北京调控政策：发文督促389地产项目尽快入市

　　【摘要】6月27日下午，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》(京建发〔2017〕243号，下称“243号文件”)。曾经，学区房在北京二手房市场中的表现最为疯狂，而在严格的调控政策之下，北京学区房市场已出现明显降温。(财经)

　　北京调控祭出杀手锏：发文督促389地产项目尽快入市

　　6月27日下午，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》(京建发〔2017〕243号，下称“243号文件”)。要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市，并在通知后附上未开工项目名单。截至3月底，北京市共有拿地未开工项目161项，开工未入市项目228项。

　　加快在途项目尽快入市，是北京市今年“317”新政中明确提出的。北京市住建委当时表示，将督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。

　　北京市房地产协会测算，“拿地未开工和开工未入市项目房源”初步统计有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。京房字专家组认为，商品住宅库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子，还包括拿地未开工和开工未销售房源，而且这些房源距离实现市场供应最近，对于市场预期影响也最大。该政策一方面说明了北京商品住宅下一阶段的供应规模;另一方面，督促这20万套库存转变为实际供应，能稳定和引导市场合理预期。

　　京投发展(7.630, -0.17, -2.18%)股份有限公司总裁高一轩对21世纪经济报道记者表示，增加供应，防止捂盘惜售是好事。他认为，后续供应及时跟进，调控政策才能发挥最大效果。

　　放松预售条件

　　“243号文件”明确要求，全力推进“拿地未开工”和“开工未入市”项目尽早开工入市。被纳入清单项目不乏北京万科、中粮地产(7.480, -0.02, -0.27%)、北京招商局、华润置地、北京绿地等知名房企旗下项目。同时，针对纳入清单项目，北京市住建委还明确了商品住宅项目办理预售许可三项规定。

　　规定包括：凡列入清单的商品住宅项目，开发企业取得一个施工许可后，可以对应办理两次预售许可。在申请第二次预售许可时，应同时提交情况说明;已取得过一次预售许可的项目，在2017年年底前可申请办理第二次预售许可;未取得过预售许可的项目，在2017年年底前取得的预售许可面积超过施工许可总面积50%的，在2018年6月30日之前可申请办理第二次预售许可。

　　北京市住建委新规实质上放松了预售条件。理解这项新规要结合预售证过往政策。

　　按照住建部颁布的《城市商品房预售管理办法》要求，商品房预售应交付全部土地使用权出让金，持有土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，同时投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　以外，北京在2013年曾颁布政策，提高大户型住宅预售要求。通知规定，“2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶;8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。”

　　也就是说，商品住房必须取得预售许可证，才可以对外销售。按照规定，开发企业取得一个施工许可后，只能办理一次预售许可。但如果要拿到预售许可证，除了要具备土地证、规证等证件外，还要达到一些其他要求，如投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。套均面积大于140平米的大户型住宅项目，7层以下(含)的，需达到主体结构封顶方可办理预售;8层以上(含)的，需完成规划层数的1/2(且不低于7层)后，方可办理预售。

　　京房字专家组认为，这就导致在一个施工许可证范围内的楼栋，有些达到了进度要求，有些没有达到。如办理一个预售证，就只能等所有楼栋都达到要求。加速入市的新规中，项目取得一个施工许可证后，就可对应办理两次预售许可，这使得一个项目中那些已经具备条件的楼栋，先领取预售许可证，先入市销售，加速形成市场供应。

　　直指供给端

　　近年来，北京市新房市场表现出供给不足、豪宅化等特点。而北京市此次公布的389个在途清单直接指向供应端。

　　上海易居研究院数据统计显示，2017年5月，北京新建商品住宅成交面积为46万平方米，环比减少13%，同比减少49%。观察今年前5月北京新建商品住宅月度成交数据，总体位于50万平方米交易规模以下的水平。而从历史数据看，市场交易活跃的月份，月度交易数据基本可维持在75万平方米以上，所以今年前5月交易相对疲软。

　　上海易居研究院认为，北京5月住宅成交继续环比下跌，充分说明在认房又认贷、商住房交易管制等政策下，投资投机需求得到有效抑制，市场交易数据更多体现了刚需和改善性购房需求。除政策因素外，房源相对不足也是重要原因，后续从活跃市场交易角度看，积极补库存很关键。

　　亚豪市场总监郭毅测算，此前一张施工证只能办理一次预售许可，但如果其中低层、高层产品混搭，则要符合2013年颁布的达到地上规划层数1/2以上、低层达到封顶阶段才可取证的要求。粗略估算，389个项目中约有2/3应在此列。

　　近年来，北京期房预售的单次取证套数逐年减少，新规放宽了取证预售的限制，将有利于增加市场供应，同时结合备案价格管控，对北京房价将起到稳定阀作用。施工进度放宽，将房企开盘预售时间提前了3-6个月，尽早入市销售回笼资金，有助于缓解房企资金链压力。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京督促在途商品房的新开工和领取预售证，是希望房企在项目投资方面不要有拖沓想法，也不允许有捂盘惜售的做法。此类规定明确了具体楼盘项目，带有很强的鞭策效果，对于后续加快项目入市、满足购房需求有积极作用。

　　严跃进表示，类似情况更多是督促开发商加快销售，对于已经取得施工许可证项目来说，受制于各类因素影响，如资金压力，楼盘预售不可能一步到位，所以会先补发楼盘进行第一次预售，对于第二次预售项目则需说明情况，以此来检查是否存在捂盘惜售或拖沓施工情况。

　　北京部分学区房经纪人近半离职 降价百万非个例

　　曾经，学区房在北京二手房市场中的表现最为疯狂，而在严格的调控政策之下，北京学区房市场已出现明显降温。北京商报记者走访包括海淀、西城在内的多个以学区房为主的区域发现，学区房市场转淡成为不争的事实，成交量下降的同时，成交价格也开始回落，“降价百万”已非个例。业内认为，多校划片、摇号入学政策出台后，降低“买房即能入学”的可能性，是学区房降温的主要原因。预计未来学区房市场经历一段时间下行后会逐渐平稳。

　　部分门店经纪人离职率50%

　　“不好”，简单的两个字，是一家中介门店经理李志(化名)对他所负责的西城区金融街区域二手房市场的描述。据李志介绍，金融街附近有着包括实验二小、宏庙小学、奋斗小学在内的教育资源，区域内房屋也都带着“学区房”的光环。在李志看来，目前的金融街二手房市场，无论是成交量还是成交价格，都出现明显下跌。

　　与金融街学区房市场面临的情况类似，北京商报记者调查得知，包括海淀的中关村二小、朝阳区的芳草地小学等学区房区域，近期的市场表现都不尽如人意。这意味着，曾经令无数购房者疯狂的“学区房”市场，已经开始转向，步入下行通道。

　　不仅仅是学区房市场表现“不好”，从事学区房买卖的一线经纪人的状况同样“不好”。据李志介绍，近3个月时间里，学区房市场成交量下滑，主要依靠佣金提成获得薪资的经纪人，近期的收入难免下降，导致经纪人离职现象出现。他所负责的区域人员流失大约在20%左右，有的学区房区域门店的经纪人离职率甚至接近50%。事实上，二手房中介行业本来人员流失率就比较高，市场不好的时候更是如此。

　　“近几年，有很多经纪人都是从普通的商品房门店转到学区房区域门店，但是现在却有经纪人希望调换工作地点，由学区房区域调到普通的商品房区域。”海淀区中关村二小附近一家中介门店负责人感慨道。

　　降价百万非个例

　　实际上，自“3·17”新政出台以来，北京二手房市场整体都在降温，学区房的降温也在意料之中。据李志介绍，在关于楼市的一系列政策出台之前，金融街片区的月均成交量在50套左右，政策出台后，月均成交套数下降到10套左右;从价格端来看，政策出台前，该区域学区房均价在16万元/平方米以上，有的房源单价甚至超过20万元/平方米，目前价格约14万元/平方米。

　　同样的情况也出现在别的学区房区域，北京商报记者走访得知，目前，史家小学附近的学区房每平方米13万-14万元不等，而“3·17”新政前，史家小学附近房源价格每平方米在15万元左右;西城德外片区学区房目前成交均价13万-14万元/平方米，相比此前16万-17万元/平方米的成交价，下降了3万-4万元。

　　在这样的跌幅之下，降价百万已非个例，许多区域的学区房报价都出现明显下调。

　　中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的《住房市场发展月度分析报告》显示，5月，北京各区房价全面环比下跌，其中，西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区板块。在业内看来，西城、海淀是学区房集中的区域，这一数据背后与学区房价格下跌不无关系。

　　中原地产首席分析师张大伟在分析学区房降温现象时认为，目前学区房的价格下跌，大部分是报价跌得多，实际成交跌得少，报价并不代表成交价格。

　　“目前学区房处在买卖双方博弈的阶段，无论是买方还是卖方，大多处在观望期，目前的价格并不具备稳定性。”一家房地产研究机构从业人员如是说。

　　10月或成走势关键

　　对于学区房市场降温原因，张大伟认为，“学区房下调的原因有三点，部分中介机构打压市场，夸张宣传个案，达到影响房主定价的目的;学区房政策调整，买房肯定能上学的可能性降低;还有就是部分换房业主因为政策约束，加上市场又明显降温，这种情况下只能降价销售”。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，学区房市场的降温主要原因之一在于“摇号入学”政策的出台，该政策出台后，严格意义上来讲，就没有了真正意义上的学区房，失去了学区房这一光环之后，价格下跌在所难免。

　　上述“摇号入学”政策，即3月25日深夜北京市教委出台的新规：今年幼升小将继续扩大多校划片，并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位，这一政策是为了遏制学区房炒作现象，也意味着学区房的“一对一”入学将增加不确定性。

　　随着入学政策的改革、购房资格的趋严、入学门槛的变动，附加在学区房身上的资源会越来越少，失去了光环的学区房，成交量和成交价格都出现下滑。那么，未来学区房市场会持续低迷吗，学区房的辉煌会成为历史吗?

　　张大伟认为，目前来看，学区房的确明显退烧，但从趋势看，学区房一般都位于核心区域，而且从教育角度看，全面均衡需要时间，所以学区房依然会是很多人的选择。

　　郭毅认为，学区房市场在成交量和成交价格下行一段时间后会趋于平稳。

　　北京商报记者走访的多家中介门店经纪人的观点基本一致，都认为目前买卖双方观望情绪渐浓，学区房市场在下行过后未来几个月会趋于平稳。此外，也有门店负责人表示，10月将是学区房市场走势的关键点，可能会成为涨跌的拐点。