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一个最基本的经济学道理就是：供过于求会导致价格下降。20%的空置率为什么房价不跌呢？投资角度告诉我们：违反常识的事情要么是另有原因，要么是骗子！ 20%的空置率但是房价不跌反涨，这是违反常识的，那么到底是另有原因还是本就是“骗子”？笔者认为是“骗子”，20%的空置率是虚假的，关于空置率这个问题，笔者写了多篇文章进行了分析，结论就是：这不是事实！ 中国的官方机构从未公布过“空置率”，所以并没有官方数据来支撑，20%空置率的出处是什么？ 经过笔者查询，这个数据来自于西南财经大学的一个研究中心的一份报告，这份报告一经发布后，这个数据就被各大媒体引用。 不过笔者是个较真的人，特意去官网查看了当时的报告原文，原文中对“空置率”的定义是这样的：在调查人员上门调查时，屋内没人的都算空置率的范围（这就存在两种情况：第一是房子没有人居住，是真正的空置房。第二就是居住的人外出了，这个房子本身是有人居住的），所以我们可想而知，这种方法得出来的空置率和我们理解的空置率是有很大差距的。 当前关于住房面积唯一的数据是统计局最近公布的城镇居民人均居住面积是39平米，农村人均居住面积是47平米，这个是目前为止官方对于居住面积最权威的数据。 今年初任泽平团队也做过一个类似的分析报告，得出的结论是中国城镇居民人均居住面积是33平米，这个数据和统计局公布的有一定差距，不过还是处于同一量级的。 以上的人均居住面积都是指“建筑面积”，而非“使用面积”，和英国、德国、法国、日本都有一些差距，和外国差距最大，因为外国的人均居住面积是60多平米。 无论是39还是33都无法说明空置率达到了20%的水平，而任泽平给出的户套比是1：1.03，而在我们实际中，子女婚后和父母共用一个户口是很常见的现象。按照真正的户套比其实是不到1：1的，中国目前每年有1000多万人口进入城镇生活，这个新的需求还在不断的产生。 所以中国房地产市场仍然是供不应求的局面。 |
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