前5月40城土地出让金飙升 三四线城市升温

　　【摘要】国家统计局发布数据显示，今年1-5月，全国房地产开发投资、土地购置面积、销售额、销售面积、企业到位资金等指标的增速全面回落。然而，楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，数据显示，三四线城市的土地市场仍然火爆。(财经)

　　前5月40城土地出让金飙升 部分三四线城市土拍升温

　　与往年不同的是，除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外，苏州，绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市，也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

　　2017年1-5月，全国土地出让金超百亿的城市出现了不少三四线城市的身影。

　　国家统计局发布数据显示，今年1-5月，全国房地产开发投资、土地购置面积、销售额、销售面积、企业到位资金等指标的增速全面回落。这被认为是始于销售端的楼市，调控效果传导至投资端，楼市进入深度调整期的一大标志。

　　然而，楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，数据显示，三四线城市的土地市场仍然火爆，多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。一些观点认为，三四线城市的市场供给并不短缺，同时楼市成长性较弱，火热当中是否蕴含着风险，还有待观察。

　　火热的三四线

　　三四线城市的火热程度，在数据上体现的淋漓尽致。

　　中国指数研究院数据显示，截至5月底，全国共有40个城市实现了超过100亿人民币的土地出让收入。其中，与往年不同的是，除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外，苏州，绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市，也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

　　而从成交建设用地面积来看，不仅徐州以超过1200万平方米的出让面积，在“百亿俱乐部”中仅次于重庆，同时，在“百亿俱乐部”中，徐州、盐城、嘉兴、赣州等三四线城市，也都进入了出让面积的前十。

　　此外，21世纪经济报道记者注意到，如果按照溢价率高低将这些“百亿俱乐部”排序，排在前十的城市中，沧州、衢州、嘉兴、佛山、漳州、滁州、镇江等7个城市，也均不属于上述70个大中城市范畴。

　　实际上，随着一二线城市土地资源越发紧张，为了维持规模增长，进入优质三四线城市，成为众多开发商的共同选择。部分过去鲜少涉足三四线城市的开发商，如龙湖、旭辉等，从2017年开始试水三四线城市的土地市场。

　　保利地产的公告显示，该公司2016年“全年一二线城市拓展容积率面积超过 1600 万平方米，占全部拓展的70%”，而在今年第一季度，这一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市，保利地产均有土地入库。

　　华夏幸福今年一季报显示，尽管在固安、霸州、香河等环京热点城市，华夏幸福均持有待开发土地，但其报告期内储存的17块区域中，没有一块来自一二线城市。

　　对于开发商急于在三四线城市拿地的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，首先是一二线城市严控，开发商拿地难度空前加大;其次在于一二线城市的外溢需求，一定程度上带动了部分三四线城市的当地行情，刺激了开发商拿地热情;最后，对于开发商自身而言，尽管资金压力逐渐显现，但由于库存去化效果较好，企业拿地的需求比较迫切，因此，选择投入少、风险低的三四线成为必然。

　　如何确定“优质”三四线?

　　市场火热的背景下，什么样的三四线城市属于优质的、有投资价值的三四线城市，成为了市场各方主体关心的焦点。

　　克而瑞研究中心此前曾通过对249个三四线城市从需求、供给、购买力和外部环境四个维度进行定量分析，评价各城市房地产市场的投资前景与价值。测算结果显示，249个三四线城市中，中山、株洲、泉州、金华、唐山等5个城市得分位居前五。

　　报告认为，这些城市主要具有以下特点：经济发展水平相对较高，人口导入能力强;基础设施投资和教育费用高于平均水平，软硬件环境优势明显;居民储蓄和收入水平较高，增长稳定;住宅成交量价水平相对较高，涨势平稳。

　　不过，本身发展程度的“硬条件”以外，城市的“地缘条件”和楼市周期，被认为同样是重要影响因素。

　　张大伟认为，尽管越来越多的开发商开始全国范围内布局三四线城市，但从数据上看，这些城市主要还是分布在环京、江浙沪等楼市调控的边缘地带，一二线的高压溢出需求带动了一波行情上涨后，开发商才开始扎堆进入。

　　长期关注佛山楼市的房王网主编布俊杰以佛山为例，告诉21世纪经济报道，佛山拿地成本较广州、深圳等一线城市低，而二级市场成交表现又居全省前列，两方面因素叠加之下，吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等品牌开发商不断进驻，大大加剧了当地竞争。今年1-5月，佛山的土地出让金总额在所有非省会城市中仅次于苏州，同时溢价率超过100%。

　　分析人士同时指出，对于一些并非处在调控带的三四线城市，其土地市场的火热则可能与整个楼市周期相关。

　　以徐州为例，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，过去两年的上升短周期内，楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线，正在经历轮动扩散的过程。这一过程带动当地价格上涨，吸引了开发商进入。同时，徐州作为发展较好的三线城市，在过去几年间经历了一次中周期的楼市调整，土地出让量比较小，自身需求被抑制，市场好转后，其市场向好趋势明显。

　　但三四线城市的承载能力仍然是专家担心的焦点。张大伟将一二线城市与三四线城市的楼市比作“割韭菜”和“种豆芽”——韭菜割了一茬总能又长一茬，但豆芽收割后不撒豆子就不会再有收获，“三四线城市的楼市成长性较弱，多年未涨的一波爆发后，开发商进入的风险是在不断累积叠加的”，他说。

　　不过，对永远处于土地饥渴状态的开发商而言，这或许并不是难题。一位就职于某以积极布局三四线闻名业内的龙头开发商的高级分析人士对21世纪经济报道记者表示，三四线城市的城镇化进程还有很大空间，库存问题更多是结构问题，库存的结构调整成为了房企进入的机遇，“三四线城市不缺房子，但是缺好房子”。

　　房地产投资不会失速下滑 全年大概率实现5%左右增速

　　【牛熊论道】

　　预计地产投资增速将温和回落，全年大概率可实现5%左右的增速，GDP 6.5%以上的目标增速也因此有了保障。

　　熊园

　　去年国庆以来，地产调控不断加码，“930”和“317”两轮密集调控堪称“史上最严”(比如限购加限售等)，房地产销售已连续8个月明显萎缩，但时至今年5月地产投资有所回落却依旧保持高位。对比历史，本轮地产投资增速走势已有所背离经验规律，主因是2013年之后地产投资的驱动逻辑发生改变、本轮“因城施策”的调控思路不同以往以及地价居高不下。往后看，预计下半年房地产投资增速将温和回落，全年累计同比增长5%左右。

　　数据显示，2016年1月-10月，30个大中城市地产销售面积月均同比增长29.5%，到了2016年11月-2017年5月，已转为月均负增长28.3%。然而，今年1-4月房地产投资增速累计同比增长9.3%，较1-3月提升0.2个百分点;1-5月回落0.5个百分点，但8.8%的增速仍高。经验规律表明地产投资滞后地产销售2个季度左右，显然，当前情形对经验规律已有所背离。对比2011年和2013年两轮调控，背离的原因有三：

　　其一，2013年以后，房地产投资的驱动逻辑发生了改变。2013年以前，房地产投资主要作用于新开工，新开工取决于销售回款，房地产投资增速与新开工增速大体同步(2013年新开工面积20.1亿方，为历史最高;之后逐步回落，2016年已降至16.7亿方)。然而，2013年以后同步路线被破坏，房地产投资开始向施工转移，房地产开发商转为一边销售一边新开工，即房地产开发商的投资行为表现为“量入为出”。简单线性回归可知，2013年以后，房地产投资增速与新开工面积增速、销售面积增速和购地面积增速的相关性减弱，但与竣工面积增速的相关性提升。

　　其二，三四线销售和房价对房地产投资构成支撑。与以往不同，本轮调控的总体思路是因城施策，即“一二线控房价、扩土地供给;三四线去库存”，从而导致三四线城市销售的回落幅度明显低于一二线，价格跌幅也低于一二线。对比70个大中城市新建住宅价格指数走势，一线从去年10月开始下滑，二线从去年11月开始下滑，但三线至今仍在上涨。此外，棚改的主要着力点是三四线城市，棚改的货币化安置对三四线购房需求有一定的提振作用。

　　其三，地价居高不下。数据显示，2015年年中至今，土地溢价率一直震荡走高，表明当前房地产开发商“拿地”的热情持续高涨;同时，房地产开发商土地购置费累计同比增速自2016年9月以来已连升7个。“地价”走高无疑带动了“地的投资”走高。

　　趋势一旦形成就难以改变。5月地产投资增速已开始回落，之后很大可能是延续跌势(尽管历史看，回落过程中有个别月份会反弹)，至于具体下滑幅度，从过去两轮调控期间的走势来看，不会过快过猛。统计发现，2010-2011年地产调控期间，头3个月月均下滑0.5个百分点，头6个月月均下滑0.7个百分点，头一年月均下滑0.4百分点;期间单月最大降幅4.8个百分点，最小降幅0.1个百分点;2013年地产调控期间，头一年总体平稳，月均下滑0.27个百分点;真正开始下滑后，头三个月月均下滑1.1个百分点，头6个月月均下滑1个百分点，头1年月均下滑0.8个百分点;期间单月最大降幅2.5个百分点，最小降幅0.1个百分点。据此简单线性外推，比照2011年，今年三季度末地产投资增速保持7.5%以上，年底保持在6.8%以上;比照2011年，2017年三季度末地产投资增速保持7.2%以上，年底保持在6.4%以上;比照近年来最大单月降幅，全年房地产投资增速可能降至4%-5%。

　　综上，笔者预计地产投资增速将温和回落，全年大概率可实现5%左右的增速，也即我国经济下行有底，GDP 6.5%以上的目标增速有了保障。需要指出的是，鉴于当前房价尚未实质性下降，不排除还会出台更为严厉的调控举措，进而加速房地产投资的下滑态势。

　　(作者系中国人民大学研究员)