我国养老地产盈利困难的原因及运营能力要求的对比

我国养老地产盈利困难的原因及运营能力要求的对比

盈利能力是企业经营的根本目标和动力，盈利模式对企业能否盈利、盈利多少有很大影响。

根据盈利模式，我国养老地产的盈利模式根据项目是否含住宅可分为两类：新建综合住宅小区一般采用“售+租”模式，其中现金从住宅销售中收取，自有养老设施出租；对于连续护理养老社区等不包括住宅的项目，一般是“出租”或“会费+出租”的模式。“租赁”模式拥有广泛的客户群，但现金回收缓慢。“会费+租金”的模式正好相反，客户群仅限于高端，但现金回收快。除了以上机型，

一、四种盈利模式的资金和运营能力需求对比

结合养老地产发展现状，常见的养老社区类型有综合型养老社区、度假村型养老社区、医养结合型社区、全龄型社区四种。这四种社区类型适用的盈利模式如下：

通过四种盈利模式的适用性分析，在当前养老产业发展阶段，可以通过销售+租赁或会员制模式化解资金风险保险业盈利方式有几种，逐步以控股物业提供养老服务为主要目标。核心利润点；养老地产企业应提高自身经营管理能力和资金风险管控能力，对养老社区采取相应的发展模式。

二、养老地产流失的原因

目前，我国养老地产项目目前处于普遍亏损状态。从养老机构的盈利情况来看，由于人工成本等成本较高，目前我国只有9%的养老机构盈利，78%的盈利养老机构利润率低于5%。养老业务本身难以支撑。养老地产项目盈利；

从养老项目的整体来看，以养老地产先行者万科为例。进军养老领域6年，共建养老项目101个，只有2个不计入折旧的项目有正现金流。如果计入折旧，大部分养老地产项目至少需要10年才能盈利。

养老地产盈利难的直接原因是：在收入方面，我国大部分老年人处于未富先老的状态。此外，由于老年人财富继承等传统观念的局限，老年人在养老金上的支出能力和意愿有限；

在成本方面，土地成本受限于以招拍挂为主的供地方式，成本较高。在资金成本方面，国家鼓励的政策性贷款、专项债券、保险资金和现有金融工具不能成为主流融资渠道。

在建设成本方面，由于养老设施具有一定的技术含量和特殊考虑，造价比普通住宅高出2000-3000元/平方米。在其他成本方面，养老产业是人才稀缺、流动性大的劳动密集型产业，劳动力成本呈上升趋势。在上述原因中，较高的土地成本和资金成本是主要原因。

三、养老地产盈利难的深层次原因

一、养老产业政策扶持不足

个人税延商业养老保险政策尚处于试点阶段，企业办养老用地政策尚未出台，养老产业设备设施和服务标准尚未出台等。总体政策环境是不利于行业的快速发展。

2.我国金融市场不发达

与美国发达的金融市场相比，ReitS、ABS等是其重要的融资手段。尤其是ReitS聚集了大量低成本资金。相比之下，中国企业很难获得大额、低成本的养老基金。

三、我国养老产业发展本身不成熟

目前，我国养老产业仍基本局限于满足老年人对住房和护理的基本需求。养老产业与医疗产业的结合尚处于起步阶段，不能很好地满足老年人日益增长的医疗保健需求。

四、养老地产盈利的对策

一、政府加大对土地和税收的政策支持

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出了一系列政府对养老产业的扶持政策，其中大部分针对的是非营利性养老地产。盈利性养老地产属于半公益性项目，各级政府应在土地出让、税收优惠等方面予以支持。

在土地供应方面，“招拍挂”的方式往往导致地价偏高，而分配方式则是公益性的免费。显然，不适合盈利性养老地产的征地方式。规范、合理、低价的土地出让协议；长期缴纳土地出让金等；在税收环节，对养老开发企业给予契税、增值税、所得税等，可以降低成本端的各项开发成本。

对老年人购买老年住房或服务等消费环节进行税收减免或补贴，可以增强老年人的承受能力保险业盈利方式有几种，提高老年住房的处置率、入住率等指标；建议在收费、电、气）、行政收费等方面享受与非营利性养老机构同等的优惠待遇。

2、多元化的融资渠道

房地产开发商传统的资金来源是“自有资金+银行贷款+预售资金”，难以满足持有回收期长的房地产的开发要求。因此，资深房地产开发商应探索多元化的融资渠道，寻求匹配的长期资本投资。

一是养老地产项目与保险资金挂钩，可以吸收保险资金进行开发。完善保险业金融体系和信用体系，促进保险资金向养老地产优化配置；

二是通过政策引导鼓励民间资本进入养老项目，探索房地产信托基金、资产证券化等新型融资模式；

三是开辟国际融资渠道，利用国际债券融资和国际金融组织贷款投资养老地产开发。

3、构建多层次的客户体系

我国养老地产要实现“低端保、中端供给、高端市场”的供给体系。因此，建议低收入老年人实现保障性居家养老或政府补贴机构养老，中高收入老年人为消费养老地产和服务的主体，而中等收入老人占比较大，应该是当前养老地产挖矿的主要盈利目标。

老年地产开发商要构建多层次消费层次的客户体系，充分挖掘当地老年群体的消费能力，提高租赁和服务收费标准，实现清盘率、入住率和价格的最优平衡。

受家庭结构和养老观念的影响，希望接受服务的老年人规模会逐渐扩大，这两类人群提供的服务的利润空间都比较大。

因此，开发商在自理型、辅助型、护理型养老服务设施的投资开发上应设定合理的比例（这三者的一般比例为12：2：1，后两者还在扩大中。内容更加异构，养老市场细分和客户定位要做好。

4、形成经营规模效应和品牌效应

国外连锁养老服务机构多，可有效降低运营成本，同时为周边有需要的群体提供日托或短期入住服务，产生规模效应；养老地产品牌可以树立企业形象，提升老年人。选择倾向也可以形成品牌溢价。

我国养老地产处于发展初期，应逐步形成连锁经营的规模效应和品牌效应，在市场上构筑强大的利润壁垒。

如果您对养老金有任何疑问，请咨询陈先生：。