90平的二手房成交价是120万，难道是银行认为有30%的泡沫吗？-随便找财经网

　　了解过二手房交易或者说作为房产抵押贷款的朋友应该都知道这样一个事实“银行评估价格基本都是在成交价（市场价）的70%左右”，至于为何会如此？其实这也是银行风控的一种方式，毕竟在银行眼中房价不可能有30%的跌幅。借此机会简单谈谈我的观察。

　　了解过住房贷款的朋友应该知道，一般来说首付比例都是30%，也就是贷款70%，为何银行评估价格也会是70%？

　　银行说到底还是一个风控比较严格的机构，30%的跌幅基本可以理解为银行能够承受的极限

　　对于房产来说其实真正的债权人是银行，毕竟对于购房者来说满打满算不过支付了30%的首付款而已，其余70%的资金都是通过银行贷款的方式来的，购房者需要付出的代价就是按期还款而已。从某种意义上来说房产下跌或者跌幅过大遭受巨大损失的其实就是银行。作为债权人来说折价发放贷款或者按照70%的市场价进行评估基本就是风控的一种正常体现。几点观察：

　　银行从根上来算其实就是古时候的当铺，折价抵押基本是必然，毕竟后期风险过大。包括如今还有很多典当行存在（主要回收金银首饰和珠宝为主），其回收金银首饰等基本也是按照市场价格的70-80%来进行的，为何会如此？原因在于回收或者抵押后他们要承受后期所有风险。拿房产来说，银行要承担购房者违约风险、房价下跌风险等，任何一种风险出现后银行都是稳赔不赚的。所以，要想降低自己的未来损失折价抵押基本是常态，而这个比例基本就是70%左右。

　　房产本身价值不大，真正值钱的是房产下面的土地，只不过这块土地已经被重复抵押了很多次，风险在不断累积。了解房产的朋友应该知道，从开发商拿地到建房交付中间过程中房产已经被重复抵押多次，银行之所以还愿意持续抵押关键还是因为土地价格在不断上涨（从理论上来说城市土地是稀缺的），加上住房有普惠政策。明明知道土地已经被抵押了多次，那么银行肯定要预防风险，自然降低评估价就是必然了。

　　网友猜测的银行认为房产30%的泡沫其实站不住脚，真实的原因是银行判断房价不可能下跌超过30%

　　从商品房出现到现在为止基本处于一直上涨的情况，到目前为止房企总资产早已超过85万亿的情况下更不可能出现下跌。几点观察：

　　房企的高负债、重资产的情况已经是事实，房价下跌30%后带来的直接后果就是灾难。图上所示是近10年来房企总资产及负债率走势图，如果按照30%的跌幅来算，房企资产缩水30%也就意味着至少25万亿资产打水漂，接近25%的国民生产总值（2019年国民生产总值99万亿左右）缩水是什么概念？造成的打击绝对不是我们能够承受的。

　　国内房产确实存在泡沫，这个泡沫到底有多大？并没有人能够准确给出，起码可以肯定一点是可控的。哪怕是拿欧外国家的经验来看其实也是一个判断而已，毕竟房产泡沫的情况在全球绝大多数国家都存在。只不过如今真正因为房产问题而发生经济问题的国家只有外国和日本而已。我们应该庆幸没有发生类似于那样的经济危机，也从侧面反映了国内房产泡沫并没有当初他们那么严重。

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