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很多人现在还想着投资房产，而不是用于自住，那买房大概率会亏钱。
房子有很多的附加值，这个不是用钱来衡量的。
300万存银行，大额存单，保守预估每年4%，5年20%，就是60万的利息。
房子住5年，就算没有折旧，要涨20%，也并非那么容易。
更何况，房产的交易还牵涉到各种各样的税费，保守估计也要3%左右，又是10万。
所以，买房是不是一定不划算了？
这个问题本身要从几个方面去看。
房子的居住成本
很多人忽略了这一点，房子是有居住价值的，也是有居住成本的。
为什么房屋出租会有租金回报？为什么有些人买房要挂户口？为什么学区房总会贵一些？
房屋本身是高附加值的商品，如果你把一套房子买下来，空置五年。
那么5年内的附加值就是零，单纯靠房屋升值，想要跑赢存款收益，现如今概率很低。
但如果你买来新房，然后装修完，再卖，装修的成本和折旧，又是一大笔数目，算上这个成本，依然很难跑赢存款利率。
买房是否贷款
买房贷款，可以有效地放大资产的量级，让房产更容易跑赢存款收益，但同时会有更大的风险。
很多人之所以觉得过往十年买房收益高，不仅仅是因为房价上涨，很多的原因是买房贷款，放大了杠杆。
比如300万首付款，贷款了600万，买了900万的房子，上涨了20%，就是180万，去掉贷款利息和税费，也远超了存款收益。
这种假设只存在于房子上涨的条件下，如果房子是缓慢下跌的，那么就不存在这种可能性，反而会引起债务危机。
不过，贷款买房，同样也会放大资产的品质带来的附加值收益，比如买不起学区房，通过贷款买了学区房，带来了孩子上学的便利，这种附加值也是有很高成本的。
所以，放贷本身，也要考虑在内。
有些房产会升值，有些则会贬值
很明显，房价最近几年已经开始出现明显分化。
虽说房子不能用于炒作投资，但是即便是自住用房，也会因为市场供需关系发生变化。
绝大多数一线城市的房价还在缓慢增长，而四五六线城市的房子却已经开始缓慢下跌了。
但是房子既然不是用来炒作的，而是用来住的，所以房价上涨的地区，都已经采取了限购措施，很多人连买房资格都没有，更别说投资用房了。
所以未来可以轻易买到的房子，大概率是会贬值的，而很难买到的房子，限制很多的房子，反而会有升值空间。
当然，由于通货膨胀的存在，所谓的升值和贬值都是相对购买力而言的，贬值不代表就是降价。
房子是资产，现金是货币
有时候，我觉得大众应该把房子和货币分开对待。
房子本身是有价资产，更是高附加值商品，有很多无形的附加值。
而货币本身，只是一个单纯的价值媒介，连通了人与商品和资产之间的关系。
可以说，货币本身是没有绝对价值的，是被主观赋予的，而商品本身是有价值的。
我们一直在计算，做什么投资可以跑赢货币通胀，本质上就是因为货币最终是转化成了商品。
中国的楼市，在未来很长一段时间内，是跑不赢货币的，主要原因是中国房地产总市值400万亿，而广义货币总值仅有200万亿。
原则上，货币永远追不上资产，但如今的情况是，资产过度膨胀，存在不小的“泡沫”。
属于房地产的任务已经完成了。
由于经济增长的需要，拉动内需的需要，房地产在过去的十几年中一直承担着非常大的责任。
现如今，房地产已经完成了作为资产的历史使命，回归商品的居住本质。
不要再考虑投资房产这件事了，也就别再算经济账了。
如果想买房，那就要多思考，怎样改善住房的品质，房子作为商品的价值在于居住价值和附加值。
住好房，是未来对于买房子的唯一目标，而好房也将会从资产角度给到购房者一定得回报。
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