20%的房子空置率都没法让房价下降是因为什么-随便找财经网

　　很多人拿20%的房屋空置率来说事，但是到底这个数据怎么来的？有多少可信度？却没有人敢给出准确答案，我国房地产市场粗分分为住宅和非住宅（商业、办公楼等），两者的市场情况不一样，空置率和需求度也不一样，我更加相信20%的空置率更多指的是写字楼、办公楼。借此机会简单谈谈我的观察。

　　20%的房屋空置率到底是不是真实我们不知道，不过全国商品房供应超过需求确实是事实

　　很多朋友都用20%的空置率来说房地产市场的“泡沫”，不过到目前为止媒体真正敢确定国内空置率超过20%的其实还是办公、写字楼市场，至于住宅市场房屋空置情况说法并不相同

　　经过查询目前媒体公布的房屋空置率的数据有三个数据，一个是原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文2017年的说法，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%；一个是2015年5月腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间；最后一个是西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告中显示的我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%；

　　根据已经查询到的公开数据来看，国内房屋空置率初步在10-20%之间是多数人的想法。那么我国房屋供应到底多了多少呢？跟大家分享下勇谈从国家统计局调取的数据：

　　图上所示是2005-2018年房企住宅销售套数走势图，经过初步计算仅仅2005-2018年房企住宅销售套数总计超过1.27亿套。而从2005-2018年我国城镇人口增长多少呢？经过查询后发现2005年我国城镇常住人口数量为56212万人，2018年数量增加为83137万人，也就是说从2005-2018年我国常住城镇人口增加了2.7亿左右。按照平均2人购买一套房产来计算应该需要1.35亿套房产，并没有出现供应过剩的情况；但按照平均3人购买一套房产那么房产供应就远远过剩了，已经过剩3700万套。这个比例就比较吓人了，所以到底住宅房产是否供过于求关键在于采取什么的数据来进行计算，那么采取什么样的数据？其实就是看从从刚需还是从改善的角度来看房产问题了。

　　住宅商品房供应超过实际需求基本是事实，这点从市场反馈就可以看出来，但是究竟超出多少？需要一个准确数据（而不是预估），这也是推行不动产登记的意义所在

　　通过上面的2005-2018年房企住宅销售套数走势图我们可以看一个明确的信息“2018年房企住宅销售套数已经开始出现微跌”，从图上所示是近10年来住宅商品房销售面积走势图我们可以看到一个基本事实“2017年后住宅销售面积涨幅开始变缓”，除去进行房地产调控的因素外，也可以理解为真正的刚需购买力不足或者说房产已经相对供过于求。但是究竟超过多少？还是需要一个准确数据的，这也是近几年推动不动产登记的意义所在，当大家都及时提交不动产登记后我们才能知道到底房产供应还差多少？市场空间还有多大？或者我们供应多了多少？

　　住宅空置率到底多少说法不一，不过对于写字楼、办公楼空置率高是共识，已经到了不得不解决的时候了

　　连续两年的办公楼商品房销售出现大跌，在绝大多数城市没有限购、限售等调控的情况下办公楼商品供过于求是公开的秘密

　　图上所示是近10年来国内办公楼商品房销售面积走势图，可以看到“从2017年开始办公楼商品房销售面积出现持续下跌，2019年的销售面积已经低于2016年！”而面对2020年疫情的冲击下，办公楼销售遭受到的冲击也是最大的，根据国家统计局公布的1-4月份数据来看，1—4月份住宅销售额下降16.5%，办公楼销售额下降37.5%，商业营业用房销售额下降34.5%；足以说明非住宅项目在购房者心目中“不被待见”的程度。所以，现在办公楼等非住宅商品房面临的不仅仅是供过于求的问题，而是卖不动的问题。这或许也是为何近几年不少房企推出“商住一体”公寓的主因吧，毕竟单纯的写字楼、办公已经不符合市场需求了。

　　房子空置率这么高都没法让房价下降，到底是因为什么呢？了解房价的组成部分就清楚了

　　目前来看房价主要组成部分土地价格已经占据了房价的50%甚至以上，而国内土地价格始终处于上涨的状态，而且土地价格并不是由市场说的算

　　图上所示是近10年来国内房企购置土地面积及费用走势图，可以看到一个规律“基本上土地价格一直在上涨，房企购置土地费用也越来越高”，价格最高的时候竟然是2018年，经过简单计算房企2018年的拿地成本就高达1.25万元。各位觉得这么高的拿地成本，房价能低吗？如果加上建筑、人工成本上涨和通货膨胀等因素影响，房价下跌几乎就是不可能。

　　房地产经济目前还是主流，哪怕北上广深这样的一线城市也很难彻底摆脱，更别说其他城市了

　　土地财政持续存在就意味着想要降房价基本不可能。大家可以换位思考下，如果你是一家房企会去一个房价持续下跌的城市卖地建房吗？肯定不会，你会去哪里？肯定是房价持续上涨的城市。这也是为何在经历了2016-2018年三四线城市房价上涨后的房企又把目标放在了一二线的主因，因为未来10年只有一二线城市的房价还能够维持坚挺，因为这些城市的土地价格还是坚挺的。

　　综上，房屋空置率高是事实，不过相比于住宅来说非住宅项目的空置率高才是一个麻烦问题。如果说非住宅项目在空置率这么高的情况下房价没有出现大的波动，那么住宅类项目就更难了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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