深圳光明新区会是下一个龙华吗？全面分析光明新区投资机会

光明，会是下一个龙华吗？

上一个五年的龙华

龙华，2011年12月30日才成立的新区，经过上一个五年跨越式的发展，成为了深圳最耀眼的行政区。

2012年4月,龙华新房均价仅为1.3万元/平方米。2014年11月,龙华新房均价进入“3”字头。2016年龙华新房均价已超过5000元。

而民治红山片区作为龙华最核心的片区，更是上演了一出麻雀飞上枝头变凤凰的翻身励志大剧！随着华侨城、中航、招商、龙光、莱蒙、金亨利、绿景等纷纷入驻红山片区，红山房价也是一路高歌猛涨。去年8月，汇龙湾更是在深高龙华校区的东风下，创造了龙华9.6万/平的一夜暴涨神话！

为什么是龙华？

1、地铁。

龙华原来被山挡着，受交通阻碍，能量始终过不去。可以说特区建设的前 15 年，龙华应该没有太大发展机会。随着 95 年之后，梅林关打通，福田上班的白领开始北上龙华，即使这样，梅林关也是超级堵车，有英雄难过梅林关之说！

直到2011年地铁4号线的开通，福田中心区高昂的房价加上地铁通勤的便利，吸引着大批在福田上班的白领北上龙华置业，使得龙华成为福田名副其实的后花园！

深圳地铁4号线，是深圳第一条由港铁深圳公司投资的。由福田口岸站至清湖站，全长20.5公里，共设15个车站，于2011年全线开通，开通以后，从龙华高铁站到市民中心仅仅需要6个站，20分钟左右即可通达，非常的快捷！

除了4号线，后来龙华还开通了5号线，使得龙华通往宝安、南山北部片区也变的非常快捷！

2、高铁。

2011年12月26日，随着驶出北站的广深港高铁首趟列车一声长鸣，深圳正式迈入高铁时代。

深圳北站衔接京广深港高铁、厦深客运专线，并与地铁4、5、6号线等接驳，是华南地区面积最大、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。

目前，高铁将为北站区域带来每天超过7.5万人次的客流量，每年客流量可达5000万人次，超过深圳机场(000089)的吞吐量；深圳北站片区还汇聚了三条城际轨道线——地铁线4号线、5号线、规划中的6号线。此外，规划的深惠线城际线也将在北站枢纽通过。周边的梅观快速路、留仙大道、福龙路、新区大道、和平路等主次干道目前已经成形，多条公交线路在此集散。据预测，未来北站区域将带来每天超过10万人次的客流量，年客流量将达7000万人次。

外地人来深圳，到了深圳北站，到了龙华，就算到了深圳。北站一方面为龙华带来大量的南下客流，另一方面也使得居住在龙华这个片区的居民前往其他城市变得非常方便！

3、地王的接连刺激。

2013 年 10 月 16 日，中海地产以 38.2 亿元竞得民治地块。楼面价 1.46 万元 / 平，溢价率达 91%。2013 年 10 月 16 日，中海地产以 38.2 亿元竞得民治地块。楼面价 1.46 万元 / 平，溢价率达 91%。2014 年，中海锦城入市，均价 32000 元 / 平。

2014 年 10 月 22 日，龙光地产以 46.8 亿夺得民治地块。楼面价超过 2.5 万元 / 平。2015 年，龙光玖龙玺入市，均价 5.5 万 / 平。

2016 年 6 月 2 日，中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合，以 82.9 亿的高价夺得民治地块，楼面价高达 56781 元 / 平。预计要卖8万以上才有钱赚！

一个又一个地王的诞生，刺激着房价一轮又一轮的创造新高！

4、配套日趋完善。

商业配套方面，市政府统计部门公布龙华的大型商业综合体已达10家，占全市五分之一多，系深圳全市商业综合体密度最高的地区之一。山姆会员店、星河CocoCity、中航九方、八号仓奥特莱斯、益田缤果空间等大型购物中心不断涌现。

其他公共配套方面，片区内规划了新华医院和市第二儿童医院。

公园方面，规划建设有北站中心公园、南园公园、白石龙音乐主题公园也已开工建设。

其他还有深圳美术馆新馆项目、深圳市图书馆调剂书库选址龙华，同时，被称为深圳版三里屯、龙华版欢乐海岸的红山6979也即将于两年后整体开业。

5、深圳高级中学北校区落地。2015年选址消息刚出，一大波关内投资客就率先扑了过来。随着深高学位划片落地，红山一带相关楼盘房价可谓“扶摇直上”，单价由开盘时候的2万左右，一路猛窜到8万以上，比如汇龙湾、水榭春天5～6期，金亨利更是涨到了9万以上！

6、单价相对较低，翻倍增长更容易！这个好理解，龙华属于原关外地区，所以新盘开盘价起步相对原关内片区较低，增长的幅度也就相对较大！

7、还有北站商务片区的带动。2014年底，北站商务中心区被列入全市14个重点开发建设区域之一，发展目标定位为深圳市新的城市中心区之一，以总部经济、产业金融服务及综合商业为主，建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区。今年初，新区提出“实施组团发展理念，打造开发六大片区”，也对北站商务中心区给予了更多期待。

8、其他，红山片区大多是新房，平均楼龄都是08年后。产品实用率高，赠送面积大，户型规划好，园林面积大，周边环境也比较新，给人们的居家感官体验非常好。

分析完了当红炸子鸡龙华，让我们再来详细打量一下光明！

光明的基本情况

光明新区隶属于广东省深圳市宝安区，成立于2007年8月19日 ，位于深圳市西北部，东至龙华新区福城街道，西接宝安区沙井街道、松岗街道，南抵龙华新区大浪街道及宝安区石岩街道、西乡街道，北与东莞市大朗镇、黄江镇及塘厦镇接壤。

2016年9月，光明新区下辖光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田六个街道办事处，28个社区，辖区总面积156.1平方公里，常住人口50.42万人（2014年）光明新区地区生产总值632.77亿元。

光明新区被列为第一批国家新型城镇化综合试点地区。

光明的硬伤

先来看看光明的不足或者叫硬伤，一般而言，光明至少有两大硬伤。

一是人口少人气不足，光明新区和龙华新区面积差不多，但是光明新区总人口在50万左右，远低于龙华的150万！人口密度为0.32，远低于龙华的0.81！特别是光明片区，人口密度尤其低，公明片区虽然人气旺，但大部分是产业工人，不是有效需求。

二是是离中心区（南山、福田）距离遥远，向南要通过石岩龙华才能达到福田，通过石岩、宝安才能到达南山科技园，交通不便，且至今没有开通地铁，也是深圳市少有的几个尚未开通地铁的片区之一。

在目前没有地铁的情况下，从光明新区管委会出发到福田中心区和南山软件园的距离都是30公里左右。直线距离较远，做公交车一来直达车次少甚至没有，来回折腾耗时耗力，没有一个多小时根本到不了目的地。

为什么是光明？