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先说结论，买房没买房，天差地别。
买房不是投资，不是理财，是生活所需，没房子难不成打算一辈子租房住吗？
房子是基础生活需求，真不该问出这样的问题。
可以说，买房和投资炒房根本不是一回事，一个人可以没钱，但不可以没有家。
无论如何，没房子的人，一定要买房，否则根本不是财富差距的问题，而是生活质量的问题。
既然早晚要买房子，那很多人就会开始计算，现在买房和未来买房的成本，是越来越高，还是越来越低，房子到底会涨还是会跌。
把一个需求问题，演变成了经济问题。
那么，从经济的角度，来谈谈为什么买房和没买房，未来差距会越来越大。
房子的经济账
先不讨论房价涨跌，尤其是二手房，我们看看新房的价格问题。
先从新房底层的逻辑来推演房价的问题。
开发商的第一步，是买地，因为土地没有，没法盖楼。
买地，准确的说，其实是拍地皮。
虽说很多地方都已经强调，未来不会过度依赖土地财政收入，但是这不代表土地的价格就会便宜卖。
如果地价在稳步上升，那么开发商的成本就会稳步上涨，最终依然是转嫁到购房者的手里。
开发商的第二步，是银行贷款，造楼。
也就说，无形中又增加了一笔银行贷款的成本。
造楼用的是钢筋水泥，所有的施工材料本身价格还算稳定，但人工成本，运输成本等，都在缓慢地上升。
这也就代表，造楼的成本，其实是在缓慢地上涨的。
再接下来是小区的外部装修和房子的室内装修。
外部装修，主要指的是小区的环境建设。
这个成本现在也不低，绿化覆盖率，空间率等等，都要得到一定的保证，无形中也增加了楼房的成本。
别看物业管理费之后是按月收取，前置的部分成本也都是买房者承担。
关于内部装修，现在很少有毛坯房了，基本上都是拎包入住的样板间，装修成本也就算在了楼板价里。
现在的装修成本，也是在逐年的上涨。
所以，如果按照一手房的成本来看，一定是在不断上涨的。
既然新房的成本在不断上涨，除非房企压缩利润，否则是很难有降价空间的。
另外一个问题是，绝大多数的房企本身都有大量的银行贷款。
一旦现金流出现问题，除了房企本身会有风险，还容易拖累银行。
所以，至少从新房的角度来看，房子本身要出现降价的可能性极小。
除非从根本上，土地财政部分开始让利于民。
当然，你也会发现，现在的优质开发商，基本上都盘踞在一二线城市，拿地盖楼，三四五六线城市就很少。
所以这些没有新房的城市，存量二手房的价格，未来会不会出现价格下跌，是一个未知数。
存款理财，能否赶上房价
很多人会提到，可以用买房钱的利息，来租房。
毕竟很多地方房子的租售比不超过2%，而百万左右的资金，如果做长期存款，收益能达到4%以上。
似乎，从数学上来看，只要房价不出现2%的上涨，靠理财租房比买房划算。
但很多人忽略了一个问题，就是房子的杠杆效应，绝大多数人买房都会贷款。
200万的房子，100万首付，100万贷款，每年上涨2%，就是4万，而100万的存款，每年就只有4万的利息。
重点是，租房成本还要去掉2万，实际净资产只有102万，而房子变成了204万，净资产104万。
很多人提及贷款利息问题，贷款利息本身也是整个贷款周期偿还的，所以短期内成本是很低的。
可以说，由于杠杆效应，租房的成本消耗，拿着钱的人，会面临净资产增长缓慢的情况。
而拿着房的人，虽说很苦的还着贷款，但净资产的增长，是相对更快的。
还有几个重点要提。
一是存款很容易被挪用和消耗，而房子不会。
手上钱多了，可能会因为各种各样的原因，比如买个车，比如出去旅游等消耗，若干年后能有多少净资产，是打问号的。
二是房子如果出现温和上涨，有房的人坐拥资产，无房的人差距越来越大。
人们除了买房，大概率还会有置换房子的需求，而置换的时候就会发现房价差越来越大了。
三是理财收益的逐步降低。
房子和理财来比较，大多数都是比较相对安全保本的理财方式。
现如今，要支持一年期领取收益的理财，实际的收益率正在不断下滑。
用现金追资产，大概率是追不上的。
即便房子不作为资产，单纯的作为一件商品，商品本身也存在通货膨胀。
用现金去追通胀效应，大概率也是追不上的。
从居住的角度上来看，其实贷款买房，比存款租房，性价比要高。
至于存款能不能追上房价，主要取决于房价的涨幅究竟有多少，只要有个2-3%一年，存款其实就很难追上。
买房没买房，为什么差距大
说实话，这个问题真不是经济数字的问题，也根本不是什么住房幸福感的问题，而是资产配置的问题。
我们都知道，现金资产本身的风险是最大的，原因是现金要面对货币超发，要应对通货膨胀。
简而言之，现金本身只是物质媒介而已。
有些人认为，国人对于房产的资产配置比例过高。
事实上，这么多年的资产配置结果来看，但凡没有配置房产的，几乎都跑输了通胀。
同样的，在未来，可以降低房产的配置比例，但是如果没有房产作为资产配置的压舱石，大概率也会跑输通胀。
最本质的原因，是房产资产是必须配置的一环节，所以有抗通胀的作用。
所有绝大多数人都有需求的商品，或者是资产，最终都会因为货币增发而产生一定的通胀，但纯投资类资产却不一定。
所以，你的资产配置中，如果少了房产配置，就一定会面临风险，从而大概率跑输，只有小概率能跑赢。
这也就是为什么没房的人不买房，若干年后大概率会被远远的甩在身后。
现实就是那么残酷，现金是看似最安全，实际却最不安全的资产。
很多人会问，房产未来会不会涨，会涨多少，该不该买房。
这个问题的答案因人而异。
但那些没房子的，抓紧买房，因为现在还没房子的人不多了。
房子涨不涨不是关键，关键是必须得有一套，因为最基础的居住需求必须得解决。
有房和没房的人，一定有差距，而且不会是小差距，不论是财富还是生活质量。
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