国内热点城市房租不便宜租赁市场稳定可以预期(图)

国内热点城市房租不便宜租赁市场稳定可以预期(图)

如果你在自己的住处之外还有价值500万元的房产大连存款利率，是出租出去收取租金，还是直接卖掉存入银行取息？哪种方式更赚钱？

诸葛寻房近日发布报告称，由于房价居高不下，大部分城市的租金跟不上房价上涨的步伐。全国50个重点城市租售比为1：592，远低于国际合理租售比区间。

这背后不仅是房价逐年上涨，梳理后我们可以发现，与居民收入相比，国内热点城市的房租并不便宜。不过，专家认为，在相关政策的引导下，租赁市场的稳定可期。

只有一个城市的租售比处于国际合理水平

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比。国际上，衡量一个地区房地产经营状况良好的租售比一般定义为1：300至1：200。

对于业主来说，低租售比意味着该物业的租金回报率低，远低于一次性出售该物业所获得的收入。在全国50个大中城市中，平均租金回报率为2.2%，低于2年期银行存款利率（2.4%），租金回报率处于较低水平。

在上述50个城市中，房屋租售比由低到高排名。租售比低的前10名中，只有一个三四线城市，其余均为二线城市。厦门（1:1075）租售比最低。

从城市层面看，一线城市平均租售比为1：636，售租比为53年；二线城市平均租售比为1：580，售租比为46.9年；低，但租赁市场需求更弱，租售比略低于二线城市，为1：556。

一线城市中，北京和深圳房价高，租售比最低，租金回报率1.8%；上海租售比最高，租金回报率为2.0%；广州租金回报率在一线城市中最低，租金回报率为1.8%。四个城市的租金回报率均不高于2%。

租售比前10名的城市主要集中在东北地区，如哈尔滨、沉阳、长春、大连。东北经济相对薄弱，外来人口吸引力不强，房价相对较低，但东北各省省会城市对区域内外来务工人员的吸引力较大，租赁市场火爆，租金比较高。

租售比最高的城市是哈尔滨，租金回报率为4.0%，租售比超过1:298。是上述50个城市中唯一国际租售比合理的城市。

哈尔滨租金高房价低，这在国内大中城市中比较少见。报道称，哈尔滨人口流入乏力，房价处于全国低谷。目前的房价并不高。哈尔滨作为黑龙江省省会城市，对区域内流动人口的吸引力较大，租房市场活跃，租金较高。

重买轻租背后：房价逐年上涨

房租收入不如银行存款利率，要不要及时卖房？从市场表现来看，情况并非如此。

如果房价能稳步上涨，既可以享受房产本身的升值，又可以出租收租。这可能比直接卖掉房产，然后把钱存入银行要划算得多。

价格走势如何？总体来看，近年来国内大部分城市房价涨多跌少，并未出现大幅回调。

第一财经记者梳理近10年数据发现，全国商品房均价逐年稳步上涨（商品房销售均价=商品房销售额/销售面积）商品房）。从2009年的4681元/平方米到2019年，每年都没有下降，10年翻了一番。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2019年10月，全国商品房均价为9337元/平方米。2019年全国房价的主要特点是房价走出8000元行列，正式进入9000元阶梯。随着高端项目入市，价格也易涨难跌。但部分房企目前资金面明显收紧，部分企业将采取以价换量的销售策略。

当然，十年翻一番，也算不上什么大的增长。同期（2009-2018年），中国GDP增长158%，全国居民人均可支配收入增长156.6%。

乍一看，全国平均房价10年增速低于GDP和居民收入增速，但中国房地产市场极具区域性，热点城市房价增速要高得多高于非热点城市，十年内增长数倍。两个都。

这也是国内一些热点城市房地产重买轻租的原因。对于一些投资投机需求，他们在购买房产时并不关心短期租金，而是更关注未来几年房产的升值情况。

与高房价相比，国内很多城市的租金收入似乎并不理想。而且，大部分新买的房子都是毛坯房。如果要出租，就需要装修，费时费力。闲置几年后，还不如原样退货。

这些房屋的空置，客观上减少了一个城市可出租的潜在房屋数量，加剧了当地租赁市场的供需矛盾，进而影响租金的变化。

去年12月，西南财经大学中国家庭金融调查研究中心发布的《2017年中国城镇住房空置率分析》报告称，我国城镇住房空置率分别为18.4%、19.5%、 2011 年、2013 年和 2015 年分别增长 20.6%。呈现逐渐上升的趋势。到2017年，我国城镇房屋空置率达到21.4%，全国城镇有6500万套住房空置。我国二三线城市房屋空置率高于一线城市。

中国家庭金融调查研究中心主任甘力表示，从国际上看，我国住房空置率仍处于较高水平，研究制定空置税和房产税有助于盘活存量住房，减少空置率。

尽管并非所有行业都认同上述数据，但盘活库存以缓解住房供需矛盾已逐渐成为共识。

去年10月，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴建议，要理性遏制并逐步压平房地产泡沫，首先要开征消费税，可以准确抑制投机的流转税、空置税，再冷静考虑房产税。

然而，通过税收调整来盘活空置住房还需要时间。根据税收法定的原则，今后如要征收新的税种，应通过全国人民代表大会及其常务委员会制定相应的法律。所谓的空置税并没有出现在十三届全国人大常委会的五年立法规划中。这也意味着，如无意外，至少到2023年大连存款利率，空置税不会进入全国人大立法议程。

即使通过税收盘活存量房屋，也不意味着这些房屋会及时进入交易或租赁市场。收入水平是这些房主做决定时最重要的考虑因素。

租金太低或房价太高

现在中国大部分城市的房屋租售比都比较低，说明要么国内租金低，要么房价高。目前情况下，与居民收入相比，国内热点城市的房租并不便宜。上述诸葛找房报告显示，从数据来看，一线城市“买不起、租不起”，中国居民的大部分开支都交给了房东。

以一居室价格为参考，北京、上海、深圳的一居室租金收入比分别为89.5%、82.5%、78.1%，维持在较高水平; %，也就是说，即使选择合租模式，北上深的租房成本也能达到收入的30%以上。

一些二线城市也存在租金压力。比如大连、西安、杭州、成都等热门二线城市，一居室租金收入占比均在50%以上，合租收入占比也处于较高水平。

拉动租金上涨的因素除了季节性租金小高峰，近年来热点城市人才引进力度加大，落户门槛降低，人口吸引力进一步增强，人口涌入导致租房需求增加。比如近两年西安、杭州、成都的高新技术产业持续发展，外来务工人员的吸引力逐渐增强，租房成本进一步提高。

针对这些城市租房难、房租高，中央部委正试图通过金融支持的引导作用，改善这些城市租房的消费环境，加快形成租购并举的格局.

今年7月，财政部、住建部联合发布通知，北京、上海、南京、杭州、广州、深圳、重庆、成都等16个城市进入试点范围。 2019年中央财政支持住房租赁市场发展。规模分档给予奖励资金支持。其中，直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级市每年6亿元。试点示范期三年。

也就是说，上述16个城市每年的奖补资金总额将达到134亿元，按三年计算为402亿元。按照相关计划，这些资金可用于多渠道筹集租赁房源、建设住房租赁信息服务和监管平台，以及其他与住房租赁市场发展相关的支出。

“租赁市场的健康是房地产市场健康的重要组成部分，只有租赁市场稳定，买卖市场才能稳定。当前租赁市场确实存在一些问题，但随着政策重视，租赁市场稳定可期。” 中原地产首席分析师张大伟表示。