楼市限售调控政策超30城 房地产或继续调整

　　【摘要】据相关机构统计显示，截至目前，已有超过30个城市开启“限售”。从境内到海外，从证券市场到银行间市场，房企融资渠道全面收紧。从已经公布的4月份房地产数据各项数据看，未来房贷利率仍有上行空间。(财经)

　　导读：

　　楼市限售政策扩围至超30城 已成收紧调控关键政策

　　房企发债融资主渠道全面遭堵 借道信托补血骤然升温

　　房地产或继续调整：房企融资难度攀升 债务利剑高悬

　　4月个人住房贷款增速继续放缓 房贷利率仍有上行空间

　　楼市限售政策扩围至超30城 已成收紧调控关键政策

　　在统计局发布4月70大中城市房价数据后的第一个周末，长沙、无锡、嘉兴、保定等地连发调控新政，房地产收紧政策再度升级。值得注意的是，除了继续收紧限购等方面内容外，三地均采取“限售”措施，保定出让一地块要求“限售”期更是高达10年。而据相关机构统计显示，截至目前，已有超过30个城市开启“限售”。

　　长沙市住建委下发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》指出，暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房，下同);暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。

　　对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房;属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。

　　无锡方面，暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。同时，购买住房(含二手住房)在取得不动产权证2年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房)，在取得不动产权证3年内不可转让。

　　嘉兴方面，嘉兴市建委发布《关于进一步加强市本级房地产市场调控的通知》指出，非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

　　此外，值得一提的是，土地首次出现“限售”政策。保定5月15日发布今年第3号国有建设用地使用权挂牌出让公告显示，2017-030号地块，首次采用“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，“限售”的根本是楼市“去杠杆”，因交易周期大幅延长，高杠杆资金成本进入难，因此，促使购房者必须要以自用为目的配置资金。

　　张大伟认为，限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。中原地产研究中心统计显示：截至目前，已有超过30个城市开启“限售”：成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、三亚、琼海、海口、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京(保定、北京等均为有部分限制)。

　　房企发债融资主渠道全面遭堵 借道信托补血骤然升温

　　继房地产企业发行公司债、银行信贷、资管计划等融资手段被限之后，又一条房企“输血”渠道——海外发债也被堵。《经济参考报》记者从券商人士处获悉，最近一段时间，房企海外发债已基本处于被暂停状态。

　　当前，从境内到海外，从证券市场到银行间市场，房企融资渠道全面收紧。业内人士指出，在这一背景下，房企尤其是规模较小的企业再融资将受到影响。随着未来三年待偿债券到期，房企债务偿付问题将逐渐显现，应警惕弱资质地产企业违约风险。

　　堵截 二季度海外发债量骤减

　　有消息称，监管层近期已基本停止给房地产商海外发债发放批文，关闭了房地产企业进入全球债券市场的大门。一位券商人士向《经济参考报》记者表示，在境内多种渠道发债融资被限后，地产企业转而寻求海外发债融资，但最近一段时间房企海外发债也已基本处于被暂停状态。

　　数据显示，2017年二季度以来，房地产企业海外发债规模为17.45亿美元，仅高于2014年同期的10亿美元，创2013年以来同期次低。

　　值得注意的是，在人民币贬值预期下，为减少支出成本，2015年、2016年房企连续两年减少海外融资额度，甚至提前赎回，但在2017年一季度，海外发债量大幅增加。具体来看，今年以来房地产企业海外发债规模116.95亿美元，发行债券数量31只，均创同期历史新高。其中，一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元，是去年同期的近四倍。

　　CRIC研究中心报告显示，2017年3月，房企海外发行的票据、债券达到302.28亿元，占到当月房企发行票据、债券总额的74.95%，约为3月房企银行贷款的2.25倍。

　　上述券商人士表示，随着楼市调控力度加强，进入二季度，海外发债量急剧收缩。

　　事实上，自去年10月以来，房地产企业融资渠道不断被紧缩，包括严控境内发债，不得到H股上市融资，银行方面收紧开发贷，债券融资、私募基金融资也被收紧。今年2月13日，中国基金业协会发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，适用范围包括证券公司、基金公司、期货公司，以及它们的子公司等。文件规定，私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

　　海通证券(14.410, -0.07, -0.48%)研究所统计显示，从发行量来看，自去年四季度起，房地产行业债券融资开始收紧，发行量大幅缩减。2016年四季度，房企债券总发行量仅为1210亿元，较三季度减少了近三分之二，净融资额997亿元，仅为三季度的30%。公司债方面，2017年以来没有一家A股上市房企发债，去年同期则有43家，融资金额高达774.33亿元;2016年全年发行公司债的上市房企有124家，融资金额达2039.53亿元。

　　“房企住宅类海外发债已经没戏了，商业类有可能放开。”上述券商人士表示，目前海外发债是全面限制，不过，未来对于达到一定投资级别的商业类用房，熊猫债有放开的可能。

　　升温 房企回流信托明显

　　值得注意的是，随着房地产主要融资渠道纷纷被限，具有“补血”作用的房地产信托业务悄然升温。用益信托最新数据显示，今年以来，68家信托公司共发行326只房地产信托产品，累计为房企融资1005.5亿元。从发行只数上看，1至4月分别发行50只、54只、113只、92只，分别为171.2亿元、169.8亿元、292.8亿元、258.1亿元。

　　进入5月，房地产信托发行依然“有增无减”。截至目前，5月房企通过发行集合信托计划募资额已达113.7亿元。普益标准发布的最新信托周报显示，5月13日至5月19日的一周内，共有24家信托公司发行了39款集合信托产品，发行数量环比增加11款，增幅为39.29%。其中，10款为房地产项目。

　　华融信托研究员袁吉伟表示，房地产行业作为资本密集型行业，资金来源将对其发展产生重要影响，融资需求依然势头不减，房企回流信托明显。同时在资产荒以及经营业绩考核压力增大的情况下，部分信托业务人员也有动力通过高收益信托业务增强创收能力。

　　不过，需要指出的是，房地产业务一直以来都是信托产品违约的重灾区。有报告显示，信托行业纠纷案件所涉行业领域高度集中。从部分已披露的案件来看，房地产领域的纠纷规模占比高于60%。截至2016年底，全行业房地产信托风险资产余额382亿元，占全部信托风险资产比例的32%;风险率2.32%，比年初上升0.02个百分点。

　　据悉，监管层有可能加大对房地产信托渠道的收紧力度。《经济参考报》记者近期从相关部门获悉，为抑制房地产的过热发展，针对房地产信托渠道收紧政策也将加码。在此前召开的信托监管工作会上，银监会信托监督管理部就指出，房地产信托的信用风险呈上升趋势，各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司。

　　“随着金融监管加强以及对房地产的调控力度加大，进入房地产领域的信托资金可能面临监管升级，中小房地产企业的融资渠道将进一步受限。”一位云南信托相关负责人表示。

　　承压 地产债面临集中到期

　　对于房企来说，未来其资金需求将不仅用于投资。根据WIND资讯统计，在经历了2015至2016年的大规模发行后，地产债券逐渐进入偿还周期。截至目前，房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。仅2018年底前，将有1055.86亿元债券到期。其中，今年8月、9月地产债到期规模分别达到112.87亿元、113.17亿元，连续刷新单月历史新高。

　　海通证券报告显示，截至2016年底，房地产企业贷款余额约7.1万亿元;存量地产债券规模约2.6万亿元，2016年净融资额约1.1万亿元;信托资金投向房地产业的规模为1.43万亿元，较2015年末新增了1418亿元。

　　海通证券分析师姜超表示，存量债务到期压力集中在2018至2021年。国内地产存续债券中约有75%是在2019至2021年间到期。贷款的期限以三年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018至2019年到期，故年内债务到期压力不大，但未来二至五年地产行业债务到期压力集中。

　　姜超表示，虽然目前来看地产企业在手资金较为充足，但在涉房融资大幅度收紧的背景下，房企债务偿还问题将逐渐浮出水面。从目前房地产行业存量非城投债样本中，74家已披露年报的房企数据显示，近九成企业实现了货币资金规模的同比增长，行业平均货币资金规模同比大幅增长62.23%，企业在手资金较为充足。“但随着海外债券到期压力加大，国内债务还款期也将来临，在此背景下，个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化，应警惕弱资质地产企业违约风险爆发。”他说。

　　房地产或继续调整：房企融资难度攀升 债务利剑高悬

　　自去年楼市“去杠杆”以来，房企杠杆率和居民杠杆率均开始有不同程度的下降。在加速推进金融去杠杆的大环境下，房地产市场或继续迎来调整。与此同时，应关注地产行业的债务压力。在当前市场形势存在较大不确定性、流动性趋紧的背景下，无论从经营安全的角度，还是从把握机会的角度看，房企保持货币资金的充裕是非常有必要的。

　　□本报记者 彭扬

　　渠道收窄 融资成本上升

　　中国指数研究院《2017中国房地产上市公司TOP10》研究报告指出，2017年房地产自筹资金比例已逐步下降，房地产上市公司融资来源由公司债转向银行贷款、中期票据、信托等传统融资渠道。

　　随着2016年以来金融监管的不断加强，房企资金面持续收紧。Wind资讯统计，按照信用债申万行业SW房地产行业划分，今年1月1日至5月21日，企业 债发行只数为10只，发行额为98.7亿元;公司债发行34只，发行额为296.8亿元。而去年同期，企业债共发行52只，发行额643.8亿元;公司债 共发行294只，发行额3901.53亿元。

　　从4月数据来看，国泰君安(18.060, 0.09, 0.50%)研究报告指出，地产企业发债节奏放缓，主力品种仍为中票与美元票 据。继三月地产债发行的小高潮之后，四月上市房企发行量锐减，发行主力品种仍为中票与优先票据，其中人民币融资79亿元，美元融资18亿美元(合人民币 124亿元)，相较于上月244亿元人民币以及42亿美元(合人民币288亿元)的规模锐减，相较于前几个月，利率中枢开始上移。

　　广发证券(15.730, -0.08, -0.51%)地产行业首席分析师乐家栋表示，房企在融资方面出现两个变化：一是4月房企融资成本有所上行，需要积极关注后续资金收紧对房企资金成本的影响;二是由于国内融资渠道全面收窄，房企融资逐步转向海外，海外融资有所升温。

　　从融资成本来看，海通证券(14.410, -0.07, -0.48%)的首席宏观债券分析师姜超表示：“地产债券发行利率大幅提升。地产企业债券融资快速攀升，主要与2015年新公司债发债门槛降低以及发债利率持续下行有关，现在公司债发债门槛提高，发债利率也有了大幅回升。”

　　据统计，2015年到2016年中地产公司债发行利率从6%至7%的高位一路下行，但10月份以后发行利率拐头向上，到2016年12月份地产公司债的平 均发行利率已经回升到6%左右;中票的发行利率趋势也是如此，2015年地产公司发行中票的平均利率在5.5%左右，2016年一度降到3.5%，但近期 拐头上行，目前在5.3%至5.4%左右。

　　对于海外发债规模，申万宏源(5.490, -0.02, -0.36%)固收团队表示，具体来看，今年以来房地产企业海外发债规模 116.95亿美元，发行债券数量31只，均创同期历史新高。其中，一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元，是去年同期的近四倍;近期降温明显，二 季度以来，房地产企业海外发债规模为17.45亿美元，为2013年以来同期次低。

　　另外，从房企经营现金流来看，受地产调控升级影响，4 月新增居民中长期按揭贷款4441亿元，较上月略有回落，占全部新增贷款比重40.4%，较上月下降3.7个百分点。今年前4个月，按揭贷款累计占全部新 增贷款的35.8%，较上年末回落9.1个百分点，趋向合理区间。

　　安信证券分析师陈天诚认为，地产公司融资难度上升，信贷转信托或成趋 势，回想2010年至2014年的融资限制，地产公司融资成本上行不可避免：截至一季度末金融机构人民币房地产贷款余额为28.4万亿，同比增长 26.1%。而房地产贷款中，地产开发贷余额同比下滑21.5%，自2016年四季度后连续两个月负增长。

　　调控延续 偿债压力仍存

　　国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆日前表示，房地产市场总体调控取得了明显成 绩，但是房地产市场的结构性矛盾并没有解决，一二线城市房价过快上涨的压力依然存在，三四线城市去库存的压力也不小，一旦放松调控还会反弹。金融风险总体 可控，但是宏观杠杆率较前几年还是略有上升，不排除某些风险点依然存在。

　　房企资产负债率上升。据中国指数研究院研究报告指出，截至 2016年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.92%;内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为73.52%，同比上升0.86个百分点。 部分房企杠杆率较高，20.63%和30.51%的沪深及在港上市房地产公司资产负债率在80%以上，与上年相比，分别增长3.97个百分点和3.39个 百分点。

　　中国指数研究院企业研究副总监张璇表示，从发展趋势上来看，房地产行业周期性高点已过成为共识，房地产上市公司的优胜劣汰进入加速期。2016年A股重组及转型退出的地产股达到14家，行业优胜劣汰进入加速阶段。

　　从另一角度看，张璇认为，未来销售、资金双端承压。2016年土地市场火热、资金面宽松，在全年拍出的381宗高价地中，拿地较多的18个公司累计高价地 已高达104宗;房地产上市公司2016年累计发行了3814亿元公司债，尚待市场消化。在未来偿债期临近及融资收紧下，高价地块后续若不能实现高溢价出 售或蛰伏都将带来较大风险。

　　在姜超看来，地产行业积累了大量的货币资金，故年内地产行业流动性压力不大，但如果地产销量回落并持续，随着 债务到期量增加，未来企业流动性将面临较大挑战。地产行业存量债务到期压力或集中在2018-2021年，国内地产存续债券中约有75%是在 2019-2021年间到期。贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期，故年内债务到期压力不大，但未来2-5年地 产行业债务到期压力集中。

　　中国指数研究院报告指出，随着房地产市场限购、限贷政策不断加码，热点城市成交量已经开始放缓、价格承压，加上融资环境的持续收紧，房地产上市公司未来或面临销售端、资金端的双重压力，运营风险加大。

　　合理布局 把握发展机会

　　“当前上市房企存在四个误区，这些误区可能导致一些企业放慢发展，从第一梯队掉入第二 梯队，从主流转向边缘。”全联房地产商会秘书长钟彬认为，首先是战略失策，目标选择与路径选择的不同，导致截然不同的结果。其次是管理失控，治理结构、团 队建设是跟管理能力相关联的。再次是现金失源，要从融资端和销售端两方面去看。在融资端，如果没有一个体系去解决企业资金的源头，就失去了发展的动力;在 销售端，无法快速将产品变现，也会导致重大风险。最后是优势失当，上市房企需要思考核心竞争力、商业模式是什么。

　　对于房企下一步的发展， 钟彬认为，地产企业要有清醒认识，并不是大者恒强。总体来看，土地储备是很重要的，但要重视降低融资成本，注重提升人力管理效率等。具体说来，一是关注投 资，二是关注消费。内在逻辑包含“轻”和“重”两方面：“轻”是互联网+服务;“重”是空间+地产+产业。只有多方考量、合理布局，企业才可能长足发展。

　　从企业现金流角度来看，新城控股(15.470,-0.01, -0.06%)副总裁欧阳捷表示，作为上市公司要秉承现金为王。同时，要做到以下几点，一是研判大势、防患于未然;二是定期进行现金流压力测试、资金盘点;三是加大融资力度和现金储备;四是控制适度的投资结构，绝不激进抢地。

　　在同策咨询研究部研究员任月圆看来，在当前市场形势存在较大不确定性、流动性紧缩的宏观背景下，无论从经营安全的角度，还是从把握机会的角度看，房企保持货币资金的充裕是非常有必要的。

　　任月圆指出，房企应该合理安排开发节奏，促进企业现金资源的效益最大化。既不能过快也不能过慢，过快容易过度经营，一旦超过自己的资金承受能力，企业就容易“翻车”;过慢则会导致财务杠杆过低，发展缺乏推进剂，损害自身收益。

　　另外，从调控角度来看，奥园集团副总裁张俊表示，今年楼市是“控一线、稳二线、激活三线”。对于调控，房企应将投资重点放在二线城市和还未进行调控或者调控力度较小的城市。实际上，在宏观调控背景下，将有小型房地产公司选择退出，这也是并购的好机会。

　　4月个人住房贷款增速继续放缓 房贷利率仍有上行空间

　　“个人住房贷款利率略有上行，3月份加权平均利率为4.55%，比上年12月份上升0.03个百分点。”央行日前发布的今年《第一季度货币政策执行报告》中透露的这一信息并没有引起太多人的注意。从已经公布的4月份房地产数据各项数据看，未来房贷利率仍有上行空间。

　　5月16日，央行上海总部发布的报告显示，4月份个人住房贷款增速回落，同比少增92亿元。上海今年第一季度个人住房贷款同比少增241.3亿元。上海个人住房贷款增速回落与全国形势一致。

　　央行发布的信息显示，截至今年3月末，个人住房贷款有所放缓，比年初增加1.2万亿元，占全部贷款的27.7%，较上年四季度下降19.4个百分点，3月末增速为35.7%，比上年末回落1个百分点;3月份新增3617亿元，同比少增222亿元，为近23个月来首次。

　　尤其需要注意的是，4月份个人住房贷款增速继续放缓。央行公布的数据显示，4月份住户部门贷款增加5710亿元，其中，短期贷款增加1269亿元，中长期贷款增加4441亿元，后者大部分都由个人住房贷款构成。当月人民币贷款增加1.1万亿元。从结构看，受房地产调控升级影响，4月份新增按揭贷款占全部新增贷款的比重为40.4%，较上月下降3.7个百分点。而今年前4个月，按揭贷款累计占全部新增贷款的35.8%，较上年末回落9.1个百分点，趋向合理区间。

　　4月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用，导致房价涨幅回落。国家统计局公布的数据显示，当月，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平，70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落。

　　虽然完全将个人住房贷款增速放缓、房价涨幅回落与银行房贷利率上调挂钩有些偏颇，但后者确实会对前两项产生影响。从4月份开始，一线城市相继降低了房贷优惠利率，间接收紧了房贷供应闸门，其他城市也因城施策强化了限贷、限购政策。正是这些工具或政策的调整，才造成了上述房地产市场降温的事实。房地产调控取得的成效，房贷利率调整功不可没。

　　随着今年央行两次上调货币市场利率，银行的资金成本也在上升。随着各地房地产市场调控力度的进一步加大，未来银行会通过调整利率来降低自身风险。这与金融去杠杆、去资产泡沫、防范金融风险的政策环境有关，也与监管层的监管和窗口指导分不开。银行为了降低自身风险，不得不收紧货币闸门。

　　需要注意的是，央行今年两次上调货币市场利率，有配合国内金融调控的原因，也有对冲外部经济体尤其是美联储加息的考虑。现在美联储年中加息的预期仍存，央行是否仍会采用提高货币市场利率的方式加以应对，还需要进一步观察。但这种预期势必会作用于个人住房贷款利率。这构成了影响未来房贷利率走向的一个重要因素。

　　另一个需要注意的信息是，上周五央行进行的3个月期800亿元中央国库现金定存招投标结果显示，中标利率较3月份同期限品种中标利率上行30个基点至4.50%。这是3个月期国库现金定存中标利率连续三期上调。

　　然而，不管外部环境如何变化，未来国内仍将强化住房金融宏观审慎管理，防控住房贷款不合理增长，严格限制信贷流向投资投机性购房。落实这些要求最直接最有效的策略就是使用价格工具，直接或间接的提高房贷利率。