张熹珑香港楼价跌势再扩大全年跌幅将达到15%

张熹珑香港楼价跌势再扩大全年跌幅将达到15%

记者 | 张锡龙

香港楼价跌幅进一步扩大。11月28日，香港差饷物业估价署公布最新楼价指数。10月份，香港楼价报352.4点，环比再跌2.41%，为2018年11月以来四年来最大单月跌幅。

最新的楼价指数接近2017年12月的352.7点，回到五年前的水平。此前，香港楼价指数连续五个月下跌。

与去年9月的历史高点398.1点相比，房价已连续13个月下跌约11.48%。这也是自2003年前后非典时期以来最长的下滑期。

美元加息，疫情反复，加息。综合多方面因素，对于今年最后两个月的表现，研究机构中原地产和丽家阁认为，楼价仍将回落。预计全年房价将下降15%。

“香港楼市跌幅较大，与两个核心原因有关，一是香港房价持续上涨的时间太长，过去五六年一直处于上升通道，而累计涨幅已经非常高。二是美国多次出现快速增长，加息，大幅加息，港元兑美元汇率持续走高，会导致流动资金减少，这将不利于房地产投资。” 房地产市场研究专家邓浩志告诉界面新闻。

预计每年下降 15%

作为全球房价最高的地区之一，当香港遭遇经济下行、利率上升、居民外流等因素时，其楼价也遭遇了阻力。

今年前10个月，补偿和估价部的房地产价格指数下降了10.54%。此外，租金指数也下跌了1.75%。

楼价跌幅加速，主要受中小户型拖累。前10个月，中小户型均跌幅超过10%。

其中，面积小于431平方呎的小型单位录得388.9点，首10个月跌幅约10.58%，按月跌幅为2.41%；面积431-753平方尺的中小型单位报339.1点，跌幅11.07%，月跌2.64%。

反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市先行指数连续六周下跌，最新报159.76点，创五年新低。与2021年8月的历史高点191.34相比，跌幅为16.5%。

今年以来，香港楼价继第一季下跌3.2%后，第二季微升0.2%。不过，三季度以来，随着银行加息、购房和按揭负担加重，住宅楼市有所回软。

香港住宅价格及成交量 图片来源：货币及金融稳定半年报

香港金融管理局9月发表的《货币与金融稳定半年度报告》（下称《报告》）称，香港疫情延缓及按揭利率上升或抑制购房需求所有权，而市场对全球经济前景的预期 对美国加息步伐的担忧以及美国加息步伐的不确定性将继续打压房地产市场的情绪。

需要指出的是，10月指数主要反映了9月中旬至10月上旬的市场行情。9月以来，美国持续大幅加息，香港也四年来首次加息12.5个基点，正式拉开本地加息序幕。

这也是10月份楼价大幅下跌的关键原因。中原地产数据显示，10月首9日，全港十大屋苑成交仅20宗，较2003年8月同期的116宗减少83%，减少85%低于2008年12月同期的130宗。这意味着香港楼市目前的活跃程度不及SARS和金融海啸时期。

目前，市场上没有楼市利好消息。截至11月27日，香港新屋市场成交量仅为210宗，较上月同期减少约19%。

一方面，内地疫情反复，延误了香港和内地的通关程序。另一方面，美国再次大幅加息。11月3日，美联储宣布加息75个基点。

由于港元货币政策与美元息息相关，香港银行同业拆息将上调25个基点，将进一步影响楼市。

“目前，香港的房屋租金收入水平约为2%。银行存款利率高于房屋租金收益率，将迫使部分资金离开楼市，转入银行存款。” 邓浩志说。

他提到，按照目前的趋势，美元会继续加息，港元也会跟进。港元存款利息与房屋租金年化收益率之间的收入差距将进一步扩大，从而改变市场投资预期。

香港住宅物业租金指数 图片来源：货币与金融稳定半年报

对于接下来的表现，中原地产住宅部总裁陈永杰表示，11月份受股市波动和美国持续加息影响，指数有望进一步下行，跌幅或将延续甚至比 10 月份还要大。预计全年房价指数预计下降15%，较去年高位回落17个百分点以上。

莱坊董事、大中华区研究及咨询部负责人王兆琪也指出，市场缺乏好消息，同时由于本地和全球经济前景迅速恶化，预计业绩官方指数短期内将继续探底。降幅将扩大至15%，明年一季度房价和成交量仍将在低位徘徊。

香港政府无意调整楼市政策

目前，与按揭有关的香港银行同业拆息（Hibor）持续走高。截至11月29日，最新报告为4.3??8%，创2008年以来新高。

基于目前Hibor利率的快速上升，投行高盛预计香港房价到2023年底将下跌30%。

尽管地产公司表示希望政府“降温”（放宽购房政策）刺激楼市，但香港政府表示没有计划调整楼市措施。

香港特别行政区财政司司长陈茂波表示，美国加息对香港楼市构成压力，但他认为没有必要“扶市”。政府没有计划放宽香港的房地产政策。

针对楼价“持续下跌”，他提到香港楼价小幅回落是预料之中的，未来会密切留意不同数据和市场成交情况，并强调没有需要过多担心楼市和金融。

陈茂波在采访中提到，今年上半年香港楼价下跌约3%，租金下跌2%至3%，仍然稳定；美国仍处于加息周期，香港房屋按揭利率将继续上升。国内楼市承压，但房价出现断崖式下跌的可能性不大。

以官方楼价指数为例。房价自去年9月见顶以来，月均下跌0.88%香港存款利率，仍属于有序健康调整。

整体而言，本地楼价维持高位。自2008年底以来，香港住宅价格上涨了两倍多。即使从目前的高位回落10%至20%，引发金融风险的可能性也较小。数据显示，截至9月底，香港按揭贷款拖欠比率微跌至0.04%。

“香港几年来推出了各种‘辣子’（调控楼市的政策），但房价仍未出现回调，说明整个市场在过去积累了很多涨幅。” 邓浩智认为，其实香港楼市本身也需要调整。

《报告》还指出，从长远来看，房地产市场前景将取决于住房供需缺口。政府预期私人房屋供应在未来数年会维持在高水平。

也有人关心负资产问题。中原集团及中原地产创办人石永清在报章撰文称，自去年8月以来，香港楼市已从高位下跌15.2%，不仅跌破10%的第一条临界线。楼市，也将迈向第二个20%的临界线。往后看，今年跌破的概率很大。

他指出，之所以以10%和20%作为临界线，并不是因为它们是“偶数”，而是因为楼价800万元以下的楼宇，90%的时间都可以抵押。

这意味着当房价跌破10%时，高价买入的业主将陷入负资产。对于小企业主来说，资不抵债始终是一个重要的心理障碍。也有业主选择出售楼宇，造成连锁反应，加剧楼价下跌。

据《香港文汇报》，截至第三季末，香港负资产个案增至533宗。随着四季度楼价跌幅扩大，负资产个案或将增至千余例。

针对负资产案件增加香港存款利率，陈茂波表示，与1997年至2003年的低潮期相比，香港目前的负资产案件数量并不高，负资产案件数量甚至超过10万件。

值得一提的是，目前的负资产案例大多来自银行员工，涉及银行员工的按揭保险贷款和住房贷款。由于按揭比率普遍偏高，当楼价下跌时，这些个案都会受到很大影响。

利嘉阁地产总裁廖伟强也表示，此次楼价下跌与1997年亚洲金融危机不同，银行贷款整体比例偏低，60%以上业主已全额还款他们的抵押贷款，因此不存在严重的负资产压力。

廖伟强提到，虽然香港跟随美国加息，但与欧美的“暴力加息”相比，香港的加息幅度非常温和，不会对香港造成很大压力。业主。目前，香港正从疫情中恢复正常。他认为楼价回落结束“不远了”。

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银行净息差承压部分定期类产品销售紧俏承压

10.8%

10月末，人民币各项存款余额254.82万亿元，同比增长10.8%，增速比上年同期加快1.7个百分点。

●本报记者施世玉

日前，中国证券报记者在调研中发现，不少银行部分定期存款吃紧，尤其是利率比较可观的大额存单产品。业内人士分析，由于今年市场波动较大，投资者避险情绪加剧，居民储蓄意愿增强。保本保息的定期存款产品成为部分投资者的最佳选择。

定期存款趋势逐渐显现，银行净息差承压。业内人士指出，银行可以采取多种措施来管理负债成本。未来存款定期利率，随着经济活动的增加和消费需求的回暖，居民对存款等金融资产的流动性偏好也将再次上升。

定期存款很受欢迎

日前，记者在调研中发现，部分银行对部分定期存款的存款额度较为紧张。

“大额存单很受欢迎，尤其是3年期大额存单。由于名额有限，近期发行的大额存单在开售后5分钟内全部售罄，一旦发行一分钟内就被抢购一空。”北京市西城区某股份制银行财务经理朱荣说。

记者查询工商银行、农业银行、北京银行等银行手机银行APP发现，普通客户可使用的三年期大额存单均显示：它们已售罄或没有剩余数量。也有不少银行的手机银行APP显示，暂时没有大额存单，只能购买部分待转存单。

虽然部分银行提高了大额存单的购买门槛，但依然“一票难求”。例如，一些银行限制只有银行白名单上的客户或新客户可以购买；部分银行将最低购买金额由20万元调整为30万元。

值得注意的是，大面额存单市场参差不齐。在一些银行“买不到”的同时，一些银行也面临着“卖不出去”的窘境。在一些股份制银行，由于大额存单利率低于行业平均水平，剩余额度较多。

银行净息差承压

对于定期产品销售偏紧的原因，业内人士普遍认为，一方面是因为目前银行理财已经突破刚性兑汇，收益率难以保障，另一方面是由于今年以来，股市、债市波动较大，金融产品“破网”时有发生。因此，保本保息的定期产品受到更多投资者的青睐；在收益的同时，也兼顾了较好的流动性，因此销售火爆。

此外，居民储蓄意愿强，也可能是部分定期存款产品“抢手难”的重要原因。据央行10月金融统计，10月末人民币各项存款余额254.82万亿元，同比增长10.8%，增速比上年同期高1.7个百分点。上一年的期间。此外，央行发布的2022年三季度城镇储户调查报告结果显示，58.1%的居民倾向于“多存”。但与此同时，为将存贷比控制在合理范围内，部分银行限制了部分定期产品的投放额度，造成供大于求。

此外，有业内人士指出，近年来，为降低负债成本，定期存款利率频频下调，一定程度上反向刺激了客户对定期产品的需求。大多数客户希望在下次利率调整之前尽早购买。收入。

据了解，定期存款走势增强了银行负债成本的刚性，叠加的资产端收益率下降，进而对银行净息差构成压力。目前存款定期利率，部分银行已采取提高活期存款比重、降低中长期存款比重的对策，优化新增存款结构。

债务成本管理可同时采取多种措施

限额、降息是银行控制债务成本的常规手段。据记者统计，以三年期大额存单产品为例，该类产品在近两年多次下调利率后，目前大额国有利率——自有银行一般在3.1%左右；股份制银行利率略高，多数在3.25%至3.4%之间；城商行和农商行同类产品利率较高，最高可达3.5%左右。

据了解，大额存单利率可能会继续下调。“从去年开始利率调整了5、6次，目前3年期20万起存的大额存单利率已经下调至2.9%，是否会降息不确定。”未来继续下降，但存款利率目前处于下行通道。” 招商银行海淀区某分行的财务经理说。

业内人士表示，未来大额存单平均利率仍有可能整体下行。长期来看，存款利率下调是必然趋势。银行负债端的成本管理可多措并举，通过提升综合金融服务水平、发展多元化金融产品、加快数字化转型，提升银行竞争力。还可以加快授信速度，提高存量资金使用效率，增加息差收入，减轻债务端成本压力。

中国光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，定期存款与宏观经济和市场波动有关。未来随着经济活动的增加和消费需求的回暖，居民对存款等金融资产流动性的偏好将再次上升。

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