农村土地征用评估方法

农村土地征用评估方法

由于农村土地与国有土地的性质不同，征收过程中遵循的法律法规也不尽相同，在执行程序上也会存在一定的差距。 今天我们拆迁律师要讲的是，农村征收有不同的评估方法。 哪些可以让老百姓进一步了解他们的补偿是怎么来的。

1、市场规律

可以说，市场比较法是最有说服力的方法。 该方法直接反映被评估对象的市场价格比较。 这种方法的前提是有相似的房子作为对比。 但是，这种方式在一些农村并不适用，因为农村土地不能流转，也就是说不能像国有土地那样自由交易。

集体土地及其附着物不具有正常的市场流转。 市场估价的另一个前提是同类商品存在相当数量的市场交易。 但是，基于集体土地所有权、使用权及其附着物不可转让的同样原因，公开市场上集体土地及其附着物交易笔数为零，不满足以交易笔数计价的前提市场法。

2.成本法

在征用农村集体土地的补偿评估中，只有当征用涉及农民土地上的一些构筑物，如渠道、水池、楼板、水井、道路等，且征用涉及农民的土地时房屋、宅基地可以调换，这些建筑物、构筑物需要采用成本法进行补偿估价。

成本法是通过在评估时取得被评估房屋的重置价或重建价，并去除折旧评估土地用基准地价法，估计被评估标的的合理价值。 成本法在拆迁补偿评估中普遍低估了土地使用权的价值，特别是在使用基准地价标准或所谓的土地区位价进行计量时，成本法不能准确反映土地使用权的预期收益。房地产评估土地用基准地价法，并不能反映完整的市场价值。 任何项目都是以获得预期收益为前提的。

三、收益法

收益法很容易理解。 是估算被评估对象未来的收入，并根据实际情况折算为房屋补偿。

4.假设方法

假设开发法是指通过假设各项指标开发后的价值，去除开发中所需的成本，估算被评价对象的价值。

五、基准地价修正办法

它利用城市基准地价和基准地价修正系数等评价结果，按照替代原则，将待评价土地的区域条件和个体条件与其所在区域的平均条件进行比较，并根据修正系数表选择相应的修正系数对基准地价进行修正的估价方法，得到评估基准日的待评估地价。

在实际征收中，由于被征收方给出的评价值低于群众的心理预期，出现了一些纠纷。 选择哪种评估方法尤为重要。 评价方法的选择应以最适合为原则，不能用一种方法适用于所有情况。

没有一种方法可以适用于所有情况。 为解决因赔偿引起的纠纷，评估时应综合运用不同的方法。 根据不同情况选择最优、最适合的评价方法才是最合理的。 .返回搜狐查看更多