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利率新政考验房地产企业和商业银行

国泰君安吴永刚：上市银行将经历“短期阵痛”

优化贷款结构

虽然短期内住房信贷政策的调整会在一定程度上影响银行房地产和住房贷款的增长，甚至可能增加银行的不良贷款，但从长期来看，有利于银行优化贷款结构，降低风险，改进风险定价和管理。 能力。

目前，我国银行的房地产开发贷款和个人住房贷款增长较快商业银行存款利率与央行，贷款占比不断提高，导致银行贷款过度集中于房地产和个人住房贷款。

此次央行房贷政策调整，新增住房贷款（5年期及以上）贷款利率至少上调0.2个百分点，将增加贷款利息成本3.77%以上，降低住房贷款需求； 对于现有的住房贷款，贷款利息成本也会在一段时间后上升； 存量住房贷款规模也将适当调整下调。 因此，银行的房地产和个人住房贷款比例适度下降，贷款结构趋于合理。

本次住房信贷政策调整，将现行住房贷款优惠利率（固定）调整为有下限管理的浮动利率。 商业银行可以根据市场情况自主确定利率水平和内部定价规则。 房屋贷款利率与其他银行贷款利率相同。 ，市场化程度有所提高。 同时，这将凸显银行风险定价能力的价值，提高银行房贷利率与风险的匹配度。

从房贷领域来看，短期内银行存量房贷的收益基本不会受到影响，但从长期来看，银行存量房贷的收益趋于上升。 从房地产贷款领域来看，央行调整住房信贷政策将在一定程度上抑制住房需求，对房地产开发商造成显着的负面影响，而这种负面影响将传导至银行。一定的时差。 因此，从房地产行业的贷款收入来看，银行将受到负面影响。

短期利息收入减少

此次央行将金融机构超额存款准备金利率由1.62%下调至0.99%，下调0.63个百分点，下调幅度高达38.9%。 其影响主要有以下几个方面：

首先商业银行存款利率与央行，下调金融机构存款准备金率将促使商业银行寻求高效的资金运用渠道，而随着商业银行超额准备金率的下调，央行未来货币政策的调控效果和敏感性也将有所提升。增加。

二是下调金融机构超额存款准备金利率，将促使金融机构减少超额存款准备金，从而扩大货币供应量。 假设金融机构超额存款准备金下调1%，平均超额存款准备金率下调至5.2%，相应释放超额存款准备金130亿元。 假设释放的准备金全部用于贷款，那么通过乘数效应，货币供应量将增加560亿元。 事实上，考虑到银行资本充足率偏低的制约，银行释放的准备金更有可能用于购买国债、央行票据等风险系数较低的投资品种。

三是银行超额准备金释放后，将寻找新的贷款业务或投资于国债、票据等领域。 由于存在不确定性，我们暂不考虑这部分资金使用效率的变化，仅考虑剩余超额准备金利息收入的变化。 由此不难推断，商业银行的利息收入将趋于下降。

2004年上市银行房地产及住房贷款

招商银行*浦发民生

贷款金额（千元）

房地产贷款 17,065,351 37,148,210 31,407,345

个人贷款 43,808,984 49,101,258 42,983,261

个人贷款中预计住房贷款 35,047,187 39,281,006 34,386,609

比例（/贷款余额）

房地产贷款 4.97.95.89%

个人贷款 12.75.79.91%

个人贷款中的住房贷款 10.20.63.92%

房地产和个人贷款合计占比分别为15.16%、24.58%和22.82%

注：招行2004年中报数据，浦发和民生2004年年报数据。假设住房贷款占个人贷款的80%左右