深圳东莞的房价暴涨，有没有真实的成交量？成交了多少套？-随便找财经网

　　2020年已经过去了半年，在这半年时间里面，深圳和东莞都有部分区域的房价出现了较大的涨幅，而成交量是房价的一个重要影响因素，但对于深莞两地来说，近半年里成交量所表现出来的的特点只能算是影响房价的其中一个原因，城市特点和区域概念、发展前景这些基本面因素也在房价变动中起了较大的作用。

　　①深圳的成交状况与特点。

　　●深圳近半年的成交量状况。

　　进入2020年以来，虽然受到“房住不炒”和“稳房价”楼市调控以及新冠的影响，但深圳的房地产市场并不平静，上半年曾出现过很多反映市场趋热迹象的市场乱象，但很快就被管理部门平息，虽然房价的整体变动幅度不大，但市内还是有局部区域出现了较大的变动，成交量是其中一个重要的影响因素。

　　据深圳房地产信息网的数据，近半年以来，深圳的新房成交量与去年同期相比稍有下滑，但二手房的成交量却出现了较大幅度的上涨。

　　数据显示，上半年新房成交165.85万平方米，与去年同期相比下滑了3.6%，这个数据与中指研究院的监测数据也吻合。成交套数是16727套，同比下滑了5.4%。新房的数据虽然受到了新冠的影响，但并未与去年同期大幅拉开差距。

　　而二手房的成交量与去与同期相比非但没有受到新冠冲击的影响，反而出现了较大幅度的提升。数据显示上半年二手房的成交面积是373.87万平米，同比上涨了45.8%；成交套数是4.4万套，同比上涨了41.2%。

　　●成交特点。

　　新入市的预售面积明显不如同期出售的面积，同时库存数据下降，有较明显的供不应求的迹象。据深圳房地产信息网的数据，上半年深圳预售面积是80.808063万平米，而同期出售的新房面积是165.8598万平米，新入市的远不如新成交的数量，需要原来的库存来补充。

　　这样一来，导致库存面积下降至205.05万平方米，去化周期在7个月左右，环比下跌了3.65%，同比下跌了24.88%，库存面积的进一步减少，增加了局部区域的供需矛盾。同时二手房成交量同比放大了很多，点燃了市场中的入市情绪，从而影响到部分区域的价格异动。

　　②东莞的成交状况与特点。

　　●东莞近半年的成交状况。

　　东莞近半年楼市走势也是暗流涌动，几个主城区和部分热点区域的房价都曾出现过大幅的异动，但东莞的成交状况并没有深圳那么突出，甚至在二手房的网签成交量上出现了同比下滑的态势，很有点量缩价涨的味道。

　　据华南著名机构在东莞地区的分支-东莞中原战略研究院的统计数据显示，近半年以来东莞新房成交245万平米，同比上涨了4%，合计出售的套数是21062套左右；而二手房成交面积是124万平米，同比下滑11%，合计成交11992套。

　　图片来源：东莞中原战略研究中心

　　成交量上比较突出的要数二手房市场了，其成交面积出现了同比下跌的态势，但二手房的整体成交均价却上涨了33%，比新房这半年的整体均价上涨的幅度都要高。

　　●特点。

　　东莞与深圳有很多相似的特点，而供需矛盾则是其中较为突出的部分。数据显示东莞上半年入市的新房面积是157万平米，比去年同期下跌了20%，合计套数是13256套，远比出售的245万平米、21062套要少得多，那么势必会进一步消化原来的库存。

　　而受此影响，截止到上半年结束时东莞的新房库存面积已经下降至337万来米，去化周期与深圳一样也是7个月左右，而房地产去化周期的合理区间是12-18个月，这样的差距很容易会造成局部区域出现供不应求的现象，从而影响到这些区域房价的走向。

　　③深圳东莞两市房价表现的背后，要受到这两个城市基本面的特殊发展因素的影响。

　　●经济发达。

　　深圳是国内老牌的一线城市之一，经济实力强劲。据当地统计公报上的数据显示，其2019年全年的地区生产总值达2.69万亿，人均产值达到20万左右，在全国城市中排名第二。

　　而东莞虽然比深圳要弱很多，但也是新一线城市之一，且经济发展的实力并不俗，当地统计公报上的数据显示2019年的地区生产总值是9482.5亿，如无意外2020年将会跨入万亿城市行列。

　　高地区生产总值的背后，是强劲的产业支撑，正是有了强劲产业作为后盾，产业发展、资源吸引、人口集聚和地区收入水平的提高才有了强大的基础，而这些又是房地产行业的利好因素，所以不可避免地影响到房价的发展。

　　●地少人多。

　　地少人多是这两个城市的共同特点。同样根据两地统计部门的数据显示，深圳市的面积是1997平方公里左右，而东莞是2465平方公里，在国内都是属于面积比较小的地级市，面对城市强劲的发展需求，土地资源相对于其他城市来说显得紧缺得多。

　　而另一方面，土地面积小，但人口却很多。截止到2019年末，深圳的常住人口是1343.88万人，比上一年增加41.22万人；东莞的常住人口是846.45万人，比上一年增了7.23万人。

　　巨大的人口规模和经济实力，保证了地区的需求规模和购买力，再加上土地资源的稀缺，住宅用地的分配上始终有上限制约，在长时期来看难免会有供应紧张的发展态势。

　　●城市发展前景。

　　对于深圳和东莞这两个地处珠三角发达城市群中的大城市来说，不可不谈他们的城市发展前景，这也是很多人在整体楼市面临压力时依然看好这个区域前景的重要因素。

　　现在国内的城市发展已经进入到新的阶段，大型城市群将会有更多的机会。而作为上升到国家战略发展高度的粤港澳大湾区发展规划，无疑为当地房地产市场带来子很多期待，那种具有参与世界竞争能力的顶级城市群的发展愿景，无疑会让湾区中的城市特别是其中的中心城市、重点城市还具有很大的发展空间。

　　在这种背景下，经济产业的发展、人口人才的吸引和集聚在未来长时期内都有机会得到良好的发展，那么很多人看好这两个城市的楼市发展也就比较正常了。

　　而深圳与东莞这两个城市最近半年的房价表现，除了成交量这些表面的因素以外，深层次的原因正是来自上述这些强势的基本面因素的影响。

　　总的来说，深圳和东莞两市的成交量较少受到新冠的影响，同时新增供应量较少，导致库存面积都处于比较低的水平，容易使局部热点地区的供应出现问题，从而导致局部区域价格的变动，而实际上更深层次的原因是隐藏在背后的两地基本面因素，这些特殊的因素导致这些区域的预期比较强势，从而影响了市场的需求对价格的追逐意愿。

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