置换监管资金纾困伴随着监管防风险政策的推进

置换监管资金纾困伴随着监管防风险政策的推进

本报记者杨敬新北京报道

日前，银保监会、住房城乡建设部、人民银行联合印发《关于开展商业银行发行保函置换预售监管资金工作的通知》引导商业银行按照市场化、法治化原则，为优质房地产企业提供担保。预售监管资金。

据《中国商报》记者了解，由于各地对预售资金监管政策存在差异，此前部分地区曾尝试过以银行保函代替预售监管资金的做法。从市场来看，由于政策层面没有明确放开，此前银行的这项业务规模很小，只有部分中小银行尝试过。然而，这项业务在房地产公司中需求量很大。

业内人士预计，政策明朗后，多家银行将跟进，业务推广将继续加速。

替代监管资金救助

随着监管风险防范政策的推进，房地产企业预售账户资金监管日趋严格。

去年以来，多地加大商品房预售资金监管力度，在账目公开上进一步下功夫。广州、西安、武汉等36个城市相继出台相应政策。核心是普通群众购房资金应直接存入相应的商品房预售资金监管子账户，房地产开发企业不得以任何形式截留、挪用。

在此背景下，预售资金可提取比例下降，提取难度加大。今年2月初，正荣地产在说明房企资金困难时提到，公司预售可用资金约占总资金的5%，受限比例高达作为 95%。

相关数据显示，截至上半年末，41家披露的房企中，受限资金占资金总额的29%，且呈快速增长态势。部分企业受限资金比例甚至超过70%。一个形象的表现就是，有些房企账面上有几百亿元，但大部分都在监管之下，无法用来还贷，企业也拿不到贷款。

据银保监会网站消息，发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，是为了支持优质房企合理运用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场稳定。健康成长。

按照监管要求，允许商业银行按照市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况和声誉风险的基础上，自主决策，承担与优质房地产企业开展保函置换预售监管基金业务。监管账户资金达到住房和城乡建设部门规定的监管限额后，房地产企业可向商业银行申请开具保函置换监管限额内的资金。

同时银行流动性比例计算，监管对保函的可置换金额有明确限制，即置换金额不得超过监管账户中保证项目竣工交付所需资金数额的30%。 ，置换监理资金不得低于监理账户中保证工程竣工交付所需的数额。基金金额的70%。

银保监会相关负责人表示，在监管额度内资金调拨使用时，将相应减少保函金额银行流动性比例计算，确保监管账户资金始终用不完。少于完成和交付项目所需资金的70%。房地产公司未补足监管账户资金余额的，不调整保函金额。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保其与项目建设工期相匹配。

此外，对参与此项业务的银行的资质也有相应的要求。具体而言，监管评级4级及以下或资产规模5000亿元以下的商业银行不得开展预售监管资金保函置换业务；保函用于替代预售监管资金；企业集团财务公司等非银行金融机构不得开具保函替代预售监管资金。

高市场需求

“由于各地政策不同，对于预售监管账户资金的提取也有不同的要求。” 一位中小银行相关负责人向记者透露，根据当地监管要求，房地产企业需要有银行保函或保险履约险。部分预售监管账户资金可以提取。

中国仲裁法研究会金融仲裁专业委员会主任卜祥瑞发文称，保函置换预售监管资金业务的本质是商业银行向房地产企业提供信贷支持，以及银行应选择最好的房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

上述负责人表示，市场需求巨大，但银行业务规模有限，仍担心存在风险。一旦银行开出保函，就相当于承担了相应的风险。一些银行会引入国有担保公司、保险公司等机构来分担这些风险。

“因为这项业务不需要银行提供资金，对中小银行来说比较活跃，不需要考虑资金成本，相当于信贷业务，但对房地产成本企业通过保函回笼资金其实并不低。” 该负责人指出。

监管政策明朗化后，国有银行在此类业务上的优势或将得到体现。

某国有大型银行浙江省分行信贷部相关人士告诉记者，国有大型银行在江浙地区做这类业务的不多。主要是政策不明确。同时，业务流程必须经过征信流程，房企征信采用名单制管理，报总行审批难度很大。政策明确后，银行已要求加强对优质房企、优质项目的支持，预售监管资金的回笼也将成为联系内容之一。一般来说，市场需求量大，推广这类业务并不难。

银保监会相关负责人指出，商业银行在开立保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择稳定稳定的优质房地产企业。运营和良好的财务状况。集团统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保等增信措施防范保函业务风险，按规定计提风险资本和提取风险准备金。一旦出现预付款，开证行要及时对房地产公司采取追索措施，确保债权安全。