房地产所得税税率如何计算？ 房地产企业如何计算所得税

房地产所得税税率如何计算？ 房地产企业如何计算所得税

房地产开发企业涉及的主要税费有11项：

营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税、契税等。

1. 营业税

⑴税目及税率

营业税涉及转让无形资产和出售房地产（包括出售建筑物或构筑物、出售其他土地附着物），税率为5%。

⑵特别规定

转让房地产的有限产权或者永久使用权，以及单位无偿赠与他人房地产的，视同销售房地产。 （《营业税暂行条例实施细则》第四条）

转让房地产占用的土地使用权的行为连同出售房地产的行为，比照出售房地产征税。

以房地产投资入股，参与接受投资者利润分配，分担投资风险房开企业所得税计税毛利率怎么算，不征收营业税。 但转让该股权的，按本税目征税。 2002年12月，《财政部 国家税务总局关于股权转让营业税问题的通知》（财税[2002]191号）重新确立了对此类行为的征税办法。 自2003年1月1日起房开企业所得税计税毛利率怎么算，对无形资产和不动产投资入股、参与投资方利润分配、共同承担投资风险的，不征收下列营业税：

土地租赁和房地产租赁不按照转让无形资产和出售房地产征税，按照租赁业税目征税。

土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权返还土地所有者的，不征收营业税。

转让房地产占用的土地使用权的行为连同出售房地产的行为，比照出售房地产征税。

⑶ 纳税地点和纳税时间

纳税人出售房地产，转让土地使用权，向土地、房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。

营业税义务的发生时间为纳税人收到营业收入或者取得营业收入领取凭证之日。

纳税人以预付款方式转让土地使用权、出售房地产的，自收到预付款之日起纳税。 单位捐赠不动产的，纳税义务发生在不动产权属转移之日。

(4) 扣除问题

单位和个人出售、转让其购买的房地产或者受让的土地使用权的，其收入总额扣除原购买或者转让房地产、土地使用权的价款后的余额为营业额。

单位和个人出售、转让收回债权取得的房地产、土地使用权的，以清偿债权时的全部收入扣除该房地产、土地使用权价款后的余额为营业额。 （《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号）

2.城市维护建设税按照纳税人实际缴纳的营业税额计征。

税率分别为7%、5%和1%。 不同地区的纳税人执行不同的税率。

计算公式：应纳税额=营业税×税率。

3. 附加教育费用

教育费附加的计税依据为纳税人实际缴纳的营业税的3%的税率。

计算公式：应纳教育费附加=应纳营业税×税率。

4.土地增值税

计税依据为纳税人转让房地产取得的增值额。 增值额为纳税人转让房地产所得扣除《条例》和《细则》规定的扣除项目数额后的余额。

税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率因地区而异。

计算公式：应纳土地增值税=增值额×税率-速算扣除数-预缴税额

5.房产税

（一）以房产税原值（评估值）为基准，税率为1.2%。 计算公式为：

每年应缴纳的房产税=房产原值（评估值）×（1-30%）×1.2%

(2) 以租金收入为计税基础的，税率为12%。 计算公式为：

年度应缴物业税=年度租金收入×12%

6、土地使用税

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为基础，按照规定的税额计算征收。

7. 印花税

印花税是对印花税暂行条例所列各种凭证在经济活动和经济往来中以书面形式和接受方式征收的一种兼具行为性质的凭证税。 有两种类型的税：从价税和从量税。

应税额=应税额*税率，应税额=凭证数量*单位税额。

⑴开发企业的账簿、营业执照等印花税；

（二）土地使用权出让、转让凭证（合同）不征收印花税（《关于印花税政策的通知》财税[2006]162号文第3条规定，印花税按照产权转让文件）；

（三）在土地开发咨询、建设、采购、房地产销售、租赁等活动中形成的合同、文件等，应当按照印花税的有关规定缴纳印花税；

（四）买卖房屋，签订的购房合同按房产过户文件所载金额的5/10,000缴纳印花税，一般与房地产交易同时征收；

⑸ 办理不动产权证时，按权利、证照每张缴纳印花税5元。

八、企业所得税

计税依据：应税收入=收入总额-扣除项目金额