小白的购房之旅，在面前总有那么久还是公积金组合贷呢？

小白的购房之旅，在面前总有那么久还是公积金组合贷呢？

小白买房的路是崎岖不平的，面前总是有那么多难以跨越的大山。

那是什么，让你心碎？

切纯公积金贷款无视征信，还不是这样的：

我是选择等额本息，还是等额本金？是纯商业贷款还是公积金组合贷款？

关于前者，我早就写过一篇文章《求求你别再为还债发愁了》。

公积金组合贷款依然如诅咒一般，紧紧包裹着无数人。无数人为了这笔组合贷款而纷至沓来，否则我会为我辛苦付出这么久的公积金感到遗憾。

公积金能省钱吗？

当然要省钱。毕竟利率来了，首套房低至3.25%。

目前首套商业贷款5%左右，LPR+30bp。

两者相比，公积金低了一半以上。你说没有诱惑，那是不可能的。

说到买房，很多人都希望每一分钱每一分钱都能算清楚。他们反复询问哪家银行的抵押贷款利率最低，哪种方法最低。利率可以降低 5 个基点。这是一个大宝贝。

但是，这个所谓的婴儿最高限额为一百万。

毫不夸张地说，你对一百万的态度就是你对公积金贷款的态度。

而这100万，换来的是夫妻合并。一个人申请，居然只有60w。

没错，就单身狗而言，如果你痴迷于公积金，其实你就是跪舔60w。

2015 年 10 月之后的政策依然如此。

在此之前，一个人只有50w，而这对夫妇一共只有80w。五年过去了，公积金每人只增加了10w，也就是增加了20%左右。相信我，未来不会大幅增加。

但是价格翻了一倍多！

如果过去买了200w的房子，可以申请夫妻共同公积金80w，占140w贷款的70%，即57.1%。

但是现在这房子是400w，可以申请夫妻共同公积金100w，占贷款280w的70%，35.7%。

以后假设这房子800w，可以申请夫妻共同公积金120w，占贷款的70%和560w，也就是21.4%。

公积金的边际效用逐渐递减。

本来是蚊子肉，后来越来越像蚊子断翅断脚后的肉。

但是你会在几分钟内为断翅、断臂、断腿的蚊子杀死你的整个抵押贷款使用效率。

不如一巴掌打死，省事。

当一个人能够从大局出发，建立一个楼市，他就不会只在乎十万或几十万的小额贷款。这时候，就称为房地产投资的门槛。（注意，如果您没有看到这里对房地产投资的重视，请不要阅读它，以免您感到难过。）

女士们先生们，不要选芝麻丢了西瓜。

让我们慢慢清理它。

同样，公积金贷款确实可以省钱。节省大多数人可见的钱。

现在让我们看看肉眼可以看到什么样的节省。

我们已经知道等额本息总比等额本金好，不知道怎么看上面的文字。

那么公积金贷款自然是还本付息的首选，这个就不再赘述了。

目前广州只有一手房可以做30年公积金贷款（开发商愿意做的前提），然后我们计算夫妻100w，计算夫妻等额本息公积金贷款和商业贷款分别为3.25%和5%，我们可以得到清单：

其中，公积金30年利息共计56.67w。

30年期商业贷款利息总计93.25w。

93.25-56.67=36.58w。

哇，你要高潮了！

新房30年公积金贷款可省36w元利息，兄弟姐妹们，何乐而不为呢。

但是，这个总利息的前提是你30年没有提前还款。

据新房介绍，目前等待房屋收回的时间为两年，出具证明的时间从一个月到一年不等。再加上新证限售两年限产，我们粗略认为至少要持有五年，而五年只是一年。投资新房最基本的小周期。

我们可以得到另一个列表：

这意味着如果你买了新房，五年后，100万公积金贷款比100万商业贷款节省8.6w。

摊销年化收益率约为1.72%，仍优于余额宝。

这是蚊子肉。你说蚊子肉也是肉，我无法反驳。

但是你知道你为了这个蚊子肉损失了多少吗？

你和你老婆共同买了新房纯公积金贷款无视征信，共同使用了公积金贷款，毁了首贷资格，放弃了空置。2019年起，广州公积金贷款记录也将作为抵押记录，并增加信用信息。

在这应该被替换并且可能动荡的五年期间，公积金贷款毁掉了你可能翻身的机会。

这仅低于 5% 抵押贷款利率的历史相对峰值。

商业贷款利率越低，公积金贷款的储蓄越少，也就意味着越贵。

这对新家来说是一笔明显的节省。牺牲是五年多的束缚。无法脱离生产，更换难度系数增加不少。

那么二手房呢？

二手住房公积金贷款也是肉眼可见的，但这是基于更大的交易牺牲，列在最后。

广州公积金中心对二手房公积金贷款的要求：

或以目前3.25%的公积金贷款100w 20年和首套商业贷款5% 30年（商业银行可与公积金贷款20年同时贷款30年），可以得到下表：

公积金余额？

整整30年，这意味着公积金贷款可以有14%的年化回报。只有当你的财务收入高于此时，商业30年贷款才会更划算。

让我们通过将商业贷款降低到 4.65%（当前 LPR）来再次计算一下。

公积金贷款年化收益依然10%，世界依然美丽。

当你想把这间二手房截断或者卖五年，和三十年有什么区别？请看下图：

这张图表看起来更加迷人。5年截断30年等额本息对比公积金贷款20年等额本息：

即使LPR不加点，也就是4.65%的利率，后者的内部回报也等于公积金保本差额回报的53%左右。

如果是目前5%的利率，则意味着后者必须将81%的公积金差额收入返还，才能保本。

只要你买了二手房，五年内想卖房，只要利率没有大幅下降到4.65%甚至更低，或者回到之前85%的基准利率，都没有不管怎么看，公积金贷款都是肉眼可见的。最优解。

既然数学表明公积金组合贷款是省钱的，为什么你的标题这么标新立异，胡说八道？

我们甚至不推荐我们的公积金组合贷款！

你是个混蛋，对吧，阻止大家省钱发财？！

既不是也不是。

我已经说得很清楚了：公积金贷款确实是明显的储蓄。

可那个小白，什么都不知道，只是为了省点钱买了套房而已。

就房地产投资而言，特别是对于那些想要有效使用我们每一分钱首付的人来说，公积金就是一根鸡肋。

省钱，但也只是一笔小钱，尤其是现在房价越来越高。

而肉眼看不到的东西背后的费钱和不方便，是新手常常忽略的。

让我们不要为了一百万美元的贷款而放弃整个森林。

公积金组合贷款其实是很贵的，但是这个价格是很无形的，非专业的投资者也不容易找到。

前面说了，广州对二手住房公积金贷款的要求比较严格，但其实有几个隐藏的项目：

这样做最直接的后果，就是阻止了更多钱少的朋友能够踏上车去更好的房子。

公积金中心的系统评价价往往偏低，甚至可能低于你房子的市场交易价，一旦银行评价特别高，中心就会判定你的交易评价高，批准不会通过（即使实际上你这是实际交易价格）。

这种情况经常发生在市场开始升温，一套又一套的卖出，价格上涨而估价跟不上的时候。公积金中心评价体系的更新甚至比银行和评价公司的结合还要慢。

该死。

更可恶的是，系统评估价格只有在您在线签名并将包裹提交给中心后才能知道。如果不幸的是你的房子最近卖得太快了，价格上涨了，而公积金中心的评估价却远远跟不上，那你就倒霉了。.

您只能返回更改网签合同，重新办理，您的实际首付会增加。你上一个家可能因为组合贷款推迟了他的置换计划，也可能是因为首付需要监管90%，卖家不能紧急提前使用部分钱。

你所有关于交易的折腾实际上都是在烧钱。

而且我们再次强调，绝对不建议买两个人名下的房子。为了达到足额100w的贷款，夫妻俩必须强制两个人申请公积金贷款，从而强制两个人的名字。这会给后续的房屋更换造成隐患。

即使在新征信下，共同借款人也有可能被列入征信记录。不过目前还没有实现，也可能无法追溯，但一旦你主动使用夫妻公积金贷款100万，马上就会被挂牌。征信，你要换房子，会增加更多的麻烦。

最后一个问题是，公积金适合哪些人？

纯公积金贷款在广州买不到房子，也不要以为只买200w左右的房子。公积金贷款占比很大。

我们建议它是否可以使用。通过银行内部的评估，我们往往可以实现200w的房子实际首付不到30%的可能性，公积金会把一切都变成泡沫。你现在存的钱比你将来存的钱更有价值。

公积金只有一个最佳实践：

即申请商业贷款买房后，申请全额提款。

持有现金意味着你手头有更多的钱。并且您的公积金账户将继续每月存入。

味道不好吗？

区区一百万的贷款，要不要给他们两个断路？