人口与房地产市场的内在关系如何影响房价？-随便找财经网

　　我国商品房制度确定的根本原因就是为了解决居民的居住问题，可以说在较长一段时间内房地产市场的发展跟人口的实际居住需要有种必然的联系。不过这种联系随着大家对于房产的看法转变而转变，如今房产已经成为多数人眼中的投资品。借此机会简单谈谈我的观察。

　　上世纪90年代我国商品房制度确立，全面学习住房经验的主要原因是为了解决国民住房问题

　　建国之后我们首先面临的问题就是解决老百姓的衣食住行，无疑解决居民居住问题还是70-80年代的首要问题

　　看过我专栏的朋友应该知道，上世纪70-80年代我国城镇居民的人均住房面积不过6.7平米，农村人均住房面积8.1平米；在初步解决了温饱问题了，住房问题提上日程也就实属必然。也就是在这样的背景下我们学习了的商品房制度，通过银行贷款、低首付等方式来鼓励企业进入房地产市场，鼓励大家购房。事实情况也证明了商品房制度确实解决了我国居民的居住问题，到2018年我国城镇居民人均住房建筑面积39平方米，农村居民人均住房建筑面积47.3平方米；这应该是商品房制度实行这么多年带来的唯一真正好处吧。

　　房地产本身是为了解决大家住房问题，只不过随着2008年过度量化宽松的实施，房产逐步变为投资品，这也是为何房价大涨的关键

　　图上所示是近20年来我国住宅商品房销售面积走势图，可以看到其实从2004-2007年我国商品房销售就有一种明显的“投资嫌疑”（温州炒房团兴起）；不过面对引发的次贷危机席卷全球，我们选择了“帮忙硬抗”过度量化宽松后大量资金流入楼市，同样影响了鼓动了民间资本大量涌入楼市（全民炒房开始兴起），房价也开始大涨。

　　衣食住行是人不可逃避的问题，房价之所以能够持续上涨也就是因为认准了“住是必要需求”的事实，资本则无限放大了这种需求

　　绝大多数人投资房产的逻辑在于，要么赚差价，要么赚租金

　　房价持续上涨很大一部分原因就是因为资本的青睐，其背后就是因为房价的持续上涨带来的高回报率。图上所示是近10年来我国商品房销售价格走势图，可以肯定绝大多数时间段都是保持中高速增长，根据国家统计局2019年的数据计算后得出2019年全国商品房销售均价为9310元/平米；2020年1-5月份的房产销售数据计算后我国商品房销售均价已经突破9500元/平米，房价的坚挺已经远非我们能够想象。这就是为何在2016年底就提出“房住不炒”后，还有不少人为房产疯狂的原因。

　　“卖不出去可以出租”是不少进行房产投资人的直接想法。现实生活中这样的情况十分普遍，尤其在大城市买房投资的朋友来说，每年有几十万人口的净流入人们的住房需求肯定是有的。这种住房需求就成为很多投资者眼中的潜在收益来源和投资信心。

　　房价的不断上涨就是建立在“无限放大大家的居住需求基础上的”，资本无疑很好的利用了这点

　　就像资本过去始终认为“城市土地资源是有限”一样，资本如今认为“人的居住需求是无限的”。正是因为有这样的基础判断，包括房企在内，银行等金融资本才开始不断的刺激人们的住房需求。不过事实情况真的是这样吗？未必！

　　人口数量不一定是无限增长的，也就是说人的住房需求不是无限的，近几年我国老龄化问题已经开始凸显。图上所示是近10年来我国人口自然增长率走势图，可以看到2017年后哪怕放开了二胎后国内人口自然增长率也没有明显增加，2019年只有3.34‰！根据欧美发达国家的经验来看，当社会发展到一定阶段后人们的自我意识更强，生育欲望更低，人口出现负增长也是常态。

　　人口与房地产市场的内在关系表面看是人口数量越多，住房需求越大，实际情况是如今的房产已经严重供过于求

　　人口越多住房需求越多，反之人口越少住房需求越少，况且人的需求在不断变化中

　　人口数量不是无限增长的，这点有点常识的朋友都应该清楚。尤其是经过观察后发现一个实际问题“越是经济发达的地区人们的生育欲望越低”，欧美不少国家人口出现负增长就是例子。已经步入老龄化社会的我国，未来肯定会面对同样的问题，也就是说从长期来看人们的住房需求并不是无限的。尤其是从我国00后这代人开始，基本上都已经告别了缺房年代，一个人拥有几套住房很常见。

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