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近来，不少熟悉和陌生的朋友都问我们，房子还可以买吗？其中，既有投资考虑的朋友，也有刚需者。
我能明白他们的焦虑。大部分他们都认为房价还能涨，调控是暂时的。同时，又对最近不少唱衰的声音感到纠结。所以咨询我。
在还能不能炒房这个问题上，除了几个月前，我明确不建议去重庆炒房（今天来看，这个判断或许是错的，有读者就指出过。但笔者觉得，其实未必就错了。2016年底才入场重庆的投资者，啥时套现是个严峻问题）外，我们从来没敢回答过。
因为，我怕误导朋友。
但今天，我要明确说，至少本轮炒房运动真的结束了！入场晚的朋友，啥时可以变现离开，真的需要一点耐心。而且，忍耐的时间，可能比过去几次都要长。
如果不能认清这一点，或许要吃亏。
过去20年，炒房为何可以快进快出？
首先回顾一下历史。过去20年来，凡是以房产投资为目的，稍微资金宽裕点、耐心多一点，就没有亏损的可能。过去几轮调控并传导到房价回调上，都没有超过1年时间。
也就是说，过去的炒房者，只要资金压力扛得住，很快就能获得丰厚的回报。
就算她/他首付以外大约70%的资金是加杠杆，一年综合利率成本大概10%，也才占总房款的7个点。再极端一点，就算炒房本金也是加的杠杆，成本算更高20%，一年下来也才占总房款的6个点。
两者相加，一年成本也就13%，要是自己本金充裕成本更低。而2008年以来的几轮大涨，随便哪一波行情涨幅都不止这么点。主要一二线城市，涨幅动辄就是40-50%，甚至更高。
所以，怎么可能不赚钱。
为什么会这样？简单来说就两点：
1、2008年之前就不说，M2一直高位。2009年时一度超过27%。更重要的是，基数越来越大，即便增速缩小，总的增量也惊人。譬如2008年末我们M2还不到50万亿，到了2016年末，变身150万亿级别！
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