关系。

举个例子，临沂市人口有1000万之众，但城区人口只有不到300万，可一旦把某个300多万人口的县划入城区，并且迅速完成户口农转非，那么这座城市立刻就变成了特大城市。但是其城市本身有什么变化吗？这仅仅是行政区划的变动，因为户籍农转非，房价就能涨吗？

一座城市的房价跟人口没有必然联系，而是由经济、环境、容积率所决定。三亚只有60多万人口，城区还没沈阳一个区大，但这样一个四线城市房价能顶沈阳三倍，就是因为环境好、旅居投资多！

北上广深房价为什么高？是因为经济发达、收入高，城区人口密度太大，租房子的太多，买房要靠摇号和竞价，房价不高才怪。南京、杭州为什么房价高？是因为区域经济繁荣，附近的每一座城市都有强劲的发展动力，随便一个四线城市房价都跟沈阳相当。

但是反观沈阳，收入和空气质量就不说了，大家都清楚。重点是沈阳城区面积大，人口却不多，尤其外围区域廉价新盘多得是，沈抚新区至今有很多五六千的房子。而周边城市乃至整个东北地区，经济都比较弱，人口流失严重。所以就算自身实力较强，但处于一个人口长期外流，区域经济薄弱的地区，房子的投资价值在哪里？

就算沈阳能成为国家中心城市，但竞争力能比得过西北唯一核心西安吗？西安成为国中时，借势各地楼市普涨的行情，也才从均价八千涨到1.3万。而沈阳在这波行情中已经从七千多涨到了1.1万，涨幅不比成为国中的西安小多少。几乎已经透支了未来几年利好所带来的投资价值，因此以沈阳的地理和气候条件，均价不会比郑州更高。因此对比现在的价格，沈阳楼市的上升空间已经不大，不具备中短期投资价值。